每經編輯｜畢陸名

工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行六大商業銀行今天（31日）發布公告，將從明天（11月1日）起,陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制。這也意味著中國人民銀行一個月前發布的完善商業性個人住房貸款利率定價機制要求，即將正式落地。

六大行實施存量房貸利率新機制

10月31日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行六大商業銀行發布公告，將從明天（11月1日）起，陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制。這也意味著中國人民銀行一個月前發布的完善商業性個人住房貸款利率定價機制要求，即將正式落地。

根據公告，對于以浮動利率，也就是貸款市場報價利率（LPR）加減點報價的存量個人房貸，當它的利率加點值高于全國新發放個人房貸利率平均加點值30個基點時，借款人可以向銀行申請調整房貸利率LPR加點值，調整后的加點為全國新發放個人房貸利率平均加點值加30個基點。全國新發放個人房貸利率平均加點值為人民銀行最新發布的全國新發放個人房貸加權平均利率減去對應季度五年期以上LPR均值。如果所在地區有個人房貸利率政策下限，則最終加點值不能低于所在城市房貸利率加點政策下限。

另外，對于此前不少貸款人認為房貸利率重定價周期統一為一年，不能及時反映市場供需變化，容易造成新老房貸利差過大等情況，六大銀行的公告明確取消了房貸利率重定價周期最短為一年的限制。貸款人可以隨時向銀行提出將重定價周期調整為三個月或六個月，當然還可以保持為一年。需要注意的是，在整個還款周期里，房貸利率重定價周期只能調整一次。這也意味著：

如果貸款人認為未來貸款利率將下行，那么將房貸利率重定價周期調整為三個月，就可能更早地享受到貸款市場報價利率（LPR）下調帶來的優惠；

如果貸款人認為未來貸款利率將上漲，那么將房貸利率重定價周期保持為一年，自己的房貸利率跟隨貸款市場報價利率（LPR）上漲就可能會更晚一些。

此前，中國人民銀行9月底發布公告，為更好地體現市場供求變化，維護借貸雙方的合法權益，將從11月1日起，完善商業性個人住房貸款利率定價機制。完善的重點一個是浮動利率商業性個人住房貸款與全國新發放商業性個人住房貸款利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行協商變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度。而另一個重點就是取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。

據了解，除了六大商業銀行之外，其他商業銀行近期也將陸續發布公告，明確新的個人房貸利率定價機制。商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制以后，人民銀行將不再統一調整存量房貸利率。

央行在此前發布的公告中也明確，取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其余浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協商確定重定價周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價周期，使存量房貸利率及時反映定價基準的變化，暢通貨幣政策傳導。

存量房貸的下調，牽一發而動全身。

據媒體報道，中泰證券研究所所長戴志鋒認為，本輪存量房貸的調整，對個人而言，存量按揭利率的調整有助于減輕利息支出壓力、提振消費。據中國人民銀行數據，本次存量按揭利率調降涉及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出約1500億元。其次對銀行而言，雖然短期對息差、營收和稅前利潤有所影響，但是長期來看，有助于緩解銀行零售資產端增長壓力；當前居民還款壓力較大，存量房貸下調有助于穩定銀行零售資產質量。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進接受采訪時表示，存量房貸利率的下調會產生廣泛的影響，這不僅限于單一層面，而是多方面展開。對于購房者來說，這一舉措能夠顯著減輕經濟負擔。較低的利率意味著每月需要償還的貸款金額減少，從而降低了購房者的經濟壓力，促進消費。其次，存量房貸利率的下調還能有效地刺激房地產市場的活躍度。當貸款成本降低時，也意味著購房的總成本在下降，潛在購房者的購房意愿會增強，從而進一步促進房地產市場的流動性和活躍度。

據證券時報報道，短期內的批量調整對銀行而言是一次經營上的大考。“本次存量房貸擬調降業務占比高，基點調降幅度明顯，息差將面臨一定壓力。”恒豐銀行有關部門負責人告訴記者，后續銀行還將持續優化產品結構，加快布局財富私行業務、專業咨詢服務，拓展非息收入渠道，平緩息差收窄產生的影響。

中信銀行有關部門負責人指出，批量調整完成后，會減少銀行利息收入。不過，新老房貸利差收窄后，提前還款預計會明顯減少，有利于銀行穩定貸款規模。同時，隨著部分客戶還款壓力大幅減小，有助于提高銀行整體貸款質量。

存量房貸利率批量調整效果如何？

存量房貸利率批量調整已基本完成。此次調整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經調整過加點幅度的存量房貸，調整力度和覆蓋面均超去年。10月25日，全國性銀行對符合條件的存量房貸借款人進行了批量調整，相關借款人陸續反映已接到貸款銀行手機短信通知，表示房貸利率已調整成功，部分借款人調降幅度高達130BP。

