每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

上市5年，上坤地產（06900.HK）只披露了3次年報。

經過長期停牌“休眠”后，2025年10月27日9時，港交所正式取消上坤地產上市地位。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進10月26日晚間通過微信對《每日經濟新聞》記者分析：“上坤地產在市場上行期曾經也是一匹“黑馬”，如今“黑馬”退市，反映了市場調整下企業的分化。這些企業近幾年在房地產領域的市場影響力下降，投資拿地、銷售動作幾乎停止，說明了企業在傳統業務方面的萎縮。”

上市之初已現乏力

2020年11月17日，上坤地產成功上市。在當時的行業趨勢下，加大聯合開發力度是眾多房企擴張的選擇，但由此也產生了非控股權益占比較大、利潤分薄等結果。

截至2020年12月31日，上坤地產應占合約銷售金額約126.6億元，2021年為145.9億元，各項指標仍然處于上行通道，但營收指標增速僅1.8%，已現乏力。

圖表：Choice

從Choice平臺圖表可見，上市之后的2020年，上坤地產凈利潤達到了近年來最高點，約8.9億元，同比增長超過30%，但隨后就出現了快速下降。2021年凈利潤為5.8億元，2022年由盈轉虧，為-22.43億元?；2023年上半年凈虧損大幅縮小，此后再無公開財務信息。

值得注意的是，2021年的房地產市場已有調控收緊的苗頭，但上坤地產仍在繼續擴張：一季度新增土儲24幅，其中11宗通過收并購的合作方式斬獲，彼時銷售與利潤雙降的趨勢還未完全顯露。

但2021年下半年，調控開始加碼、預售監管資金收緊，房企現金流壓力開始顯現。上坤地產的凈資產負債率由2021年的85.9%上升到2022年的224.1%，現金短債比為0.2倍，剔除預售款項后的資產負債比率80.8%。

到2023年上半年，上坤地產僅實現收入9.12億元。由于長期停牌后遲遲不見復牌，已經觸發了港交所18個月停牌紅線。

嚴躍進認為，退市房企可劃分為三類：第一類是債務違約和爆雷型企業；第二類是戰略收縮型，很多地產企業連續多年虧損，也未新增土儲，本身就說明地產業務面臨萎縮狀態，這個時候退市可以給母公司整合資源提供機會；第三類是邊緣化的中小房企，市場競爭能力弱，上市并未對規模擴張提供支撐。

仍在努力“留下來”

“做不到上海30強，絕不走出上海”，上坤地產創始人朱靜曾不止一次表示。

誕生于2009年的上坤集團，其實是房地產行業的“初生牛犢”。

2016年，恰逢上海樓市整體交易量價齊升。上坤地產陸續拿出上坤紅樹灣、上坤旭輝墅、新城·上坤樾山等多個優質項目，快速實現了目標——上海30強。

根據克而瑞2016年發布的上海房企銷售排行榜，上坤地產以55.33億元流量金額位列上海房企第30名，實現從百強開外到TOP30的快速突破。

此后，上坤地產開啟了全國布局。根據其“3+X”戰略，依托上海，做透長三角、進入珠三角，培育布局長江中游、中原，尋機突破山東半島及成渝城市群。

根據克而瑞當時的判斷，截至2021年中，上坤地產共擁有約702.8萬平方米土地儲備，其中權益土儲建面達到514.9萬平方米。若按照企業2021年的銷售去化速度推算，可滿足其3～4年去化需求。

這意味著，如果市場沒有進一步調整，那么上坤地產憑借當時的土儲，是能夠銷售到2025年的。

如何看待“黑馬”退市？嚴躍進認為：“首先，這是資本市場的正常調整，不必過于夸大；其次，對于企業來說，退市后還是要保持既有經營，尤其是地產業務和內部管理，需要繼續維持穩健；退市以后，對于股東和投資者還是要做好信息溝通，確保企業的穩定。”

目前，上坤地產已被法院列為限制高消費企業，不過朱靜仍然在努力“留下來”。2025年上半年度經營會上，公司提出了“適者生存、勢在人為”，并表示下半年將堅持盤活存量、提升質量、創造價值的思路，保交付、穩經營。

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