每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

上海某次新房小區(qū)  圖源｜每經(jīng)記者 包晶晶 攝

上海二手房市場(chǎng)量穩(wěn)價(jià)跌。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月上海二手住宅成交1.69萬(wàn)套，環(huán)比減少8.67%，同比減少7.01%；但7月二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1.82%，已經(jīng)連續(xù)下跌3個(gè)月。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦通過(guò)微信對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“今年7月的成交量表現(xiàn)其實(shí)比2023年同期更好，2024年則是因?yàn)樾抡碳ち私灰自鲩L(zhǎng)。近3年，上海二手房成交量逐年走高，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)，但價(jià)格下行趨勢(shì)并沒(méi)有真正止住。”

盡管成交量保持高位，但當(dāng)前上海全市二手房掛牌總量偏高，也帶來(lái)價(jià)格的進(jìn)一步競(jìng)爭(zhēng)。

“價(jià)格更接近2016年”

從中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的情況看，掛牌增量也呈現(xiàn)下降走勢(shì)，淡季壓力比較明顯。但盧文曦認(rèn)為，7月成交絕對(duì)量并沒(méi)有跌破1.5萬(wàn)套，說(shuō)明市場(chǎng)韌性還是相當(dāng)足的。

“上海鏈家7月帶看量環(huán)比持平。”上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根書(shū)面分析指出，“市場(chǎng)需求呈現(xiàn)明顯的剛需主導(dǎo)特征，即300萬(wàn)元以下房源成交占比持續(xù)攀升，以首次購(gòu)房者及年輕家庭為主要驅(qū)動(dòng)力，他們對(duì)總價(jià)敏感度高，更傾向于選擇近郊性價(jià)比房源。改善客戶群體多元化趨勢(shì)雖有顯現(xiàn)（高總價(jià)房源成交占比微升），但整體尚未形成規(guī)模效應(yīng)，主要原因可能是新房市場(chǎng)高端項(xiàng)目持續(xù)熱銷(xiāo)、新房品質(zhì)升級(jí)，分流了置換市場(chǎng)需求”。

基于成交量和成交結(jié)構(gòu)的基本情況，各方人士認(rèn)為，以價(jià)換量仍然是常態(tài)。

58安居客研究院數(shù)據(jù)顯示，7月上海只有5個(gè)區(qū)二手房掛牌價(jià)上漲，長(zhǎng)寧區(qū)上漲3.4%，松江區(qū)上漲2%，而黃浦區(qū)、青浦區(qū)微漲0.4%，閔行區(qū)漲幅0.3%。

與此同時(shí)，靜安、虹口、徐匯、楊浦等市中心區(qū)域二手房掛牌價(jià)格都呈現(xiàn)不同程度下降。在這個(gè)過(guò)程中，區(qū)域間的分化、區(qū)域內(nèi)的分化、產(chǎn)品之間的分化仍在加劇。

盧文曦說(shuō)：“現(xiàn)在（部分二手房）的價(jià)格更接近2016年。這其中有些結(jié)構(gòu)性差異，比如地段差、房齡久的老公房還在不斷筑底，什么時(shí)候能夠真正回升，還是要看市場(chǎng)成交量和政策支持，次新商品房、優(yōu)質(zhì)地段商品房則相對(duì)抗跌。”

“大多數(shù)房源都能再砍一點(diǎn)價(jià)”

“目前整體房?jī)r(jià)確實(shí)算2015年以來(lái)最低的了。”每經(jīng)記者以賣(mài)房人身份咨詢虹口區(qū)涼城板塊的老破小房源價(jià)格，鏈家中介人員張廣（化名）通過(guò)企業(yè)微信這樣回復(fù)。

每經(jīng)記者查詢發(fā)現(xiàn)，市區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)部分次新小區(qū)價(jià)格相對(duì)抗跌，如中遠(yuǎn)兩灣城2房2廳戶型，近期成交單價(jià)在75000元～86000元/平方米。

 這一價(jià)格與高峰時(shí)期（2022年8月單價(jià)約10萬(wàn)元/平方米）相比回落幅度較大，但與2024年末相比，甚至還有一定漲幅，且均價(jià)仍然高于2019年同期。

盧文曦說(shuō)：“中遠(yuǎn)兩灣城是內(nèi)環(huán)內(nèi)次新房，品質(zhì)比較高，但開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、密度也較大，因此小區(qū)內(nèi)部品質(zhì)和價(jià)格也有分化，最后開(kāi)發(fā)的四期品質(zhì)更好，一期、二期相對(duì)較弱。現(xiàn)在買(mǎi)房人越來(lái)越務(wù)實(shí)，一部分人想把老公房置換成次新房或者新房，市中心很多老房子畢竟面積小、停車(chē)難、舒適度不夠，而如果面積一大，總價(jià)又高了。因此，預(yù)算有限的情況下，會(huì)有人選擇犧牲地段，改善面積。”

上文提到的虹口區(qū)涼城板塊廣苑小區(qū)，建于1993年前后，7月掛牌均價(jià)約44237元/平方米，與三年前64600元/平方米的掛牌均價(jià)相比已經(jīng)下跌超過(guò)30%，6月成交單價(jià)甚至已來(lái)到34406元/平方米。

“按照現(xiàn)在的掛牌價(jià)，大多數(shù)房源都能再砍一點(diǎn)價(jià)。”張廣說(shuō)，“具體還是要看房子情況和房東心態(tài)”。

“最近二手房?jī)r(jià)格降幅明顯收窄，不會(huì)帶來(lái)過(guò)往的恐慌式下行。”盧文曦說(shuō)。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