每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

城市更新正在從過往的“拆改留”逐步過渡到“留改拆”，行業正從增量擴張邁向存量提質，單純依靠“大拆大建”的傳統城市更新路徑已難以為繼，運營閉環與資金適配逐漸成為行業破局的核心命題。

在國新辦舉行的“高質量完成‘十四五’規劃”系列主題新聞發布會上，住建部已明確提出“把城市更新擺在更加突出位置”，系統推進好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設。

日前，合一城市更新集團董事總經理羅宇在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪時表示，對房企來說，現在不能再“重開發輕運營”。擅長住宅開發的企業，若想做養老類更新項目，必須補康養服務運營的短板；做產業園改造的企業，要懂產業鏈招商，不能再搞簡單的招租。可以說，運營能力已經成了項目盈利的核心競爭力，而非附加項。

圖片來源：受訪者提供

告別“住宅開發包打天下”

NBD：當前背景下，房企做城市更新需要具備哪些核心能力？

羅宇：近一兩年，房企做城市更新已開始從“重開發”轉向“重運營”，這一趨勢愈發明顯。

過去“拆改留”模式下，房企靠土地增值就能實現收益，但現在“留改為主、拆為輔”，若改造后沒有運營支撐，投入的資金就無法形成價值閉環。

多數地方政府已無力承擔“只投入不產出”的改造，所以運營成了必選項，而非可選項。

從實踐來看，房企的能力配比正在發生明顯調整：過去“開發能力”占主導，現在“運營能力”的權重至少要提升到50%以上，甚至在核心地段項目中占主導。

比如深圳A Park深圳數字藝術公園項目，把老舊工業園改造成商業+酒店綜合體，前期的功能定位（專業策劃）、成本可控的場景設計（工業改體驗式街區）、后期的招商（優先選契合區域消費的商戶）和活動運營（定期舉辦市集聚人氣），每一步都依賴專業運營能力；再比如北京798藝術區，若只做廠房改造而沒有文創及藝術業態運營，也成不了今天的城市地標。

對房企來說，現在不能再“重開發輕運營”：擅長住宅開發的企業，若想做養老類更新項目，必須補康養服務運營的短板；做產業園改造的，要懂產業鏈招商，不能再搞簡單的招租。可以說，運營能力已經成了項目盈利的核心競爭力，而非附加項。

NBD：您預判“十五五”期間的城市更新政策可能會有哪些傾斜？對房企、地方政府、金融機構來說有哪些機遇？

羅宇：“十五五”城市更新政策或聚焦四類資產、推動“四好”建設，在推動“四好”建設的過程中，對地方政府、房企、金融機構等各方來說都有新的機遇。

地方政府可以借助社會資金和市場主體力量緩解改造投入的財政壓力，但需從“主導者”轉變為“引導者”，平衡公益、商業與居民等各方利益。

而房企的機遇在于承接改造項目代建運營、深耕產業園區運營及歷史古建保育活化等細分領域，挑戰在于告別“住宅開發包打天下”的舊模式，需根據項目屬性選擇恰當路徑，徹底摒棄傳統開發思維。

金融機構的機遇在于融資模式日趨多元，可覆蓋項目全周期，其面臨的挑戰在于“主體、資產與專業能力適配”。當前，金融機構優先支持的許多央國企相對欠缺改造運營的實施能力，對民企又缺乏信心和信任，往往導致部分優質項目難獲資金支持。

NBD：在當前地產行業的“非限購周期”背景下，對城市更新有哪些影響？

羅宇：非限購周期對城市更新的影響，我的判斷是“促進而非加速”。

原因很簡單：城市更新的核心邏輯是“現貨決定期貨”。即房地產市場（現貨）決定存量資產改造投資（期貨）。在非限購周期下，城市更新能否推進，關鍵還是看城市更新資產負債表平衡，如果改造后收益跑不贏負債成本，企業也不會輕易入局，因此更需要對城市更新融資降息等資金成本支持，而非單純依賴限購放松。

城市更新融資模式存在錯配

NBD：房企在城市更新各階段的資金籌措有哪些難點？

羅宇：前期最大的難點在于“資金需求大、風險高”。拆遷涉及補償、過渡費，金額不小，但金融機構不愿介入早期項目，擔憂拆遷進度不及預期；而部分民企又面臨信任問題，金融機構擔心資金被挪用，導致項目停滯出險。

中期改造建設階段，難點是“現金流承壓”。改造投入是持續的，若項目有銷售部分（如回遷房之外的商品房），一旦不及預期，容易影響現金流。即使是純運營項目，改造期間沒有收益，全靠自有資金或貸款支撐，對房企資金實力要求很高。

后期則考驗企業的運營能力。運營培育期動輒需要1~3年，例如歷史文化街區需通過持續運營聚集人氣、培育商戶，此期間僅有投入而缺乏穩定收益，因此對長期資金支持有強烈依賴。

破局關鍵在于“政策引導+模式創新”。在政策引導上，需要明確金融機構參與規則，緩解“不敢貸”問題；在模式上，前端用城市更新基金、信托資金，中端用銀行改造貸、開發貸，后端對接保險資金以及ABS、CMBS、REITs等資產證券化，形成全周期融資鏈條。同時需強化以“專款專用”為主的貸后監管，在房地產開發方面，住建部已明確要求項目資金必須專項用于本項目。

NBD：目前城市更新領域有哪些創新的融資形式？這些創新形式的核心優勢或落地難點是什么？

羅宇：其實城市更新領域在國內歷經這么多年發展，融資模式已經相對成熟，如城市更新基金、商業銀行城市更新貸款、信托、ABS、CMBS、REITs等。但最大的問題不是沒錢，而是存在錯配。

金融機構在放款時，基本已形成“看主體+看資產”規律，會從合規性角度優先把資金給到央國企。但實際情況是，并非所有的央國企都具備操盤城市更新項目的能力。而金融機構對民營房企的整體信心弱，如部分民營房企過去出現過把項目資金抽走，導致更新停滯的情況，金融機構不敢放心提供資金。

要解決這一問題，就需要“政策引導+合規銜接”。在政策層面，研究中的《城市更新項目貸款管理辦法》，將明確金融機構的參與規則。而在監管層面，住建部也明確“房地產資金需用于本項目，避免挪用”，金融機構必須全面轉變為“主動管理”業務模式。

NBD：您對有意布局城市更新的企業有哪些建議？

羅宇：房企做城市更新，首先要“分類施策”，不能盲目跟風。比如高負債房企，優先處理存量舊改項目，通過政企合作、資產出售化解風險，一句話概括就是，先解套再謀發展。

而對一些低杠桿或新入局的房企，要聚焦細分領域，比如收并購相對成熟的城市更新項目，參與城市更新項目改造代建運營，參與產業園區改造運營、歷史古建修繕活化結合文旅商業運營、社區便民更新運營等，這些領域政策支持相對較多。

最核心的地方在于，入局城市更新的企業，要建立清晰的商業模式，明確“為何做和如何做”。不同企業擅長的領域也不一樣，自有的優勢資源也不同。比如，有的房企擅長做運營，在招商運營、獲取低成本資金等方面有核心優勢；有的企業擅長做改造，在設計、成本控制端有優勢。

如果進行概括，房企做城市更新需要避免“看得到大勢，但沒能力落地”的問題，企業若能串聯“投資戰略一商業模式一操盤能力”，解決“資金一模式一能力”的問題，就有機會穿越行業周期。

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封面圖片來源：受訪者供圖