初步統計，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調整，共計5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調整。由于房貸利率重定價日期不同，不同借款人調整后的房貸利率會有所差異，重定價后都將是一樣的，存量房貸利率調整的效果將分步實現。目前有一部分重定價日在10月21日以后的借款人的存量房貸利率已經降至3.3%，隨著其余房貸陸續重定價，絕大多數參與批量調整的存量房貸利率都將降至3.3%，接近中國人民銀行官網公布的2024年第三季度全國新發放個人房貸利率平均水平（3.33%）。

對商業銀行凈息差的影響基本中性。

一方面，近期，人民銀行下調政策利率，即7天期逆回購操作利率0.2個百分點，帶動中期借貸便利（MLF）利率下降0.3個百分點，降低了金融機構從人民銀行獲取資金的成本。10月18日，利率自律機制協調主要銀行下調各期限、品種存款掛牌利率，其中，各期限整存整取定期存款利率均下調25個BP，地方法人銀行也跟隨下調存款掛牌利率。

另一方面，存量房貸利率下調收窄了新老房貸利差，提前還貸現象明顯減少。記者從某家大行了解到，10月以來房貸提前還款較政策出臺前的9月減少20%，有利于銀行穩定資產端收益。綜合來看，降低存量房貸利率等貨幣政策措施對商業銀行凈息差的影響基本中性。

未來房貸利率加點幅度如何動態調整？

中國人民銀行公告〔2024〕第11號提出，存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協商、動態調整存量房貸利率。

偏離幅度的設定是調整規則的關鍵內容。偏離幅度如果設定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸，不利于建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。偏離幅度如果設定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業務承受能力，借款人也難以及時享受到優惠。據央視新聞31日報道，記者從有關商業銀行獲悉，為兼顧合理讓利與可持續性經營，商業銀行經過測算，將該偏離幅度約定為30BP。

具體調整規則為，以中國人民銀行最新發布的全國新發放房貸平均利率所對應的加點幅度加30BP為門檻值，若存量房貸的加點幅度高于門檻值，則可與銀行協商調整為門檻值。對應的加點幅度為中國人民銀行最新發布的全國新發放房貸利率減去對應季度5年期以上LPR均值。中國人民銀行官網“利率政策”欄目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國新發放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。

例如，中國人民銀行官網公布的2024年第三季度全國新發放個人房貸加權平均利率為3.33%，當季5年期以上LPR均值為3.85%，則對應的加點幅度為3.33%-3.85%=-52BP，則調整門檻為-52BP+30BP=-22BP，即所有加點幅度高于-22BP的存量房貸借款人可與銀行協商，將加點幅度調整至-22BP。考慮到10月25日絕大多數借款人的加點幅度已經批量調整至-30BP，預計2024年第四季度絕大多數借款人無需調整加點幅度。

未來一段時間，如果政策利率保持穩定，預計新發放房貸利率都保持穩定，存量房貸利率將無需再進行調整。如果新發放房貸利率加點幅度進一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經營成本等因素合理確定新發放房貸利率。本輪批量調整后，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發放房貸差異大于30BP，將推動新一輪存量房貸利率下調。因此，預計銀行會較少發放利率低于3%的房貸，新發放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩定。

未來重定價周期如何選擇？

根據中國人民銀行公告〔2024〕第11號，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價周期。

重定價周期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調整的時間間隔。在利率重定價日，定價基準會調整為最近一個月貸款市場報價利率（LPR）所對應的數值。現在的個人住房貸款一般每年重定價一次，中國人民銀行公告〔2024〕第11號取消對個人住房貸款重定價周期最短為1年的行政性限制。11月1日即將到來，部分存量房貸借款人想要縮短重定價周期，盡快享受到10月LPR下調優惠紅利。

據央視新聞31日報道，記者梳理商業銀行公告發現，11月1日以后，新發放房貸借款人可以自主選擇重定價周期，存量房貸借款人也可與銀行業金融機構協商，重新約定重定價周期。大多數銀行提供的重定價周期共三個選項：三個月、半年、一年。重定價周期為三個月的，每年重定價4次；重定價周期為半年的，每年重定價2次；重定價周期為一年的，每年重定價1次。需要注意的是，大多數銀行規定，存量房貸借款人在整個貸款存續期內，重定價周期只能調整一次，不能多次調整。

有關專家表示，房貸合同期限普遍較長，部分期限達到30年，從整個貸款周期看，重定價周期長短對借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內，重定價周期越短，借款人可早享受降息紅利。如果未來經濟形勢好轉，政策利率和LPR進入上行通道，在利率上行周期內，重定價周期越短，借款人也會以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負擔，重定價周期只能調整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權利。

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