富力地產(chǎn)387處房產(chǎn)八五折起拍背后：超千億元債務(wù)壓頂，重組計劃延期

每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

千億元債務(wù)壓頂?shù)母涣Φ禺a(chǎn)（HK02777，股價0.95港元，市值35.65億港元）再次出售核心資產(chǎn)。

近日，據(jù)京東資產(chǎn)交易平臺信息，富力地產(chǎn)位于廣東省佛山市華南國際金融中心（目前已更名為“佛山南海富力廣場”）的387處商場房產(chǎn)將進(jìn)行整體拍賣，起拍價為3.9億元，相當(dāng)于評估價的八五折。

具體來看，這387處房產(chǎn)的評估價為4.576億元，土地性質(zhì)為批發(fā)零售用地/商業(yè)服務(wù)（商業(yè)用房）等。涉及的執(zhí)行案號為（2025）粵0605執(zhí)5409號，執(zhí)行標(biāo)的金額約為4.39億元，計劃于8月18日開拍。

來源：京東資產(chǎn)交易平臺

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，截至7月27日中午，盡管該拍賣吸引了超千人圍觀、25人關(guān)注，但截至發(fā)稿時仍無買家報名。

值得一提的是，該項目是位于千燈湖核心區(qū)的地鐵上蓋綜合體，堪稱佛山的黃金地段。據(jù)京東資產(chǎn)交易平臺展示的實拍情況，商場外立面已完工，但內(nèi)部仍處于毛坯狀態(tài)，尚未完成裝修。此外，還有7套房產(chǎn)處于“帶租拍賣”狀態(tài)。

“此次富力在佛山的核心資產(chǎn)因執(zhí)行案件被強制拍賣，從行業(yè)角度來看，出險房企選擇‘割肉’核心資產(chǎn)實屬無奈之舉。”7月26日下午，農(nóng)文旅產(chǎn)業(yè)振興研究院常務(wù)副院長袁帥通過微信向每經(jīng)記者表示，這種處置方式在出險企業(yè)中較為常見，通過拍賣資產(chǎn)能回籠部分資金，但最終效果仍取決于資產(chǎn)的成交價。

來源：京東資產(chǎn)交易平臺

地處佛山黃金地段，387處房產(chǎn)待拍

此次上架拍賣的387處房產(chǎn)，位于佛山市南海區(qū)桂城街道海五路28號華南國際金融中心406室、407室，均屬于該項目規(guī)劃中的購物中心部分。

從京東法拍披露的信息來看，這批房產(chǎn)面積跨度較大，從32~467平方米不等，內(nèi)部尚未裝修完畢，目前處于毛坯狀態(tài)。

現(xiàn)場圖片顯示，商場外立面已完工，但內(nèi)部地面裸露、管線雜亂，部分區(qū)域僅用綠色防護(hù)網(wǎng)簡單圍擋。雖能看到整體構(gòu)造和電動扶梯，但毫無商業(yè)運營跡象。

佛山南海富力廣場外立面  來源：京東資產(chǎn)交易平臺

對于競拍者而言，除了關(guān)注價格是否具備“撿漏”的可能外，還需留意房產(chǎn)自身的復(fù)雜情況。

佛山市南海區(qū)人民法院明確提示，這些房產(chǎn)所在樓宇擬作為商場使用，樓內(nèi)獨立房產(chǎn)可能超過600處，此次僅處置其中387處。

佛山南海富力廣場內(nèi)部現(xiàn)狀 來源：京東資產(chǎn)交易平臺

因部分房產(chǎn)未進(jìn)行物理分隔且無明顯界限，法院特別提醒競買人務(wù)必實地看樣，并強調(diào)：“因387處房產(chǎn)情況相對復(fù)雜，如有意競買，請?zhí)崆芭c法院聯(lián)系，并務(wù)必到現(xiàn)場看樣。”

每經(jīng)記者注意到，此次被拍賣的387處房產(chǎn)中，有7處房產(chǎn)為“帶租拍賣”。法院規(guī)定，這7處房產(chǎn)不清場移交，買受人需承接現(xiàn)有租賃關(guān)系，租賃期內(nèi)不得無故要求租戶騰退，其余房產(chǎn)則由法院負(fù)責(zé)清場交付。

法拍提示信息  來源：京東資產(chǎn)交易平臺

從項目區(qū)位來看，此次被拍賣的華南國際金融中心位于千燈湖核心區(qū)域，屬于廣東金融高新區(qū)A區(qū)中軸核心的地鐵上蓋綜合體。其西側(cè)緊鄰千燈湖，東側(cè)距廣佛線千燈湖站直線距離約420米，負(fù)一層設(shè)有地下通道接駁地鐵站，臨近海五路、海八路等主要交通干道，出行較為便捷。

項目周邊聚集了匯豐銀行大廈、華亞金融中心等眾多金融樓宇，商務(wù)氛圍濃厚。此外，項目不遠(yuǎn)處就是此次處置機構(gòu)——南海區(qū)人民法院，兩者相距約900米。

