每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

前段時間，上海市楊浦區融信世紀江灣，數套同戶型、同面積的二手房齊齊掛出了1460萬元統一價，業主們疑似組建“價格同盟”。

該小區房價曾憑借學區一飛沖天，2023年前后小戶型成交單價一度達到19萬—20萬元/平方米，隨后隨著市場調整一路回落。

貝殼找房最新數據顯示，目前仍有兩套93平方米戶型仍掛牌1460萬元，另有兩套93平方米分別掛牌1459萬元和1470萬元，單價超過15萬元/平方米。

帶看基本為零

“這個地方真偏，它的價值只有學區。”住在上海市區的陳女士，最近考慮重新購買一套房，這樣兩個孩子就能進入更好的學校。

“如果我的出發點只是（在目標范圍內）買一套房來住，肯定愿意考慮世紀江灣小區，畢竟可以順便解決小朋友的讀書問題，而且整個社區很成熟，環境也好。”

談及近期1460萬元“價格聯盟”，陳女士向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱記者或每經記者）表示，“但考慮到將來出售可能會損失溢價，如果附近配套學校也是同級別的，我們肯定考慮新房”。

她說的新房，是約3公里外的建發海宸，今年11月已經二次開盤，二批次備案均價約11.6萬元/平方米，建筑面積約105平方米的三房總價約1200萬元。

相比之下，據貝殼找房，世紀江灣小區10月二手房掛牌均價超15萬元/平方米，9月成交均價則為13.5萬元/平方米，已經形成了較大的價格倒掛。

陳女士坦言，這樣的二手房讓她“下不去手”，“1460萬元在楊浦濱江能買大平層了”。

買房人的態度一定程度上反映到了帶看數據上，多套房源近30天的帶看次數為0，少量房源有1次看房。冰冷的數據和買房人的理性，讓這場“保衛戰”從一開始就注定了結局。

針對這一做法，上海中原地產市場分析師盧文曦直言：“市場下跌過程中，人心終究是不齊的。”

當記者提出1460萬元的房源能否還價時，中介王寧說，其實房東們就是互相參考了其他人的掛牌價，價格都可以談，每套房源的樓層、朝向、裝修不同，房東愿意降價的尺度也不一樣，甚至1300萬元也能談一談。

由于今年8月14日起，鏈家、貝殼找房等將上海區域的二手房成交價等信息下架，無法查閱，每經記者通過其他渠道獲知，世紀江灣7月份以來陸續成交的三套房源單價分別約13.4萬元/平方米、13.7萬元/平方米、14.6萬元/平方米。比“1460萬元”93平方米戶型稍大的一套房子，7月份的成交價是1275萬元。

“新江灣板塊有自己的定價體系。”某新建商品房項目營銷負責人對每經記者表示：“其實區域內二手房價格幾乎已經見底，‘價格聯盟’這種做法實際上用處不大。只要有人急賣，聯盟就會被擊破。”

“學區基本算贈送”

在這一輪下跌周期中，新江灣板塊的學區房還是相對抗跌的。

“世紀江灣小區2023年前后成交最多，67平方米戶型當時的正常成交價接近20萬元/平方米。”王寧說，“世紀江灣的困境并非個例，在上海傳統的學區房高地浦東，學區溢價的蒸發更為徹底”。

“現在學區基本上算是贈送的。”太平洋房屋中介劉康（化名）對每經記者說。

位于上海嶗山路的太平洋房屋門店

他所指的學區，是上海明珠小學，對口的朱家灘小區，單價一度超過臨近的陸家嘴世茂濱江花園。

“最高的時候單價到過16萬元/平方米。”劉康說，“現在相當于2015年前后的價格”。而據中介平臺掛牌數據，該小區有約33平方米的房源掛牌價223萬元，折合單價約6.8萬元/平方米；36平方米房源掛牌價235萬元，折合單價約6.5萬元/平方米。

按此粗略計算，當前掛牌價與最高成交價相比只剩“零頭”。與世紀江灣不同的是，這樣的掛牌價，客戶再砍一刀的空間已經不大。

“很多房子還價空間只有幾萬元。”劉康說，“這一板塊價格也基本見底，大批房子繼續降價也不現實，五六年前有不少人高位買入，總價500萬元左右，當時貸款額度就接近現在的房價，再低他們就不會賣了，出租多好”。

每經記者注意到，目前平臺掛牌的朱家灘小區33平方米房源，月租金可以達到4600元。

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封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