每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

今年以來，房企審慎拿地仍在延續(xù)?？硕鸨O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，二季度，房企投資百?gòu)?qiáng)門檻值和總量，均同比出現(xiàn)較大跌幅。從單季度投資金額變化來看，二季度房企拿地金額同環(huán)比分別下降60%和12%。

截至今年5月末，仍有近七成銷售百?gòu)?qiáng)房企尚未拿地，拿地金額TOP10房企的投資額同比下降36%，僅有7家房企拿地金額超過百億元，較同期減少4家，包括華潤(rùn)置地、招商蛇口、保利發(fā)展等在內(nèi)的部分央企，今年以來的整體投資也開始放緩。

“短期內(nèi)，房企投資意愿難有提升，謹(jǐn)慎和聚焦是主旋律。”克而瑞分析指出，央國(guó)企和地方城投，仍將是土地市場(chǎng)的中堅(jiān)力量，但隨著房企投資戰(zhàn)略的高度聚焦，核心地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈會(huì)愈發(fā)激烈。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“未來幾個(gè)月，隨著央行‘5·17’新政持續(xù)落地，以及后續(xù)各方加碼對(duì)房地產(chǎn)的支持力度，政策效果將逐漸顯現(xiàn)，商品房銷售將有所回穩(wěn)，房企的發(fā)展信心將有所回升，投資和拿地力度也將隨之提升。”

近七成百?gòu)?qiáng)房企未拿地

在樓市回暖不及預(yù)期、資金持續(xù)承壓等多重因素影響下，房企投資端仍處于低位運(yùn)行。

克而瑞的報(bào)告顯示，截至今年5月末，房企新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門檻值為21.8億元，同比下降37%，新增總價(jià)、建筑面積百?gòu)?qiáng)房企門檻值分別為7.6億元和20.4萬平方米，同比降幅分別為40%和18%。其中，拿地金額超200億元的房企，僅有中建壹品、建發(fā)房產(chǎn)、華潤(rùn)置地和濱江集團(tuán)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年前5個(gè)月，有近七成銷售百?gòu)?qiáng)房企尚未拿地。同時(shí)，地方城投平臺(tái)成為土地市場(chǎng)中不可忽視的重要力量。今年前5個(gè)月，在投資金額百?gòu)?qiáng)房企中，有56家為城投平臺(tái)公司，央國(guó)企和民營(yíng)房企分別為21家和23家。在投資金額百?gòu)?qiáng)房企中，央國(guó)企和城投平臺(tái)的拿地金額占比分別為48%和29%，民營(yíng)房企的占比為22%。

盡管央國(guó)企拿地金額占比近五成，但部分央國(guó)企投資也開始放緩。如華潤(rùn)置地、招商蛇口和保利發(fā)展等頭部企業(yè)，前5個(gè)月拿地金額同比跌幅均超過50%，且拿地銷售比均在0.2以下。

具體來看，今年前5個(gè)月，華潤(rùn)置地以217億元的拿地金額位列百?gòu)?qiáng)TOP3，但同比去年的486.7億元，跌幅達(dá)55%；保利發(fā)展拿地金額為80.1億元，同比去年的228億元，大幅下滑64.9%，拿地金額排名也從去年的第六，掉到今年的第十一；招商蛇口拿地金額84億元，同比下滑65%。

值得注意的是，今年初，招商蛇口就曾明確指出，全年投資范圍將進(jìn)一步收攏聚焦，從“強(qiáng)心30城”收縮至“核心10城”。“不會(huì)盲目追高，根據(jù)穩(wěn)健的價(jià)格，測(cè)算出合適的‘面粉價(jià)格’，確保投資安全和盈利空間。寧可錯(cuò)過，不能錯(cuò)投。”

而建發(fā)國(guó)際作為近幾年土地市場(chǎng)的“黑馬”，在今年初的業(yè)績(jī)會(huì)上，公司行政總裁林偉國(guó)明確指出：2024年，建發(fā)國(guó)際要確保整體土儲(chǔ)規(guī)模不能過大，確保安全性。