另據(jù)佛山房天下數(shù)據(jù)，佛山南海富力廣場周邊的二手房項目主要包括中海萬錦豪園、中海寰宇天下、保利天悅等，二手房掛牌均價在3.0萬~5.65萬元/平方米不等。

來源：安居客

安居客數(shù)據(jù)顯示，截至7月20日，佛山千燈湖板塊的房價為2.35萬元/平方米。周邊房價情況，也從側(cè)面印證了此次拍賣項目所處的核心區(qū)位。

袁帥分析稱，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整的背景下，投資者對法拍商業(yè)資產(chǎn)態(tài)度謹(jǐn)慎，但央國企因資金實力雄厚、風(fēng)險承受能力強，有望成為這類法拍資產(chǎn)的接盤者。

“此外，隨著行業(yè)內(nèi)多家出險企業(yè)通過處置核心資產(chǎn)，法拍成為快速處置資產(chǎn)、緩解債務(wù)的有效途徑。對于機構(gòu)和投資者而言，部分‘不良資產(chǎn)’確實存在抄底機會，但這主要取決于資產(chǎn)自身的價值、企業(yè)運營能力以及市場的復(fù)蘇程度。”袁帥說道。

接手八年規(guī)劃落空，富力“割肉”求生

華南國際金融中心的命運轉(zhuǎn)折，也是富力地產(chǎn)近年來困境的真實寫照。

該項目所在地塊最初由廣東新天鴻物業(yè)發(fā)展有限公司于2008年以1.1億元競得，占地面積約5.71萬平方米，當(dāng)時拿地樓面價僅為428元/平方米。

2013年封頂后，項目一度陷入停工狀態(tài)。直到2017年，富力地產(chǎn)正式收購該地塊，并將其更名為佛山南海富力廣場，開始打造這一黃金地段的項目。

接手之初，富力對項目滿懷期待。規(guī)劃顯示，項目包括2棟超甲級寫字樓、3棟公寓式辦公樓及7層購物中心（地上五層、地下兩層）。其中，購物中心原計劃打造約7萬平方米的多元化體驗式綜合體，總建筑面積約40萬平方米，其負(fù)一層將通過地下通道接駁廣佛線千燈湖站。

在業(yè)態(tài)布局上，從負(fù)一層至五樓規(guī)劃了星光里、酒吧街等五大主題，涵蓋時尚零售、網(wǎng)紅餐飲等多元化業(yè)態(tài)。

每經(jīng)記者注意到，2021年7月，該項目還舉辦了招商發(fā)布會，宣布SPACEPLUS等品牌進(jìn)駐，主打“24小時潮玩生活圈”。

然而，4年過去，上述規(guī)劃并未能實現(xiàn)，商場內(nèi)多數(shù)商鋪空置，“即將開業(yè)”的宣傳早已過期，戶外廣告牌也褪色。

項目從“完美規(guī)劃”到走向法拍，背后也與富力地產(chǎn)自身嚴(yán)峻的財務(wù)形勢密切相關(guān)。

富力地產(chǎn)2024年年報

富力地產(chǎn)2024年年報顯示，該公司全年營業(yè)收入177.01億元，同比下降51.15%；毛虧損8.24億元，凈虧損高達(dá)177.1億元。

銷售端同樣表現(xiàn)疲軟，總合同銷售額為112.3億元，同比下滑43.7%；銷售均價從9270元/平方米降至6800元/平方米。

債務(wù)壓力是富力地產(chǎn)面臨的主要挑戰(zhàn)。截至2024年末，富力地產(chǎn)總借款達(dá)1030.18億元，一年內(nèi)到期借款為941.42億元，受限制現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物合計約38.64億元。

為緩解壓力，富力地產(chǎn)不得不加快資產(chǎn)處置步伐。

2023年，富力地產(chǎn)以1港元出售倫敦項目；2024年，其嘗試出售國內(nèi)酒店資產(chǎn)，但兩年間僅售出3家。此前，廣州富力空港假日酒店兩次流拍，價格從2.77億元降至2.22億元后第三次掛牌。截至2024年末，富力地產(chǎn)仍持有22家酒店資產(chǎn)。

盡管頻繁出售資產(chǎn)，但富力地產(chǎn)目前仍未擺脫困境。7月21日，富力地產(chǎn)宣布，公司因違反財產(chǎn)報告制度，被廣州市白云區(qū)人民法院列入失信被執(zhí)行人名單。

富力地產(chǎn)發(fā)布的未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，富力地產(chǎn)累計總銷售收入約為73億元，同比增長30.36%。

盡管上半年銷售數(shù)據(jù)有所增長，但富力地產(chǎn)要徹底走出困境仍需時日。富力地產(chǎn)于6月30日公告稱，公司債務(wù)重組工作仍在進(jìn)行中，截止日期已修改為2025年7月31日倫敦時間下午4時。

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封面圖片來源：京東資產(chǎn)交易平臺