每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

“去庫存”依然是今年房地產(chǎn)行業(yè)的一項重要任務(wù)。

自2024年4月30日中央政治局會議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)”后，各地陸續(xù)推出“以舊換新”、收儲商品房、“房票”等一系列政策組合拳，從供給和需求兩端助力樓市去庫存。

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至今年1月末，重點50城新建商品住宅狹義庫存為31093萬平方米，環(huán)比降1%，同比降11%。不過，包括北京、廣州、南京、武漢等在內(nèi)的多個重點一二線城市，新房去化周期仍超過20個月。克而瑞表示，“受供應(yīng)制約，樓市仍處于去庫存周期”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，今年政府工作報告再次明確提出“盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)”。此外，在今年各地方政府工作報告中，至少15個省份提及存量商品房和存量閑置土地回購等有關(guān)內(nèi)容。其中，廣東、重慶等多地強調(diào)盤活利用存量用地和商辦用房，加大收購存量商品房力度，以優(yōu)化市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

50城庫存同比下降11%

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)已進入新一輪“去庫存”周期。

2024年4月30日召開的中央政治局會議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)”，此后出臺的一系列政策基本圍繞樓市“去庫存”目標(biāo)展開。如2024年5月17日，央行宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持各地收購已建成商品房用于保障性住房；10月17日，財政部明確表態(tài)，將推動利用專項債券收購存量商品房用作保障性住房。與此同時，多地也在控制新房增量，聚焦存量消化。

在“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”的政策基調(diào)下，樓市庫存延續(xù)下行走勢。克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2025年1月末，全國重點50城新建商品住宅狹義庫存僅為31093萬平方米，環(huán)比降1%，同比降11%，較2024年9月最高點下降約2305萬平方米。

具體到城市來看，長春、北京、南寧、鄭州、福州、廣州、武漢、南京等多城去化周期仍超20個月。其中，武漢新建商品住宅狹義庫存達(dá)1479.14萬平方米，廣州為1463.17萬平方米。

新建商品住宅狹義庫存面積最高的是成都，達(dá)到2240.67萬平方米。不過，成都庫存面積高企的重要原因在于其郊區(qū)縣項目去化困難，而核心“5+2”主城區(qū)截至今年1月末的新房庫存僅為425萬平方米左右，為2023年1月以來最低值。若按照近3個月新房去化來看，成都核心“5+2”主城區(qū)新房庫存去化周期僅為4.81個月。但結(jié)合全成都去化周期來看，按12個月測算，去化周期則為18.8個月。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年全年成都新建商品住宅成交面積約1308萬平方米。受新政利好，去年四季度翹尾明顯，成交面積達(dá)353萬平方米，環(huán)比上漲27%。進入2025年，受核心區(qū)高改項目推動，前兩月成都新建商品住宅成交面積累計已超200萬平方米。尤其是2月共有3個項目開盤推新，開盤總認(rèn)購率達(dá)95.03%，達(dá)近一年次高水平。

“由此可見，成都雖然庫存面積相對較高，但從成交量和市場熱度來看，成都（樓市）整體活躍度仍居二線城市前列。”克而瑞集團董事長、上海易居房地產(chǎn)研究院院長丁祖昱在報告中表示。

而重點一二線城市中，長春、北京和南寧的去化周期較高，分別為36個月、28.5個月和25.7個月。其中，長春是重點城市中唯一一個去化周期超過30個月的城市，主要受整體銷售下滑且前期供應(yīng)較大等因素影響；北京庫存面積為1184.77萬平方米，去化周期達(dá)28.5個月，主要受郊遠(yuǎn)高庫存板塊影響。

“在區(qū)域分化之下，隨著整體市場進一步‘止跌回穩(wěn)’，各城市的低風(fēng)險板塊有望率先進入平衡發(fā)展的新周期。”克而瑞分析指出，對于那些明顯高庫存的壓力板塊，在化解庫存、穩(wěn)定市場的基礎(chǔ)上，可以引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級與轉(zhuǎn)型，優(yōu)化城市功能布局，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場與城市整體發(fā)展的良性互動。

從土地端助力去庫存

事實上，近年來從中央到地方政府也在有意識地從控制增量的角度平衡“供求關(guān)系”。

2024年5月，自然資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，對于庫存壓力大、去化周期超過36個月的城市，要暫停新增商品住宅用地出讓。同時，下大力氣盤活存量，堅決遏制存量土地不合理增長態(tài)勢。

與此同時，多城放慢了土地出讓步伐。據(jù)克而瑞監(jiān)測，2024年，有10個城市土地成交面積較2023年下降超過200萬平方米，其中上海宅地成交面積更是較2023年減少了512萬平方米；包括深圳、重慶、東莞等7城宅地成交面積不到新房成交規(guī)模的一半，從實質(zhì)上壓降了長期庫存規(guī)模，并推動長期去化周期降低了6個月或更長時間。

記者注意到，近年來全國土地供求規(guī)模持續(xù)下降。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，與2020年高點相比，近四年來土地年成交量已經(jīng)下跌超過六成，2024年土地成交量已經(jīng)和商品房年成交量相近。以重慶為例，2024年市區(qū)僅成交20宗宅地，合計成交建筑面積135萬平方米，僅為新房交易量的四分之一，推動新建商品住宅廣義去化周期下降9個月。

值得一提的是，今年政府工作報告強調(diào)“盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權(quán)”。住建部部長倪虹也表示，今年地方政府專項債安排4.4萬億元，其中一個使用方向就是土地收儲和收購存量商品房。

就在3月11日，自然資源部、財政部聯(lián)合發(fā)布通知，明確地方政府專項債券支持土地儲備，要求各地要優(yōu)先將處置存量閑置土地清單中的地塊納入土地儲備計劃，確有需求的新增土地儲備項目也應(yīng)納入土地儲備計劃。存量閑置土地包括企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動工的房地產(chǎn)用地，以及其他符合收回收購條件的土地。

“通過土地和房屋去庫存來緩解供求關(guān)系，引導(dǎo)市場預(yù)期，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，短期內(nèi)要控制供地，緩解供求矛盾，穩(wěn)定之后再謀未來發(fā)展。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至3月10日，全國各地公示的擬使用專項債收回收購存量閑置土地的總量已超300宗，擬收儲價格約500億元，涉及廣東、四川、吉林、江西等省，其中2月底廣東已經(jīng)發(fā)行超300億元專項債用于回收存量閑置土地。

“預(yù)計未來各地將加快公示擬使用專項債回收存量閑置土地的地塊清單，并加快專項債發(fā)行節(jié)奏。”中指研究院分析指出，特別是“自審自發(fā)”試點地區(qū)發(fā)債節(jié)奏或更快，進而在推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)中逐漸發(fā)揮效用。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 張明雙 攝