每經(jīng)評(píng)論員 薛暉

近日，在博鰲房地產(chǎn)論壇上，為應(yīng)對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷情況，有聲音提出“加量不加價(jià)”以及“提質(zhì)不提價(jià)”。

先批駁一種誤解，以為“加量不加價(jià)”和“提質(zhì)不提價(jià)”等同于降價(jià)。這是不對(duì)的，因?yàn)樵谝恍┣闆r下，加量和提質(zhì)本身并不需要增加成本，而只需要在制度和技術(shù)上有所調(diào)整。不過，這需要政府和企業(yè)相向而行。

“加量不加價(jià)”是指同樣的總價(jià)可以買到面積更大的房子。具體而言就是通過戶型設(shè)計(jì)提升房屋“實(shí)得率”。例如，建造100平方米的房子，按“實(shí)得率”80%算，使用面積就只有80平方米，但有些設(shè)計(jì)可以將“實(shí)得率”提升至100%。

不久前昆明市發(fā)布《昆明市詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)準(zhǔn)則》（征求意見稿），提出優(yōu)化調(diào)整25項(xiàng)指標(biāo)，其中對(duì)于進(jìn)深不大于2.4米，且投影面積小于套內(nèi)面積比20%的正常標(biāo)準(zhǔn)陽臺(tái)，不管封閉與否，均只計(jì)一半容積率。也就是說，如果有個(gè)寬8米的大陽臺(tái)，全封閉后就可以增加約20平方米面積，其中有一半屬于“送的”。這多出來的10平方米是免費(fèi)的，就是“加量不加價(jià)”。

這里面有兩個(gè)問題，首先是政府要有相應(yīng)的政策調(diào)整，允許房企設(shè)計(jì)進(jìn)深達(dá)2.4米的大陽臺(tái)；其次是房企要有能力設(shè)計(jì)開發(fā)出“高實(shí)得率”的產(chǎn)品。顯然，此類政策順應(yīng)了市場(chǎng)需求，增強(qiáng)了市場(chǎng)主體的靈活性。

住宅“實(shí)得率”提高，與之相伴的“第四代住宅”也受到普遍關(guān)注。所謂“第四代住宅”，簡(jiǎn)單地說，就是高層住宅層層帶花園、戶戶有空中庭院，實(shí)際上是高層樓房與別墅結(jié)合的產(chǎn)品。

近期，浙江省的紹興、溫州、金華、湖州等城市紛紛出臺(tái)計(jì)容新規(guī)，內(nèi)容包括：“空中花園綠化陽臺(tái)、小區(qū)景觀綠化亭廊、開放式風(fēng)雨連廊等不計(jì)容積率，挑高客廳只算單層面積等。”

紹興市越城區(qū)今年出臺(tái)的《關(guān)于試點(diǎn)立體生態(tài)建筑的實(shí)施方案（試行）》提出，空中花園陽臺(tái)、空中共享平臺(tái)不計(jì)入建筑面積和容積率。嵊州市也發(fā)布通知，表示今年啟動(dòng)實(shí)施首批立體生態(tài)建筑試點(diǎn)項(xiàng)目，通過建筑外墻垂直綠化和平臺(tái)立體綠化，形成戶戶有庭院的建筑形式。

也就是說，購(gòu)房人只要花高層樓房的錢就能買到有別墅體驗(yàn)的房子。無論是面積還是綠化水平均顯著提升。這是在“加量”的基礎(chǔ)上又有了“提質(zhì)”，但房?jī)r(jià)不變，因?yàn)榈貎r(jià)并沒有提升。

顯然，這一切也需要政府和企業(yè)相向而行。政府要在政策上有所突破，而企業(yè)也要能在設(shè)計(jì)規(guī)劃和施工上達(dá)到“第四代住宅”的種種要求。

總之，在房子由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的大環(huán)境下。房企要“活下去”，就要拼價(jià)格、拼產(chǎn)品。而政府為了讓企業(yè)活下去，也要為之作政策上的引導(dǎo)和紓解。政企相向而行，這個(gè)困局才有解決之道。