每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

“十四五”期間，在周期波動(dòng)、供求關(guān)系發(fā)生重大變化等因素影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整階段，房地產(chǎn)政策也隨著市場(chǎng)形勢(shì)變動(dòng)及時(shí)調(diào)整和優(yōu)化。

過(guò)去一段時(shí)間，房地產(chǎn)政策主要變化有哪些？金融、信貸、限制性政策優(yōu)化如何釋放樓市增長(zhǎng)潛能？房地產(chǎn)政策還有哪些優(yōu)化空間？

由每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)手中指研究院發(fā)起的《展望“十五五”，挖掘非限購(gòu)周期樓市“黃金坑”——2025房地產(chǎn)行業(yè)年度報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱報(bào)告）將作出解答。

“隨著一系列宏觀及房地產(chǎn)支持政策落地，2024年四季度起市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)階段性回暖，但近期政策效應(yīng)有所轉(zhuǎn)弱，與全面止跌仍有一定距離。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜分析指出，不同城市、不同產(chǎn)品市場(chǎng)分化顯著，好城市與好房子韌性凸顯。

基調(diào)：從“房住不炒”轉(zhuǎn)向“止跌回穩(wěn)”

過(guò)去的“十四五”是房地產(chǎn)政策高發(fā)期。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年以來(lái)，全國(guó)各地累計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)優(yōu)化政策約3000次。

比如，2022年11月，“金融16條”“三支箭”（信貸融資支持、債券融資支持、股權(quán)融資支持）先后落地，支持房企合理融資需求。

2024年5月，多部門優(yōu)化多項(xiàng)需求端政策，降低首套首付比例至15%，取消全國(guó)層面首套、二套房貸利率政策下限，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率等。

2024年，蘇州、長(zhǎng)沙、成都、杭州等核心二線城市陸續(xù)全面取消限購(gòu)政策，一線城市中廣州全面取消限購(gòu)政策；2025年以來(lái)，北京、上海、深圳進(jìn)一步優(yōu)化限購(gòu)政策。

“當(dāng)前政策環(huán)境已處于歷史最寬松階段，特別是需求端政策，涉及居民購(gòu)房成本、購(gòu)房門檻的房貸利率、交易稅費(fèi)、首付比例等均已降至歷史最低水平。”陳文靜分析指出。

需要指出的是，2016年中央首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”后，“房住不炒”提法持續(xù)出現(xiàn)在中央重大會(huì)議中，成為一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)政策調(diào)整的基本原則。

此后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售規(guī)模的大幅下行，房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加，住房交付風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題也日益突出。2024年9月26日，中央政治局召開非常規(guī)經(jīng)濟(jì)主題會(huì)議，定調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，釋放了明確的“穩(wěn)地產(chǎn)”信號(hào)。

根據(jù)報(bào)告，僅2025年二季度以來(lái)，就有包括4月25日的中央政治局會(huì)議、6月13日的國(guó)常會(huì)以及8月18日的國(guó)務(wù)院第九次全體會(huì)議等進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。

“在一系列政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口逐漸收斂，各地保交房任務(wù)取得積極成效，但房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)尚未完全化解，市場(chǎng)持續(xù)下行對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、金融系統(tǒng)的影響仍較大。”陳文靜表示，因此2024年9月底以來(lái)，房地產(chǎn)仍是防范化解風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)，“止跌回穩(wěn)”成為政策目標(biāo)。

措施：多管齊下，降低購(gòu)房成本和門檻

根據(jù)報(bào)告，隨著中央定調(diào)的調(diào)整，“十四五”期間，各部委和地方政府供、需兩端政策也呈現(xiàn)出由收緊到放松的過(guò)程。

金融信貸政策方面，對(duì)首套首付比例、房貸利率、個(gè)人住房公積金貸款利率等進(jìn)行了調(diào)整，還進(jìn)一步降低存量房貸利率，建立存量房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2022年以來(lái)，央行降低5年期以上LPR共8次、合計(jì)下調(diào)1.15個(gè)百分點(diǎn)至3.5%，下調(diào)公積金貸款利率3次、合計(jì)下調(diào)0.65個(gè)百分點(diǎn)至2.65%，商貸利率、公積金貸款利率均降至歷史最低水平。

