每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文藝    

12月24日至25日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開。會議對2024年房地產市場進行了盤點，10月、11月全國新建商品房交易網簽面積連續2個月同比、環比雙增長，房地產市場出現積極變化，呈現“止跌回穩”勢頭。同時，會議明確了2025年全國住建工作的五項重點任務，分別是“持續用力推動房地產市場止跌回穩”“推動構建房地產發展新模式”“大力實施城市更新”“打造‘中國建造’升級版”和“建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子”。

多位專家在接受《每日經濟新聞》記者采訪時認為，整體來看，本次會議明確了2025年全國住建工作的重點任務，其中“持續用力推動房地產市場止跌回穩”是重中之重。若各項政策加快落實，居民置業意愿提升，2025年全國商品房銷售面積或可實現止跌。

著力釋放市場需求

在“持續用力推動房地產市場止跌回穩”方面，會議指出，一是著力釋放需求。把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位，大力支持剛性和改善性住房需求。有效發揮住房公積金支持作用。加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續擴大城中村改造規模，消除安全隱患，改善居住條件。對群眾改造意愿強烈、條件比較成熟的項目重點支持。二是著力改善供給。商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量。以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農民工等實現安居。

中指研究院政策研究總監陳文靜表示，2025年全國住建工作五項重點任務中，“持續用力推動房地產市場止跌回穩”排在首位，預計核心城市限制性政策有望進一步優化；降低房貸利率、核心城市降低首付比例、降低交易稅費等均具備空間。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析認為，應該重點關注全國住房城鄉建設工作會議提到的三個“更加”，即2025年要更加充分釋放住房城鄉建設穩增長巨大潛力、更加有力保障和改善民生、更加系統防范化解風險隱患。

“2024年，在城鎮化等領域相關部門也有類似表述，這說明各地在對待2025年房地產發展工作方面，尤其要從穩增長和挖掘需求潛力等方面持續做好工作。”在嚴躍進看來，“持續用力推動房地產市場止跌回穩”這一表述深入落實了中央經濟工作會議精神，也將是明年房地產工作的首要任務和最關鍵任務。

“政策中比較重要的變化是，住房公積金的政策作用增加，這意味著住房公積金政策會持續發力，是各地要明確的重點方向。”嚴躍進表示，傳統商品房領域更多要做好存量盤活工作，同時保障房和配售型保障房工作要在增加或加大力度方面發力。

據中指研究院監測，2024年各地出臺住房公積金相關政策超過400條，從提高貸款額度上限、支持支付首付款、延長還款期限、優化套數認定等方面進行優化調整，其中針對多孩家庭提高貸款額度上限是多城公積金政策的側重點之一。

2025年，預計公積金政策仍將是各地促進需求釋放的重要政策方向，如繼續提高公積金貸款額度、延長貸款期限等，對多孩家庭、人才等人群的支持力度或更大，全國層面降低公積金貸款利率也存在一定預期。

值得注意的是，此前中央經濟工作會議提出要“加力實施城中村和危舊房改造”，本次全國住房城鄉建設工作會議進一步明確“在新增100萬套的基礎上繼續擴大城中村改造規模”。

“預計2025年城中村改造的配套政策有望繼續完善，加快城中村改造節奏，隨著各項配套政策跟進落實，貨幣化安置城中村改造或將在2025年新房銷售中發揮實質性帶動作用，將是促進新房銷售止跌回穩的關鍵舉措之一。”陳文靜指出。近期包括鄭州等部分城市已經通過城中村改造專項借款、房票安置結合的方式，實現了較好的新房銷售去化。

增加改善性住房供給

在本次會議提出的2025年全國住建工作五項重點任務中，“推動構建房地產發展新模式”排在第二位。

具體來看，一是著力優化和完善住房供應體系，加快發展保障性住房，滿足城鎮住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。二是推動建立要素聯動新機制，以編制實施住房發展規劃和年度計劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產供需平衡、市場穩定。三是大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管。四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障。五是完善房地產全過程監管，整治房地產市場秩序，切實維護群眾合法權益。

“房地產發展新模式是最近幾年頂層會議持續提及的內容，也是房地產企業在止跌回穩和轉型中要重點把握的方向。”嚴躍進表示，此次明確了五項重點工作，在住房供應體系方面，要重點關注保障性住房和改善性住房的供給。

“保障房建設方面總體上思路是延續的，也是‘市場-保障’體系中持續推進的工作。但是重要的變化是，2024年對于改善型需求，更多是從需求端進行分析，而目前比較明確提及了改善性住房的供給，尤其是和好房子進行結合。”嚴躍進認為，據此可以判斷，相關房企要積極研究一系列涉及改善性住房的工作內容，其對于產品設計等具有非常重要的影響。

嚴躍進表示，在推動建立要素聯動性機制方面，核心點要把握各地住房發展規劃和年度計劃，這對于“人房地錢”具有非常重要的影響。各地尤其要深入研判人口變化和購房需求變化等新情況，更精準促進房地產各要素的匹配。同時還需要重點關注一句提法，即“促進房地產供需平衡、市場穩定”。在房地產供求關系發生重大變化以來，這是比較明確地提出2025年要促進房地產供需平衡，該表述具有非常重要的信號意義。

“此次會議非常明確地提出大力推進商品住房預售制度改革，加快建立房屋全生命周期安全管理制度，這也意味著預售制度在2025年會有較大調整。調整方向既包括現房銷售，也包括預售資金監管。”在嚴躍進看來，購房者對于現房銷售的認可程度比較高，2024年各地對于房屋養老金制度有過試點，最為核心的是，2025年要密切做好房屋體檢等工作，防范流于形式。

此外，本次會議明確提出要“建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子”。同時在打造“中國建造”升級版重點任務中，也強調更大范圍推廣智能建造、綠色建造、裝配式建筑，這些也是推動“好房子”建設的發力點。

根據中指研究院監測，目前全國已有多地在新供應地塊中持續優化容積率和計容規則，引導和鼓勵房企打造更優質的產品，提升購房者居住體驗，如不少城市已經出現得房率超100%的新房項目。

陳文靜表示：“預計后續將有更多城市繼續優化供給端政策，為‘好房子’供給提供支持，本次會議也強調支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，各項支持政策或將跟進落地。而‘好房子’不斷放量，也有望進一步引導改善性住房需求釋放，促進市場修復。”

“2025年將是房地產市場止跌回穩關鍵期，前期部署的政策能否落地是關注的重點。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

中指研究院數據顯示，12月以來（12月1~22日），重點30城新房成交面積環比、同比增長均超10%，重點20城二手房成交量環比、同比亦繼續增長。

陳文靜根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，中性情形下，預計2025年全國商品房銷售面積同比小幅下降；樂觀情形下，若城中村改造及收儲存量房等加快落實，居民置業意愿提升，2025年全國商品房銷售面積或可實現止跌。