每經(jīng)記者｜甄素靜    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

隨著近兩月多地房地產(chǎn)市場成交明顯回暖，房企融資亦呈現(xiàn)出持續(xù)性回暖趨勢。

12月5日，中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為482.7億元，同比增長9.0%，上年低基數(shù)影響下連續(xù)三月為正，環(huán)比增長66.6%。行業(yè)債券融資平均利率為2.73%，同比下降0.85個百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.25個百分點(diǎn)。債券融資利率同環(huán)比下降，信用債發(fā)行總量同比下降，但民營房企發(fā)債規(guī)模顯著增加。

浙商證券地產(chǎn)負(fù)責(zé)人楊凡當(dāng)日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，今年全年融資規(guī)模和土地金額趨勢趨同，11月融資規(guī)模連續(xù)三個月同比正增長，一方面是因?yàn)榈突鶖?shù)，另一方面可以看到，在政策支持下房企融資回暖和樓市銷售回暖是同步的。“若政策繼續(xù)釋放利好帶動銷售持續(xù)回暖，房企融資修復(fù)也會有可持續(xù)性。”

來源：中指研究院

房企融資規(guī)模連續(xù)三月同比增長

房企11月的債券融資規(guī)模呈現(xiàn)同比和環(huán)比雙增長。

11月房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為482.7億元，同比增長9.0%，環(huán)比增長66.6%。這也是房企債券融資規(guī)模連續(xù)三月同比小幅增長。

從融資結(jié)構(gòu)來看，11月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資266.6億元，同比下降14.4%，環(huán)比增長22.8%，占比55.2%；ABS融資216.2億元，同比增長81.2%，環(huán)比增長197.2%，占比44.8%。ABS發(fā)行金額同環(huán)比均顯著增加，發(fā)行規(guī)模為216.2億元。

值得注意的是，當(dāng)前信用債發(fā)行渠道仍向優(yōu)質(zhì)房企敞開，但總體受益企業(yè)數(shù)量相對有限。11月央企和國企依然積極發(fā)行信用債，如華潤置地和中海地產(chǎn)的信用債總額分別為50億元和30億元。

11月短期融資券占比較10月有所下降，帶動信用債平均發(fā)行年限增加至3.89年。其中，類REITs是發(fā)行規(guī)模最大的一類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，占比達(dá)53.4%；其次是供應(yīng)鏈ABS，占比為29.1%；CMBS/CMBN占比17.5%?？傮w來看，11月ABS產(chǎn)品類型仍以有優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)支持的類型為主，ABS渠道始終向手握優(yōu)質(zhì)持有型資產(chǎn)的企業(yè)開放。

來源：中指研究院

11月20日，中信證券-越秀商業(yè)持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃完成發(fā)行，該項(xiàng)目是市場上第四單持有型不動產(chǎn)ABS，也是市場首單商業(yè)物業(yè)持有型不動產(chǎn)ABS。該項(xiàng)目標(biāo)的物業(yè)為ICC環(huán)貿(mào)天地及地下停車場，項(xiàng)目發(fā)行規(guī)模14.13億元。持有型不動產(chǎn)ABS底層資產(chǎn)類型不斷擴(kuò)容，也有助于持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的企業(yè)豐富融資渠道、盤活存量資產(chǎn)。

對此，楊凡分析認(rèn)為，融資結(jié)構(gòu)變化有季節(jié)性影響，地產(chǎn)銷售尚未企穩(wěn)會影響信用債發(fā)行。“持有型物業(yè)較多的開發(fā)商在周期底部做ABS融資，較普通開發(fā)商有競爭優(yōu)勢，但持有型物業(yè)需要時間培育，短期難以復(fù)制。”

整體來看，今年前11月，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額4852.7億元，同比下降24.0%，降幅較10月有所收窄。其中，信用債融資2994.6億元，同比下降24.4%，海外債發(fā)行金額67.0億元，同比下降64.9%，占比1.4%；ABS融資1791.1億元，同比下降19.8%，占比36.9%。

“近期整體融資表現(xiàn)良好，政策層面積極支持是融資改善的關(guān)鍵因素，包括銀行貸款政策和白名單制度等。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向每經(jīng)記者表示，這些政策落實(shí)，為企業(yè)融資提供了信心，同時也使得企業(yè)在債務(wù)處置方面取得了進(jìn)展，從而具有了積極的導(dǎo)向作用。

