每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

作為少數在A股上市的物企，招商積余（SZ001914，股價8.58元，市值91.1億元）上半年業績表現如何？

中報顯示，今年上半年，招商積余實現營收78.39億元，同比增長12.34%；實現歸母凈利潤4.35億元，同比增長3.79%；經營活動產生的現金流量凈額為-1.44億元，同比減少360.44%。

《每日經濟新聞》記者注意到，據中物智庫統計，招商積余上半年的營收和凈利潤分別排在62家上市物企的第六位和第八位，截至上半年的在管面積則排在第八位。不過毛利率方面，招商積余較去年同期下降了0.72個百分點至12.57%，遠低于同規模的上市物企，在62家上市物企中僅排在倒數第三位。

非住宅業態業務增長強勁

從業務結構來看，招商積余的業務主要包括三大類：物業管理、資產管理及其他業務。其中，物業管理業務貢獻營收75.35億元，占比96.13%；資產管理業務貢獻營收2.89億元，占比3.69%。

招商積余2024年上半年收入構成 來源：東方財富網

記者注意到，隨著近幾年房地產市場持續調整，眾多物企都在想辦法提高非住業態業務的占比。

截至今年上半年，招商積余非住宅業態管理面積增至2.52億平方米，占比66%；非住宅業態實現基礎物業管理營業收入46.33億元，同比增長19%，占物業管理營業收入的六成以上。

上半年，招商積余對外拓展的非住宅業態項目主要包括廣州國際金融城、中國人壽大廈、廣東通驛高速公路服務區、上海軌道交通3號和4號線等大客戶的多個服務項目。

此外，從業務區域范圍來看，招商積余的業務范圍主要分布在廣東、江蘇、上海和山東，其中廣東省的深圳區域今年上半年貢獻的營收達17.4億元，占總營收約22%。

來源：招商積余2024年中報

值得一提的是，今年是招商積余重組上市5周年暨積余品牌創立110周年，招商積余也發布了全新“招商積余服務美好”品牌主張，提出做好八個“一”全面服務力提升舉措。

毛利率居62家上市物企倒數第三

截至上半年，招商積余在管項目數達2209個，管理面積增至3.85億平方米。其中，來自第三方項目的管理面積為2.57億平方米，占比67%。

不過值得注意的是，在營收和凈利潤雙雙增長的同時，毛利率的下滑卻成為招商積余不得不面對的挑戰。

上半年，招商積余的毛利率為12.57%，較去年同期下降0.72個百分點。其中，物業管理業務的毛利率為10.93%，同比減少0.68個百分點；資產管理業務的毛利率為52.69%，同比減少0.19個百分點。

與招商積余在管面積規模相當的物企包括中海物業（4.23億平方米）、華潤萬象生活（3.98億平方米）和融創服務（2.82億平方米），上半年的毛利率分別為16.79%、33.97%和25.50%，均遠高于招商積余。

據中物智庫統計，招商積余上半年的毛利率在62家上市物企中僅排在倒數第三位。

招商積余近兩年中期利潤及毛利率等情況 來源：來源：東方財富網

物業管理業務作為招商積余的主要收入來源，毛利率的波動對其整體業績有著直接影響。上半年，招商積余物業管理業務實現營業收入75.35億元，同比增長12.68%，但毛利率微增0.38個百分點至10.95%，顯然未能抵消成本上升的壓力。

“公司積極穩妥地推動‘12347’戰略落地，發展物業管理及資產管理兩項核心業務，構建‘沃土云林’商業模式，為客戶提供全業態、全價值鏈、全場景的綜合解決方案。”在招商積余半年報中提到。其中，“沃土云林”商業模式主要通過高毛利率的增值服務來反哺基礎物業管理業務。

招商積余2024年上半年毛利率排在62家上市物企倒數第三 來源：中物智庫

但從上半年的數據來看，招商積余增值服務的反哺能力尚未達到預期。平臺增值服務和專業增值服務的毛利率分別只有9.91%和11.13%，盡管同比有所增長，但與資產管理業務的52.69%毛利率相比仍有較大差距。

此外，在資產管理業務方面，招商積余的商業運營板塊和持有物業出租及經營板塊分別實現了37.93%和57.45%的毛利率，盡管后者略有回落，但整體仍保持在較高水平。

在市場拓展方面，招商積余上半年新簽年度合同額達到18.93億元，其中第三方項目新簽年度合同額為17.40億元，千萬元級項目貢獻占比超過50%。

對于下半年的發展策略，招商積余在中報中表示：“將錨定發展目標，持續以輕型化、規模化、科技化、市場化的‘四化’發展目標為路徑，進一步強化戰略執行，提升治理效能，深耕物業主業，推動高質量發展。”

封面圖片來源：視覺中國-VCG211371997633