每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝    

“我認為，房地產發展的新模式，就是均衡發展的模式。”

在8月12日至15日舉行的2025博鰲房地產論壇上，中國社科院研究生院城鄉建設經濟系教授陳淮在接受《每日經濟新聞》等媒體記者采訪時指出，當前的房價問題歸根結底是城市結構失衡：大城市過度發展，二三線城市缺乏相應的協調發展，人口過度向優質資源集中的超大城市涌入。

“大家為什么上北京買房子？因為那里有房子之外的優質資源，比如說教育、醫療、就業、養老。這些資源不能均衡配置，導致了今天的房價問題、結構失衡問題。”

圖片來源：每經記者 陳利 攝

房地產發展新模式的根本問題不是要不要建房子，而是在哪兒建房子。

在陳淮看來，若想刺激消費者買房，不僅要實現風險的均衡配置，房子也要建對地方，得讓大中小城市均衡發展，讓打算住城里的人合理配置在不同規模的城市中，這樣才能夠真正啟動房地產。

針對房地產市場過剩問題，陳淮認為是必然的，但目前中國市場仍有消費需求。“一方面，我們面對的是從工業化初中期以生產領域為主要發展障礙的階段，轉向以消費領域、需求領域消費結構持續升級為特征的階段。未來到現代化階段，我們總是面對這個問題，這是發達國家已經證明的事。另一方面，房地產不是第一次面對過剩，中國房地產市場正面臨‘供大于求、供不應求反復交替’的階段，這屬于正常現象。”

陳淮表示，目前我國的住房需求逐漸分為四個層級：基本需求、改善需求、享受需求、奢侈需求。

基本需求即從無房到有房，福利分房一定程度上能緩解基本住房短缺的問題。改善需求即住房制度改革后，人們追求“三代人分室而居”以及適度的公共活動空間。享受需求即更高凈值人群的追求，如需要獨立健身空間、足夠大的書房、獨立娛樂空間等。奢侈需求則已與居住功能關系不大了。

陳淮表示，當前多數居民的住房需求集中在“基本”和“改善”兩個等級，同時面臨房貸車貸壓力、保障體系不完善等問題，且不同城市房地產市場分化明顯。“不過這種結構失衡在經濟學上屬正常階段。”

“坦率說，很難消除購買房子過程中的風險，期房銷售是把更多的風險積累到買房者手上，現房銷售是把風險更多給到開發商。”

陳淮指出，這一輪房地產下滑是前所未有的，遠超各方面的預期。“能不能在短期內讓它改觀呢？就我個人看法，樂觀地說三到五年是必要的。”

“我仍然堅定地相信，我們的底氣在于老百姓想擴大消費、擴大需求，有改善住房的預期。買房子就是讓越來越多老百姓成為有產一族。”陳淮說。

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