民營房企發(fā)債規(guī)模顯著增加

每經(jīng)記者注意到，11月民營房企發(fā)債規(guī)模顯著增加。

11月以來，先后有十幾家房企公布了融資動作，融資途徑包括中票、短債、定增等，募資用途包括償債、補(bǔ)流、項(xiàng)目運(yùn)營及購買資產(chǎn)等。其中，共有5家民營和混合所有制房企完成信用債發(fā)行，分別為新城控股、綠城中國、美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)和濱江集團(tuán)，發(fā)行總金額46.3億元，是2024年發(fā)行金額最高的月份。

從融資主體對比來看，10月份地產(chǎn)債發(fā)行主體仍以央企和國企為主，當(dāng)月民營企業(yè)發(fā)行地產(chǎn)債規(guī)模為0。東方金誠數(shù)據(jù)顯示，10月國企發(fā)債規(guī)模為225.5億元，同比和環(huán)比分別增長160.9%和29.2%；民企當(dāng)月無新發(fā)行地產(chǎn)債，凈融資額再度落入負(fù)值區(qū)間。

進(jìn)入11月，地產(chǎn)發(fā)債主體發(fā)生變化。11月27日，新城控股完成發(fā)行2024年度第二期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模15.6億元，期限5年，票面利率3.5%。11月26日，保利發(fā)展宣布，中國銀行間市場交易商協(xié)會同意接受公司中期票據(jù)注冊，額度2年內(nèi)有效。11月25日，金融街宣布公開發(fā)行175億元的公司債券已獲得證監(jiān)會許可注冊，本期債券實(shí)際發(fā)行金額為10億元，票面利率2.77%，債券期限為5年期。11月16日，張江高科公布完成8億元規(guī)模的中票發(fā)行，利率為2.49%。

此外，招商蛇口、華潤置地、新城控股、大悅城、光明地產(chǎn)、棲霞建設(shè)、天健集團(tuán)、外高橋、蘇州高新等上市房企也陸續(xù)公布了相關(guān)融資動作。

來源：中指研究院

值得一提的是，房企的融資成本也在進(jìn)一步下降。11月房企債券融資平均利率為2.73%，同比下降0.85個百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.25個百分點(diǎn)。整體資金成本下行背景下，房企融資綜合平均利率持續(xù)降低。從典型房企債券發(fā)行來看，11月華潤發(fā)行金額最高，達(dá)50億元；蘇高新平均融資利率2.09%，融資成本最低。

“利率下行會影響房企邊際融資成本，對投資決策還起不到?jīng)Q定性作用，房企投資主要開始看資產(chǎn)價(jià)格保值和增值空間，預(yù)計(jì)2025年房企融資利率仍將保持低位。”楊凡表示。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前利率環(huán)境調(diào)整有助于降低融資成本，這對企業(yè)和地方政府債務(wù)發(fā)行都有積極影響。“未來房企融資環(huán)境會進(jìn)一步寬松，這將對企業(yè)良好經(jīng)營環(huán)境產(chǎn)生積極作用。當(dāng)前房企融資用途變得更加多樣化，不僅用于傳統(tǒng)經(jīng)營和償還債務(wù)，還可支持企業(yè)增持股份等，這樣也將會增強(qiáng)市場信心和有效解決企業(yè)困境。”

值得一提的是，不少民營房企的債務(wù)重組也在11月取得新突破。

11月28日，旭輝控股公告稱，合計(jì)持有適用債務(wù)約87.36%的債權(quán)人已正式簽訂或加入重組支持協(xié)議(RSA)。11月22日，金科股份公告稱，品器聯(lián)合體成為公司及重慶金科中選重整投資人。同日，華夏幸福公告稱，截至已實(shí)施完畢信托抵債交易的金額為110.21億元，相關(guān)信托受益權(quán)份額在建信信托的受益人變更登記仍在進(jìn)行中。11月14日，融創(chuàng)中國公告稱，擬初步計(jì)劃為債券持有人提供整體債務(wù)重組方案，包括現(xiàn)金要約收購、股票及/或股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付、以資抵債和全額長展期共四個選項(xiàng)。

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 劉國梅 攝