每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

今年上半年，房企融資規(guī)模仍呈收縮態(tài)勢。克而瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房企融資規(guī)模1844億元，同比下降30%。其中，二季度融資1004億元，環(huán)比上升19%，但同比下降25%，仍處于歷史低位。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，盡管去年以來房企融資支持政策邊際改善，各地紛紛推廣融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，但行業(yè)融資情況仍較為嚴(yán)峻，多數(shù)民營房企，尤其是出險房企，融資難的問題依然突出。

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“民營房企發(fā)債，仍以少數(shù)尚未出險的品牌房企為主。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析指出，從房企融資環(huán)境看，下半年將基本保持穩(wěn)定，不會進(jìn)一步惡化，但融資規(guī)模很難有大幅度增長。

境內(nèi)融資利率走低

境外債重啟，無疑是上半年房企融資“破冰”的一個重要信號。

今年2月18日，綠城中國宣布，新發(fā)行本金總額1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)。盡管1.5億美元的額度在房地產(chǎn)發(fā)債高峰期并不起眼，但其意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過金額本身。同時該筆美元債的代價也不低，利率高達(dá)8.45%。

到今年6月，新城發(fā)展也成功發(fā)行了一筆3億美元的境外債，成為近三年來首家重啟境外市場融資的民營房企。同樣該筆美元債的代價也不低，利率為11.88%，這也拉高了新城發(fā)展的平均融資成本。

據(jù)記者了解，對于這筆美元債的發(fā)行，新城發(fā)展醞釀已久。今年3月底，就有市場消息稱，新城發(fā)展在與投行接洽，籌劃發(fā)行美元債。

“目前，僅有極少數(shù)房企在境外發(fā)行債券的情況，發(fā)行利率均相對較高。2025年上半年，房企境外債券融資利率為8.60%。”克而瑞在研報中分析指出，房企發(fā)行境外債的目的，主要還是借新還舊。

“當(dāng)前，境外融資窗口僅出現(xiàn)一定開啟機(jī)會。”劉水在接受記者采訪時指出，因國際資本市場仍存在不確定性，投資者對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好尚未完全恢復(fù)，后續(xù)需觀察市場反應(yīng)和更多房企融資情況，才能判斷境外融資窗口已持續(xù)穩(wěn)定打開。

與境外債融資成本的高企不同，境內(nèi)債融資成本則是另一番景象。克而瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房企境內(nèi)債券融資成本進(jìn)一步下降，利率為2.71%，較2024年全年下降了0.2個百分點；房企整體新增債券類融資利率為3.28%。

“境內(nèi)債券融資成本不斷下降，一方面，自2024年以來貨幣環(huán)境持續(xù)寬松，LPR（貸款市場報價利率）持續(xù)下調(diào)；另一方面，發(fā)債主體大多數(shù)為國企央企及優(yōu)質(zhì)民企，這類房企融資優(yōu)勢較為明顯，如發(fā)債較多的招商蛇口、中交地產(chǎn)、美的置業(yè)等。”克而瑞在研報中如是指出。

以濱江集團(tuán)為例，今年以來已先后成功發(fā)行了四筆短融和中期票據(jù)，累計金額達(dá)到了23億元，發(fā)行利率也從年初的3.8%，降到了最新一筆的2.5%。濱江集團(tuán)平均融資利率已從2024年的3.4%，降至今年上半年的3.1%，創(chuàng)下歷史新低。

盡管如此，房企融資規(guī)模仍在下降。中指研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房企債券融資總額同比下降約20%，其中信用債占比超過六成。

克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，65家典型房企中，TOP10房企平均融資額為114.98億元；TOP51+房企上半年平均融資額為12.33億元，同比增長17.81%。

值得注意的是，央國企依然是發(fā)債主力，上半年新增融資中，央國企占比達(dá)86%。

以華潤置地為例，僅6月就發(fā)行了四筆共70億元中期票據(jù)，此外還獲得了一筆86.44億港元和一筆58.5億元人民幣的境外貸款。這也反映出投資者對具有央國企背景的房企表現(xiàn)出更強(qiáng)的信心。

