每經熱評︱住宅物業換手率持續攀升 轉換過程需更規范理性

每經評論員 薛暉

近期，換物業的話題熱度居高不下。網絡上，物業公司與業委會的談判視頻、律師為業委會提供談判建議的視頻屢見不鮮；媒體報道中，小區更換物業公司的新聞也日益增多。克而瑞物管調研數據顯示，2021-2024年期間，住宅物業換手率從1.7%持續攀升至3.3%，這意味著每年約有2萬個住宅小區更換物業公司。

在不少業主眼中，更換物業公司是居住消費升級的表現，理所當然地認為新物業會比舊物業更優質。然而，事實并非總是如此。更換物業公司并非簡單的“一換了之”，其中涉及諸多復雜因素，需謹慎對待。深入分析，換物業主要存在以下三種情形：

第一種情況，源于品牌物業公司的擴張戰略。大型品牌物業公司憑借成熟的管理體系、專業的服務團隊以及先進的管理技術，在市場競爭中加大擴張力度，兼并部分中小物業公司項目。從商業本質來看，這是市場競爭的正常行為。對于業主而言，這種兼并往往能帶來積極影響。大型物業公司依托規模效應和品牌影響力，能夠整合更多資源，為業主提供標準化的安保服務、精細化的綠化養護、高效的設施維修等高品質服務。它們通過規范的管理流程和貼心的服務細節，在行業內樹立良好口碑，營造舒適、便捷的居住環境，長遠來看，有助于推動整個物業管理行業服務水平的提升。

第二種情況，當原物業公司服務到期后，通常由業主委員會公開招標引入新物業公司。但這一過程往往較為復雜。由于多數業主對物業管理的專業性認知有限，在選擇物業公司時容易陷入誤區。不少業主單純以收費高低、服務項目多少作為評判標準，甚至提出“帶資進場”等要求。這種選擇方式忽略了物業管理服務的成本構成和質量保障體系。低價中標可能導致物業公司在運營過程中因成本壓縮而降低服務標準，無法兌現承諾；“帶資進場”看似對業主有利，實則可能引發后續利益糾紛，新物業公司為收回成本，可能采取不當經營手段。因此，通過這種方式中標的物業公司，未必能為小區提供優質、可持續的服務。

第三種情況，業主主動炒掉舊物業公司。這通常是因為業主對舊物業公司的服務不滿，比如衛生清潔不及時、設施維修拖延、安全管理不到位等；而物業公司也可能因物業費收繳率低、業主不配合管理等原因對業主心存不滿。雙方矛盾不斷積累，最終導致合作關系破裂。但需要注意的是，炒掉舊物業公司并不意味著新引入的物業公司就能解決所有問題。更換物業公司時，還需充分考慮交接環節的順暢性，確保新老物業公司之間服務無縫銜接，否則可能會使小區管理陷入更大的混亂。

由此可見，更換物業公司既可能為小區注入新活力、帶來優質服務，也可能因各種因素引發一系列問題。無論是市場競爭導致的物業兼并，還是業主自主更換物業公司，都應建立在規范、理性的基礎之上。相關部門應加強對物業管理行業的規范和引導，提升業主的物業管理認知水平；業委會在選擇物業公司時，要充分調研、科學評估，綜合考量物業公司的資質、信譽、服務能力等多方面因素；物業公司自身也需不斷提升服務質量，以誠信和專業贏得業主信任。唯有多方共同努力，才能讓更換物業公司真正成為提升社區生活品質的有效途徑。