每經(jīng)記者｜李蕾    每經(jīng)編輯｜趙云    

產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs近期持續(xù)承壓。

Wind數(shù)據(jù)顯示，11月3日，全市場已上市的76只公募REITs產(chǎn)品中，有58只在二級市場的價(jià)格出現(xiàn)下跌。跌幅排名前十的產(chǎn)品中，有7只都是產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，其中4只跌幅超過3%。

部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs價(jià)格連續(xù)多日出現(xiàn)下滑，還有產(chǎn)品因單日跌幅超過5%而發(fā)布交易情況提示公告，表明基金投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營穩(wěn)定、基金投資運(yùn)作正常等，引發(fā)行業(yè)關(guān)注。

有業(yè)內(nèi)專家告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs近期的下跌是受到了基金三季報(bào)的影響，并且這類資產(chǎn)的基本面惡化與運(yùn)營承壓并不是新近發(fā)生的。“從去年以來，各家產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs或多或少都采取了一定的‘以價(jià)換量’的策略，但是成效不一。”

產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs承壓，有產(chǎn)品單日下跌超5%

11月3日，公募REITs二級市場呈下跌態(tài)勢。中證REITs（收盤）指數(shù)和中證REITs全收益指數(shù)環(huán)比均下跌0.63%，已上市的76只產(chǎn)品中有58只出現(xiàn)下跌。

值得一提的是，跌幅前十的產(chǎn)品中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs獨(dú)占7席，其中有4只產(chǎn)品單日跌幅都超過3%。 

就在11月3日，還有一只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs發(fā)布了交易情況提示公告，顯示10月31日的收盤價(jià)相對10月30日跌幅超過5%。基金管理人在公告中表示，投資的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營穩(wěn)定，基金投資運(yùn)作正常，運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)履職正常，無應(yīng)披露而未披露的重大信息，同時(shí)提醒投資者注意基金二級市場交易價(jià)格受多種因素影響、關(guān)注交易價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等。

不僅如此，實(shí)際上，近期產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs出現(xiàn)連續(xù)調(diào)整，有產(chǎn)品5日跌幅已經(jīng)逼近10%。而從年初至今的情況來看，跌幅靠前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs也不在少數(shù)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至11月3日，今年以來共有13只公募REITs二級市場價(jià)格出現(xiàn)下跌，其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs就有7只，占到了“半壁江山”。并且年內(nèi)跌幅靠前的前五只產(chǎn)品都是產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，分別是中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園REIT（-19.11%）、華夏合肥高新產(chǎn)園REIT（-13.59%）、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT（-13.26%）、易方達(dá)廣州開發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園REIT（-10.62%）以及華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT（-8.37%），還是很能說明問題的。

那么問題來了，相比其他類型的產(chǎn)品，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs為何承壓？

核心指標(biāo)出現(xiàn)下滑或成主要誘因

對于近期產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs價(jià)格的連續(xù)調(diào)整，瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院院長朱元偉對記者分析稱，應(yīng)該是受到了基金三季報(bào)的影響。隨著三季度業(yè)績的披露，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流、高速公路以及能源板塊繼續(xù)維持了承壓的態(tài)勢，其中尤以產(chǎn)業(yè)園區(qū)類資產(chǎn)的運(yùn)營壓力最為顯著。

“合肥、廣州、成都等REITs的出租率或平均租金等核心指標(biāo)出現(xiàn)了一定下滑，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs下跌的主要誘因。”

申銀萬國證券也指出，在所有資產(chǎn)類型中，三季度產(chǎn)業(yè)園板塊業(yè)績下滑最為明顯，EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）與可供分配金額降幅均超10%，超過八成個(gè)券出現(xiàn)業(yè)績下滑。

事實(shí)上，從今年的整體走勢來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的表現(xiàn)缺乏亮點(diǎn)，并且分化顯著。正如朱元偉所說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的基本面惡化與運(yùn)營承壓并不是新近發(fā)生的，從去年以來，各家產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs或多或少都采取了一定的“以價(jià)換量”的策略，但是成效不一。

目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊也是內(nèi)部分化的：工業(yè)廠房類資產(chǎn)（臨港、東久、聯(lián)東等）表現(xiàn)比較穩(wěn)定，而研發(fā)辦公類資產(chǎn)中，只有張江REIT表現(xiàn)穩(wěn)定，其余的研發(fā)辦公類資產(chǎn)普遍承受較大壓力。

專家分析：產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs未來發(fā)展前景如何？

在朱元偉看來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的調(diào)整，主要體現(xiàn)了兩方面邏輯：

一是供需基本面。目前國內(nèi)各主要城市都面臨著辦公樓供需失衡的問題，過去幾年大量建設(shè)和供給的辦公空間陸續(xù)入市，一定程度上超越了企業(yè)端的需求，導(dǎo)致出租率和租金普遍下滑。很多城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)名義上突出研發(fā)辦公定位，但實(shí)際上更多是相對簡單的辦公空間，與商業(yè)辦公樓功能類似，實(shí)質(zhì)上形成了同質(zhì)化競爭。產(chǎn)業(yè)園區(qū)研發(fā)辦公類資產(chǎn)，之前的定位是以低于一般辦公樓的租金提供與其接近的辦公品質(zhì)空間，而現(xiàn)在隨著辦公樓租金的持續(xù)走低以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的持續(xù)供給，部分辦公樓的租金已經(jīng)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)近乎持平，以上更具性價(jià)比的邏輯已經(jīng)難以接續(xù)。

二是區(qū)域局限性。他指出，目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的國企發(fā)起人幾乎都是當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)園區(qū)平臺(tái)公司，理論上定位于開發(fā)、建設(shè)和持有當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)載體和空間，為當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)，不太可能像東久、聯(lián)東那樣構(gòu)建遍布全國各地的投資組合。對某個(gè)區(qū)域而言，從產(chǎn)業(yè)到不動(dòng)產(chǎn)市場，通常是高度關(guān)聯(lián)、相互影響的。這種局限于當(dāng)?shù)氐耐愋唾Y產(chǎn)組合，而且目前大多是持有單一項(xiàng)目，一定程度上限制了其通過資產(chǎn)和區(qū)域的多元化布局以分散風(fēng)險(xiǎn)的可能性，“也就是說，要差就都差的可能性比較大”。

談到產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs未來的發(fā)展前景，朱元偉表示主要受到基本面好轉(zhuǎn)、擴(kuò)募可行性、投資人偏好等多重因素的影響。例如，通過擴(kuò)募擴(kuò)大資產(chǎn)組合有利于減少單一項(xiàng)目業(yè)績波動(dòng)的沖擊。但是如果REITs持續(xù)折價(jià)，則擴(kuò)募積極性會(huì)不足，而不擴(kuò)募則只能保持目前依賴單一項(xiàng)目表現(xiàn)的局限性，如此會(huì)形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致無法主動(dòng)通過資產(chǎn)組合擴(kuò)容來分散風(fēng)險(xiǎn)和平抑波動(dòng)。