每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

降價(jià)銷售已成為武漢樓市普遍現(xiàn)象。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》，日前，位于武漢光谷的萬(wàn)和光谷項(xiàng)目，原備案價(jià)約2.3萬(wàn)元/平方米，近期銷售價(jià)格已來(lái)到1.25萬(wàn)元/平方米，甚至一度引發(fā)外界對(duì)于武漢取消新房限價(jià)的討論。

8月6日，武漢市住房和城市更新局在接受媒體采訪時(shí)表示，商品房?jī)r(jià)格由企業(yè)依據(jù)市場(chǎng)情況自主定價(jià)，而銷售方案需在相關(guān)部門辦理備案，銷售價(jià)格只要不超過(guò)備案價(jià)即可。“武漢在限制房?jī)r(jià)下跌這方面并未出臺(tái)相關(guān)政策，由開發(fā)商自主決定。”

事實(shí)上，不僅是萬(wàn)和光谷，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，包括綠城·黃浦灣、金川·純水岸等在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目近期均大幅降價(jià)銷售，部分樓盤甚至在降價(jià)銷售無(wú)果后直接封盤。

“目前武漢整體市場(chǎng)仍然在筑底，很多項(xiàng)目降價(jià)銷售，但依然沒(méi)有起色。”

某全國(guó)房企武漢區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，主要還是在于需求端的問(wèn)題，供給端的變化意義不大。

因銷售不理想再度封盤

武漢南山錦宸由南山地產(chǎn)負(fù)責(zé)操盤運(yùn)營(yíng)。

在第三方平臺(tái)上，渠道經(jīng)紀(jì)人小張告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，南山錦宸項(xiàng)目2022年初曾進(jìn)行備案取證，彼時(shí)均價(jià)精裝價(jià)一度達(dá)到3萬(wàn)元/平方米，也是光谷三環(huán)外首個(gè)突破每平方米3萬(wàn)元備案價(jià)的高層住宅項(xiàng)目。

然而，“項(xiàng)目周邊教育、商業(yè)等配套相對(duì)缺乏，銷售情況一直不如意，到當(dāng)年7月項(xiàng)目由精裝改為毛坯，并重新備案，毛坯備案均價(jià)變成了2.7萬(wàn)元/平方米，折后單價(jià)則調(diào)整到了2.2萬(wàn)～2.35萬(wàn)元/平方米。”小張告訴記者，但實(shí)際銷售過(guò)程中價(jià)格更低。

公開資料顯示，2021年6月，武漢首批集中供地中，南山地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)129次出價(jià)后，以總價(jià)7.3億元、溢價(jià)率100%、樓面價(jià)15985.65元/平方米拿下P36號(hào)地塊，即如今的南山錦宸，該項(xiàng)目?jī)H規(guī)劃有3棟住宅，共449戶。

“項(xiàng)目此前名為南山樾府，2023年上半年就曾因銷售情況不理想封盤，當(dāng)年下半年項(xiàng)目改名重新包裝入市，當(dāng)時(shí)價(jià)格上未做調(diào)整。”

盡管如此，項(xiàng)目銷售仍然相當(dāng)不樂(lè)觀。今年“五一”期間，項(xiàng)目還推出了特價(jià)房，單價(jià)已低于彼時(shí)拿地樓面價(jià)，不足1.5萬(wàn)元/平方米。

武房通數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目?jī)纱稳〉妙A(yù)售證：2022年7月240套房源取證，但時(shí)至今日該批次僅銷售了65套，去化率27%。而今年7月4日取證的124套房源，取證價(jià)格22849元/平方米，比上批次的27000元/平方米降了4151元/平方米，目前未有售出記錄。

“目前項(xiàng)目已經(jīng)再度封盤了。”至于何時(shí)再重啟銷售，小張表示，“尚未接到任何通知”。

降價(jià)銷售在武漢已成為房企的普遍選擇。

比如，金地國(guó)際城今年7月26日取證價(jià)格為9231元/平方米，對(duì)比上批次15211元/平方米的取證價(jià)格下降了5980元/平方米；綠城武漢黃浦灣45604元/平方米的價(jià)格，比上批次同樣下調(diào)了超5000元/平方米；金融街金悅府則下調(diào)了2499元/平方米。

此外，香港置地·金地峯璟、武漢城建·天樾、中海寰宇天下等多個(gè)項(xiàng)目近期取證價(jià)格下調(diào)幅度均超過(guò)了1000元/平方米。

前述相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，相對(duì)于剛需項(xiàng)目而言，高端改善項(xiàng)目過(guò)得比較好。

另一房企華中區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，其公司在武漢的項(xiàng)目今年銷售明顯下降，旗下部分項(xiàng)目也不得不降價(jià)，但對(duì)高端項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整尤為謹(jǐn)慎，主要擔(dān)心業(yè)主情緒反彈。

上半年新增供應(yīng)去化率僅18%

今年以來(lái)，武漢新房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-6月，武漢新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別下跌了0.6%、0.5%、0.8%、1.0%、1.5%、1.1%，這已是武漢新房?jī)r(jià)格連續(xù)12個(gè)月下跌；同比來(lái)看，截至2024年6月，武漢新房?jī)r(jià)格同比下降7.9%，超20連降。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月武漢單盤月度平均來(lái)訪182次，認(rèn)購(gòu)9套，平均認(rèn)購(gòu)率4.9%，訪購(gòu)和轉(zhuǎn)化率連續(xù)3個(gè)月下跌，7月水平整體與4月持平；TOP20項(xiàng)目訪購(gòu)和轉(zhuǎn)化率門檻降至8.3%，環(huán)比降幅2.6%。而來(lái)訪量和轉(zhuǎn)化率位居前列的中鐵逸景灣、華僑城紅坊等均是通過(guò)價(jià)格策略優(yōu)化實(shí)現(xiàn)的。

“項(xiàng)目折扣銷售已是一件習(xí)以為常的事。”克而瑞分析指出，按備案價(jià)算，自2021年的九三折開始，武漢銷售新房銷售價(jià)格持續(xù)下降。截至今年上半年，武漢可售貨值綜合折扣率84%，“三環(huán)外除了光谷，成交均價(jià)大多在備案價(jià)八折以下，城市外圍如四環(huán)外甚至達(dá)到七折”。

“下半年新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)將不會(huì)超過(guò)400萬(wàn)平方米，全年不超過(guò)700萬(wàn)平方米。”克而瑞分析指出，供應(yīng)的下降還是因?yàn)殇N售情況不佳，“上半年的新增供應(yīng)去化率低至18%。”

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