“從房企融資環(huán)境看，下半年將基本保持穩(wěn)定，但是融資規(guī)模也很難有大幅度增長。”劉水分析指出。

下半年償債壓力仍大

值得注意的是，今年下半年，房企仍要面對龐大的到期債務(wù)。

克而瑞的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2024年，房企債券到期規(guī)模達(dá)4829億元，而同期發(fā)行規(guī)模僅2209億元，房企無法通過借新還舊覆蓋到期債務(wù)。

此外，近年來不少房企選擇將債務(wù)展期或置換。在此背景下，2025年，房企的債務(wù)壓力同樣較大，到期債務(wù)規(guī)模達(dá)5327億元。其中，第三季度是房企償債高峰，到期債務(wù)規(guī)模約1600億元。

在發(fā)債之外，房企正探索更多方法來補(bǔ)充流動性。

例如，6月12日，萬科宣布完成A股庫存股出售計劃，出售股份數(shù)量約7296萬股，出售所得資金總額約4.79億元。

6月11日，榮盛發(fā)展發(fā)公告稱，旗下三家子公司計劃通過四項資產(chǎn)抵債，沖減與南京寧淥、河北中凱等供應(yīng)商的未結(jié)款項，化解約8.1億元債務(wù)。而在此前的5月，榮盛發(fā)展曾宣布與廊坊銀行簽署協(xié)議，以旗下位于海南、河北的兩處酒店資產(chǎn)，抵償約15.2億元債務(wù)。

6月24日，雅居樂集團(tuán)宣布，全資附屬公司雅新投資同意向廣東省食品進(jìn)出口集團(tuán)有限公司出售廣東珠江橋生物科技約21.16%股權(quán)，作價1.91億元。所得款項擬用作兌付雅居樂地產(chǎn)“23番雅02”債券全部本息及日常經(jīng)營管理。

事實上，為緩解房企融資困境，今年以來，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制也在加速推進(jìn)。

今年1月12日，國家金融監(jiān)督管理總局召開2025年監(jiān)管工作會議，指出2024年全年城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項目審批通過貸款超5萬億元，全年累計處置不良資產(chǎn)超3萬億元。

5月7日，國家金融監(jiān)督管理總局局長李云澤在國新辦新聞發(fā)布會上透露，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”貸款審批通過金額攀升至6.7萬億元。

同時，在存量房收儲方面，2025年政府工作報告指出，擬安排地方政府專項債券4.4萬億元（較2024年增加5000億元），重點用于投資建設(shè)、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

克而瑞在研報中分析指出，要破解當(dāng)前的行業(yè)困局，有兩個關(guān)鍵：一是要讓行業(yè)徹底風(fēng)險出清，二是要找到新的可持續(xù)發(fā)展模式。

行業(yè)風(fēng)險出清的關(guān)鍵，在于房企能夠?qū)崿F(xiàn)債務(wù)重組或破產(chǎn)重整，早日恢復(fù)正常經(jīng)營。今年上半年，融創(chuàng)中國、旭輝控股、金科股份、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)等多家房企的債務(wù)重組取得重大進(jìn)展。尤其是協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)與金科股份，已先后完成司法重整程序。

“這為全行業(yè)風(fēng)險化解提供了一個范本，為其他處于困境中的房企提供了可復(fù)制的重整路徑。”克而瑞在研報中表示，行業(yè)紓困從“個案突破”邁向“模式復(fù)制”的關(guān)鍵一步，有助于推動整個房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)風(fēng)險出清、良性循環(huán)。

在行業(yè)新模式方面，中央多次提出要積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式、建設(shè)“好房子”，其中推動城市更新是重要抓手之一。據(jù)住建部披露，今年前4個月，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)已達(dá)5679個，其中，河北、重慶、遼寧、上海等地的開工率超過50%。

“隨著城市更新在全國范圍內(nèi)鋪開，能夠為房企帶來更多潛在的發(fā)展機(jī)會，有能力的房企要把握住當(dāng)前的政策風(fēng)口，與此同時，更要將建設(shè)好房子作為抓手，進(jìn)一步推動住房產(chǎn)品品質(zhì)升級，提升企業(yè)競爭力，以獲取更好的市場表現(xiàn)。”克而瑞在研報中如是表示。

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