徐經(jīng)勝

        商品房預售早已成為我國主要的房產(chǎn)銷售模式，而這種模式也是我國房地產(chǎn)市場不規(guī)范的主要根源之一。商品房預售制度不僅導致房屋面積縮水、建筑設計變更、房屋質量缺陷等問題得不到解決，更為嚴重的是誘發(fā)了延期交房、抵押房再預售、預售房再抵押，甚至還會出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法犯罪行為。而每當這些問題發(fā)生時，消費者都是處于一種被侵權卻又難以維權的境地。同時，商品房預售制度還降低了開發(fā)商的門檻，卻增加了銀行和購房人被動成為房地產(chǎn)投資犧牲品的風險。

        實際上，在歐美、日本、新加坡等國家，都實行了商品房預售制度，但這些國家在商品房預售制度的發(fā)展過程中，已經(jīng)形成了一套行之有效的風險分擔機制，主要體現(xiàn)在它有嚴格的準入和退出制度、預售資金?？顚Ｓ谩⑿畔⑴?、嚴格的監(jiān)管手段。而我國目前的商品房預售制度有很多關鍵環(huán)節(jié)仍存在很大的缺陷。

        在我國，購房者在簽訂預售合同之后，就要一次性付清除銀行貸款外的所有首付款，而在美國和德國，購房者在簽訂預售合同后的付款一般都是分期支付，甚至還會規(guī)定房屋價款的10%在交房后3~5年內付清；在我國，在購房者首付款付清時，銀行貸款就一次性發(fā)放給了開發(fā)商，而在歐美部分國家，銀行的貸款一般在完工后才發(fā)放；在我國，對商品房預售金缺少統(tǒng)一嚴格的監(jiān)管，在美國，為防止開發(fā)商挪用客戶資金用于非建設項目，購房者交付的定金會被存放在開發(fā)商的代理律師事務所負責管理的托管賬戶上，直到正式交房的時候，開發(fā)商才能拿到這筆資金。

        比較國內外商品房預售制度可以看出，國外的商品房預售更多的是一種“預訂制度”。這種“預訂制度”不僅防范了房屋面積縮水、建筑設計變更、房屋質量缺陷等問題的出現(xiàn)，而且大大降低了購房者以及銀行房貸的風險。當然，我國目前一下子取消商品房預售制度恐怕還有點困難，但完全可以改革當前的商品房預售制度，把商品房預售制度改為類似于歐美國家的預訂制度。



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