每經記者  張敏  吳文坤

        2010年5月17日，地產板塊繼續在股市領跌，跌幅高達7.94個百分點。其中，49家房企股價跌幅超過9%，收盤慘淡。這一天，距離調控房地產市場的新“國十條”出臺，剛滿一個月。

        在這次被稱為“史上最嚴厲”的調控大潮中，一線城市和部分房價上漲過快城市的成交量慘遭“腰斬”，房價漲幅放緩，部分區域房價掉頭向下，已經有觀點認為政策效果“立竿見影”。

        如此強勁的政策出臺后，能否真正穩定市場？開發商的承受極限如何？未來是否還有政策出臺？《每日經濟新聞》邀請3位業內資深人士，對此一一解讀。

資金充裕支撐漲價

        NBD：“國十條”出臺一個月了，但各地的房價并沒有真正下降，甚至有個別項目頂風上漲，各位怎么看待這個現象？

        范小沖：個別樓盤漲跌不能成為衡量政策效果的標桿。畢竟房地產銷售是一個市場行為，根據產品的稀缺性、對客戶的判斷，企業可以自主地決定漲價還是跌價。雖然相對而言，漲價不如降價那么好賣，但有的地產商成本已經收回來了，現金流也很充裕，所以才能保證利潤。

        馬光遠：政策的釋放要有一個過程，不可能一下子就出現那么大的變化；房地產的利益博弈也是很復雜的過程，新政沒有出現立竿見影的變化很正常。但要看到的是，政策本身已經產生了效果，出臺前恐慌性的入市沒有了，現在成交量大幅下降，那么下一步就是價格往下走。

        NBD：開發商強撐房價的根本原因是現金流？

        范小沖：跟這個有關系。2008年的地產低谷就是房企過度擴張的結果，很多企業大規模買地、開工，也有很多在賭著上市。突然之間，世界性的金融危機爆發，銷售也降到了冰點，開發商的現金流斷了，只能被迫降價。而現在很多開發商已經有大量現金在手，或者說“手上還有余糧”，還沒到非要降價的時候。不過開發商的情況也有不同，之前有過大規模融資的開發商，現金流就更充裕；之前拍了幾塊“地王”的開發商，現在的壓力就很大了。

        馬光遠：我認為現金流是個偽命題，流不起來的水就是個死水，是不可以活命的。現金流是個動態的概念，動態地看，房地產企業現金流的形勢非常緊張，地產企業的負債率都很高。同時，國家也收緊了對房地產企業的信貸和上市政策，從這一點上看，房地產現在持續的現金補給也封死了。如果誤判政策的底線，開發商肯定要吃大虧。

價格要回到去年下半年

        NBD：現在有聲音說，發改委在擬定更嚴厲的條款政策，政府調控的底氣在哪里？

        馬光遠：政府之所以進行調控，主要原因是房價不合理。另外，今年一季度的GDP增長達到11.9%，這為調控高房價提供了強有力的條件。即使為了控制房地產，打壓下來三個點，我們還有8.9%。如今房地產對GDP的貢獻不到1%，不像2008年已經影響到了經濟的發展，不能往下打了。此外，當前的地方債務并沒有大家說的那么嚴重，房地產調控對地方經濟的影響也屬于可控范疇。

        NBD：怎樣的房價才算調控到位？

        范小沖：怎么漲上去的，就怎么跌下來。今年的房價暴漲完全是恐慌性需求的推動，純屬泡沫，恢復到原來是很正常的。從時間點上看，房價肯定回不到2008年的低點，因為那是所有的地產企業為了保命的一個低點，我認為回到2009年第三季度的價位，是相對合理的。

        馬光遠：我覺得應該要回到2009年底的價格水平，約跌30%左右，這樣政策才能算是有效果的。

        牛鳳瑞：我們不能單純地看待房價，現在需要明白一點，中央的目的是“遏制房價過快上漲”、“促進房地產市場健康穩定發展”，這跟打壓房價是兩回事。我認為，單純靠行政手段打壓房價未必是好事。如果打壓房價就能使房地產市場健康發展，那就太簡單了，這樣得到的價格也是短期的、局部的、不可持續的。

警惕政策“負效果”

        NBD：在這一輪房地產調控中，政府的底線是什么？

        范小沖：政府的底線就是要使這個行業健康發展。部分城市過快上漲的房價，是不能容忍的，這種情況發展下去，不光是買不起房的問題，還會引起民怨。所以現在政府不是在打壓房地產行業，是要把行業的毒瘤切掉，通過調整供應和消費結構，讓房地產更合理更健康的發展，我對這個行業的發展還是充滿信心的。

        NBD：政策出臺后，很多開發商的投資熱情受到了影響，這會不會影響到今后的市場供應，而帶來新一輪的供需緊張？

        牛鳳瑞：是的，現有政策已經影響了開發商的投資熱情，一些開發商開始暫停新項目的開發，也放緩了拿地的速度，如果這種狀況持續下去，將對未來一到兩年的市場供應產生很大影響。實際上，去年下半年房價之所以大幅上漲，主要原因就在于2008年的房地產投資沒有跟上。

        另外需要考慮的一點是，房地產業在宏觀經濟中的作用多大。房地產業的上游有鋼鐵、水泥、建材行業，下游有家電、家具、家裝行業，另外還包括末端的物業服務。如果房地產行業萎縮，這些產業都將受到連帶影響，對我們整個宏觀經濟的發展沒有任何利好。

        NBD：未來還會不會有更多的政策出臺？

        牛鳳瑞：我特別反對政策密集出臺。任何政策的效果都有滯后性，不像“吃兩個饅頭就飽”這么簡單。在我們討論未來有可能出臺哪些政策的同時，也要考慮到現有政策的負效應，對現有政策的效果進行耐心地觀察。不能因為過度調控使市場出現反復，既給購房者一個穩定的預期，也給開發商一個穩定的預期。

        結束語：感謝各位專家發表了非常精彩的觀點。雖然現在政策出臺得轟轟烈烈，但我們仍然要冷靜、理性地看待這個問題，因為房地產市場不僅關系到民生，還涉及整個宏觀經濟的發展。對于這一輪政策的效果，我們還將拭目以待。謝謝各位！

　對話嘉賓　  　

牛鳳瑞  社科院城市發展與環境研究所

        研究員范小沖  陽光壹佰置業集團常務副總裁馬光遠  經濟學家