財(cái)稅政策方面，給予購(gòu)房者換房退個(gè)稅優(yōu)惠、降低契稅稅率，調(diào)整一線城市增值稅征收條件等。

當(dāng)然，政策惠及的不僅僅是購(gòu)房者，還有房地產(chǎn)企業(yè)。隨著“金融16條”“三支箭”、項(xiàng)目融資“白名單”先后落地，房企合理融資需求得到支持。根據(jù)金融監(jiān)管總局最新披露的數(shù)據(jù)，目前全國(guó)“白名單”項(xiàng)目貸款審批金額已經(jīng)超過(guò)7萬(wàn)億元，支持近2000萬(wàn)套住房建設(shè)交付。

優(yōu)化土地增值稅方面，2024年末一線城市明確取消普宅標(biāo)準(zhǔn)后，房企建造普宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅；將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)，一定程度降低了開發(fā)企業(yè)稅款繳納壓力。

尤其值得一提的是，自2022年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入深度調(diào)整階段后，各地持續(xù)優(yōu)化為防止房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快而出臺(tái)的房地產(chǎn)限制性政策，政策優(yōu)化城市能級(jí)逐漸提升，優(yōu)化力度也逐年加大。

報(bào)告顯示，2022年，三四線城市限購(gòu)政策全面放開，一二線城市購(gòu)房門檻逐步松動(dòng)；2023年，南京、合肥等二線城市全面取消限購(gòu)政策，另有多個(gè)二線城市放松限購(gòu)。

而到了2024年7月，二十屆三中全會(huì)明確提出“充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購(gòu)政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”，一線城市全面降低限購(gòu)政策的社保或個(gè)稅年限要求，此后廣州全面取消限購(gòu)政策，北京、上海則分別是五環(huán)外、外環(huán)外不限制滿足條件購(gòu)房者的購(gòu)買套數(shù)。截至目前，僅北上深、海南部分城市和雄安新區(qū)存在限購(gòu)政策。

“展望未來(lái)，隨著絕大多數(shù)城市限制性政策已放開，樓市將回歸供需主導(dǎo)，市場(chǎng)分化或進(jìn)一步加劇。”陳文靜表示。

此外，多地還優(yōu)化了公積金政策，提高公積金貸款額度、擴(kuò)大公積金使用范圍等，同時(shí)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼并支持住房“以舊換新”，以促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。

成效：住房保障與市場(chǎng)規(guī)范并進(jìn)

在一系列政策的推動(dòng)下，“十四五”期間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了一系列積極成效。

在近期國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的“高質(zhì)量完成‘十四五’規(guī)劃”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，住建部部長(zhǎng)倪虹表示，“十四五”時(shí)期，全國(guó)累計(jì)銷售新建商品住宅面積約50億平方米。

此外，2024年四季度，新建商品房銷售面積和銷售額已實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，2025年初更保持了“止跌回穩(wěn)”的積極勢(shì)頭。

在保交房工作方面，國(guó)家、省、市成立了三級(jí)工作專班，“一樓一策”推進(jìn)分類處置。截至目前，全國(guó)750多萬(wàn)套已售難交付的住房實(shí)現(xiàn)交付，有力維護(hù)了廣大購(gòu)房人合法權(quán)益。同時(shí)，改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽挪項(xiàng)目公司資金，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，實(shí)施項(xiàng)目“白名單”制度，有力保障了商品住房項(xiàng)目建設(shè)交付。

值得一提的是，在穩(wěn)定商品房市場(chǎng)的同時(shí)，“十四五”期間，我國(guó)在城中村改造、保障性住房建設(shè)方面取得了良好成績(jī)。

據(jù)住建部披露，“十四五”期間建設(shè)籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬(wàn)套（間），惠及3000多萬(wàn)群眾。

而在2024年11月，住建部、財(cái)政部發(fā)文部署各地進(jìn)一步做好城中村改造工作，將城中村改造政策支持范圍擴(kuò)圍至近300個(gè)地級(jí)及以上城市，同時(shí)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造貨幣化安置。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2024年以來(lái)，超百地優(yōu)化房票安置政策，加速城中村改造，釋放購(gòu)房需求。

預(yù)告：《展望“十五五”，挖掘非限購(gòu)周期樓市“黃金坑”——2025房地產(chǎn)行業(yè)年度報(bào)告》將在10月30日第十五屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)正式發(fā)布。

封面圖片來(lái)源：圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 張涵 攝