馮海寧

        該不該取消商品房預(yù)售制？由于利益訴求的不同爭論多年，這幾天終于在南寧看到答案了。盡管南寧取消預(yù)售制的具體政策措施還在制定當(dāng)中，但這已釋放出一個明確的信號，即存在多年飽受詬病的預(yù)售制走向墳?zāi)怪皇且粋€時間問題。

        中國商品房預(yù)售制始于1994年。當(dāng)年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條對房地產(chǎn)預(yù)售作出了明確的管理規(guī)定。這一制度不但培育了開發(fā)商群體，而且促進中國樓市由小變大。今天，預(yù)售制不但已經(jīng)完成了歷史任務(wù)，而且“制造”了一大堆麻煩，如重復(fù)預(yù)售、再抵押騙貸、延期交房、“貨不對板”、“爛尾樓”、“樓脆脆”……

        有人給預(yù)售制總結(jié)了七大  “罪狀”，如法律關(guān)系復(fù)雜增加了法律風(fēng)險、從預(yù)售到現(xiàn)房交付期限過長、剝奪了購房人對實物的知悉權(quán)等。事實上遠不止七大“罪狀”，開發(fā)商捂盤囤房、收錢“排號”、房地產(chǎn)泡沫等問題實際上也與預(yù)售制有關(guān)。顯然，預(yù)售制是利于開發(fā)商但不利于購房人的不公平制度，理應(yīng)早日考慮取消。

        今天無論是從開發(fā)商的資金實力、融資渠道來看，還是從樓市秩序、購房人權(quán)益角度而言，種種跡象顯示，取消預(yù)售制的時機已經(jīng)成熟。但讓人遺憾的是，國家監(jiān)管部門打擊開發(fā)商捂盤一直在預(yù)售環(huán)節(jié)打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，卻沒有取消預(yù)售制的意思。

        面對近年來取消預(yù)售制的呼聲越來越高，監(jiān)管部門拒絕取消的理由是，商品房預(yù)售制是《城市房地產(chǎn)管理法》確立的一項制度、適應(yīng)中國國情、部分國家有類似制度等。但這些理由難以立足：預(yù)售制不但弊大于利，更不適應(yīng)當(dāng)下中國國情；再說，某些國家實行的預(yù)售制與我們的預(yù)售制有著本質(zhì)區(qū)別，如美國的預(yù)售制能有效保障購房者的權(quán)益。

        事實上，監(jiān)管部門不愿取消預(yù)售制的真正原因是，擔(dān)心取消預(yù)售制后房價會更加瘋狂；就在南寧市即將試點取消預(yù)售制的消息傳出后，就已經(jīng)有分析人士稱，由于開發(fā)商沒有足夠資金，未來南寧樓市很有可能開發(fā)量嚴重不足，導(dǎo)致房價上漲。而在我看來，即便取消預(yù)售制后，房價真的會更高，也應(yīng)該取消——長痛不如短痛，不能讓預(yù)售制永遠“綁架”中國樓市。而且我認為，取消預(yù)售制后，由于開發(fā)商沒有預(yù)售款這項收入，資金壓力增大，不利于囤地捂盤，反而有利于促進土地利用和房屋供應(yīng)；按現(xiàn)房銷售，不但能減少房屋倒手的次數(shù)，而且會增加投機者的資金成本和風(fēng)險，減少投機炒房。因而，取消預(yù)售制后房價不一定大漲。

        盡管南寧有望試點取消預(yù)售制給了公眾一絲希望，但我認為要格外警惕各種反對力量干擾試點。因為樓市已經(jīng)形成了一個不可忽視的利益集團，取消預(yù)售制必然觸及他們的利益，不排除某些人、某些機構(gòu)會以各種方式干擾取消預(yù)售制的試點，企圖把取消預(yù)售制消滅在萌芽狀態(tài)。

        首先要警惕官商利益集團。某些地方政府、職能部門或者官員個人，已與開發(fā)商結(jié)成了利益同盟。取消預(yù)售制觸及開發(fā)商的利益，就等于觸及掌握權(quán)力的某些部門、某些官員的利益。而且，開發(fā)商干擾的手段更多，如要挾、“公關(guān)”等。其次要警惕某些行業(yè)組織，如房地產(chǎn)協(xié)會、商會，他們是開發(fā)商的利益代言人，既有靠山又有活動能量。再者要警惕某些被開發(fā)商資助的專家學(xué)者的反對言論。

        因此，南寧要想成功試點取消商品房預(yù)售制度，首先要盡可能讓相關(guān)制度完善，不給反對力量干擾的機會；其次要有充分準備應(yīng)對各種挑戰(zhàn)，尤其要準備應(yīng)對各種質(zhì)疑；第三，對試點情況要及時充分公開。



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