探察央國企半年報 | 大悅城：姚長林賭對了什么？

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

今年2月，在大悅城的開年工作會議上，董事長姚長林發表講話，稱“2025年要實現轉型發展”。

而截至2024年末，大悅城凈虧損29.77億元。

但僅僅半年，根據大悅城8月29日披露的2025年半年報，其凈利潤從去年同期虧損3.64億元逆襲至盈利1.09億元，毛利率一口氣抬升13.76個百分點至36.35%。

這份成績單，對于整體仍在寒風中打哆嗦的地產圈來說，雖說“火苗不大”，卻“足夠扎眼”。

大悅城的業績怎么就“逆襲”了？大悅城在商業地產領域到底賭對了什么？

大悅城控股董事長姚長林 圖源：“大悅城控股”微信公眾號

商業“賭注”

《每日經濟新聞》記者首次與姚長林有照面，還是去年9月大悅城商業REIT上市之時，姚長林在深交所發表致辭，并在會后與管理層答謝媒體與投資人。

彼時，姚長林接任大悅城董事長差不多3個月，公司正處于轉型的關鍵節點。

這位新掌門人沒有選擇繼續走規模擴張的老路，而是一上任就喊出了從“傳統地產開發商”向“城市運營服務商”轉型的口號。 

這在當時看來更像是無奈之舉，但姚長林顯然是認真的。

今年4月，他推動了大悅城堪稱“刮骨療毒”式的組織架構調整，將原來的7個區域公司砍成4個，沈陽、西北等區域并入北京大區，浙江、南京區域則劃歸上海大區。

這波操作，也算是行業近兩年的慣例，地產行情不好，大家都在精簡組織層級，為的是“提質增效”。

而姚長林真正核心的“賭注”還是放在了商業運營上，這是業績反轉的關鍵。

姚長林團隊敏銳抓住了“年輕力”這個關鍵詞，不再把購物中心只當成賣東西的地方。

大悅城推出的《新潮引力?青年文化白皮書》提到，他們用2000萬會員數據和8億筆消費記錄說話。可以說，把二次元、國潮、戶外這些年輕人的心頭好摸得門兒清。

今年5月和7月，大悅城在南昌和深圳的項目相繼開業，根據半年報，南昌大悅城首日客流量為24萬人次，銷售額約1630萬元；深圳大悅城首日客流量為42萬人次，銷售額約2000萬元。

截至報告期末，大悅城共布局24個購物中心，目前在建、籌建的項目共有7個。報告期內，大悅城購物中心實現銷售額約220億元，同比增長12.2%。

此外，大悅城還搭上了REITs的“東風”。

2024年9月，以成都大悅城為底層資產的華夏大悅城REIT成功上市，這步棋打通了“投融建管退”的資本循環，讓重資產的商業地產也能玩起輕資產游戲。

該REIT在發行時就獲得投資者踴躍認購，基金比例配售前認購金額累計48.124億元，遠超擬募集規模33.23億元，很大程度上充實了大悅城的資金儲備。

先“止血”，再談未來

不過，隱憂也同樣存在。

2025年上半年，大悅城總資產較年初下降5.14%，連續多季度下滑：從2024年中到2025年中，公司總資產累計縮水超過200億元。

從財務角度解釋，這是“存貨減少”：存貨賬面價值600.04億元較2024年末下降約14%，這一數據直接反映出大悅城在開發投資上的極度謹慎。

公開資料顯示，今年上半年大悅城并未在公開市場拿地。

而最近的一次拿地，是8月15日，大悅城間接非全資附屬公司三亞臻悅開發建設有限公司以7.84億元競得三亞中央商務區東岸單元DA02-29-05A/B地塊，成交樓面價約1.6萬元/平方米。

這其中的邏輯也較為直觀。房子賣了不補貨，報表自然“縮表”。代價也直白：今年上半年大悅城的營收同比下降5.29%，全口徑簽約金額僅86.4億元，這一銷售水平已回落至與一些區域型房企同一水平。

但姚長林想得很清楚：先讓現金流回正，再談規模故事；先“止血”，再談未來。

若以結果導向看，數據驗證了姚長林賭對了。

今年上半年，大悅城經營活動現金流凈額同比增長38.15%至26.87億元，融資成本較去年末下降42個基點至3.64%，利息負擔也輕了（負債總額從去年同期的1478億元下降至今年上半年的1274億元），毛利率也從22.59%升至36.35%。

姚長林接任董事長這一年多，把大悅城的舵從“規模競賽”硬掰向“運營競賽”。

短期看，他賭對了：商業板塊貢獻了穩定現金流，REITs打開了輕資產閥門，公司暫時穿上了一件“救生衣”。長期看，商業地產的賽道只會更加擁擠，競爭者從房企擴展到險資、公募、外資，如何延續客流紅利，仍有待時間驗證。

免責聲明：本文內容與數據僅供參考，不構成投資建議，使用前請核實。據此操作，風險自擔。

封面圖片來源：“大悅城控股”微信公眾號