從實(shí)際情況來看，今年前5個(gè)月，建發(fā)國(guó)際拿地金額同比下降20%，至234億元。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，僅在杭州一地，今年前5月，建發(fā)國(guó)際的拿地金額就已超150億元，占全國(guó)拿地總額的60%以上，拿地金額超過杭州本土房企濱江集團(tuán)和綠城中國(guó)。

收縮投資的不僅是央國(guó)企，民營(yíng)等房企同樣如此。

以龍湖集團(tuán)為例，年初至今，在北京、上海、成都、杭州等城市，公司共獲得7宗地塊，總建筑面積51萬平方米，權(quán)益建筑面積37萬平方米，權(quán)益地價(jià)60億元，較2023年同期明顯下降。

據(jù)龍湖集團(tuán)方面透露，“聚焦高能級(jí)城市核心板塊”“聚焦高端改善項(xiàng)目及產(chǎn)品”是公司今年的重要投資策略。

再看綠城中國(guó)，今年前5月，公司拿地金額161億元，同比下降18%。在此前的股東大會(huì)上，綠城中國(guó)管理層明確表示：“今年拿地?cái)?shù)量會(huì)比往年少，因?yàn)楝F(xiàn)在資源必須用得非常精準(zhǔn)，沒有好項(xiàng)目、沒有好城市，就沒有好辦法去投資，所以需要更精細(xì)篩選。”

即便是在杭州，綠城中國(guó)在核心區(qū)外只允許買兩塊地，“要擴(kuò)大搜尋面，從很多項(xiàng)目里面尋找安全的、利潤(rùn)好的項(xiàng)目”。

對(duì)此，劉水分析指出：一方面，當(dāng)前商品房銷售仍較為低迷，房企投資拿地力度與銷售緊密相關(guān)，典型房企如中國(guó)金茂、越秀等，拿地策略是“以銷定投”，在銷售沒有明顯好轉(zhuǎn)的情況下，投資拿地力度依舊較弱；另一方面，房企對(duì)行業(yè)發(fā)展信心不足，不愿意加強(qiáng)投資拿地，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，企業(yè)要優(yōu)先確保安全，需要節(jié)制投資拿地，保障現(xiàn)金流充裕，確保企業(yè)安全。

仍有房企“逆風(fēng)”拿地

在投資端，盡管絕大多數(shù)房企在收縮，但仍有房企“逆風(fēng)而行”，最為典型的是中建壹品。

克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5月，中建壹品拿地金額達(dá)239億元，同比增長(zhǎng)717%；新增貨值467億元，同比增長(zhǎng)697%。據(jù)了解，中建壹品這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均居行業(yè)首位。

據(jù)中建壹品投資公司微信公眾號(hào)，在今年年初的2024年工作會(huì)議上，中建壹品黨委書記、董事長(zhǎng)徐超明確提出：“要提高區(qū)域站位，全力沖刺全國(guó)房企20強(qiáng)。提高市場(chǎng)首位度，投資拓展要有更大突破；聚焦多元拿地，城市更新、保障房領(lǐng)域要有更大作為。”

此后，中建壹品開始在全國(guó)各地積極擴(kuò)儲(chǔ)。如2月22日，中建壹品以48.76億元總價(jià)，觸頂搖中北京大興西紅門地塊，住宅樓面價(jià)為4.15萬元/平方米，溢價(jià)率15%；2月29日，中建壹品又聯(lián)合湖北文旅以51.79億元拿下深圳今年首宗宅地；4月25日，中建壹品又以37.5億元收購(gòu)上海楊浦東外灘宅地。

從近兩年中建壹品的投資布局來看，除武漢大本營(yíng)外，主要布局一線城市。如在北京，中建壹品拿地金額已達(dá)到71億元；在上海，拿地金額為47億元；在大灣區(qū)，拿地金額達(dá)95億元。

與中建壹品類似的，還有國(guó)貿(mào)地產(chǎn)。今年前5個(gè)月，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)拿地金額、新增貨值均為正增長(zhǎng)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)拿地金額119億元，同比增長(zhǎng)29%；新增貨值256億元，同比增長(zhǎng)36%；其中，多個(gè)地塊為溢價(jià)所得。

如在今年廈門的首場(chǎng)土拍上，在經(jīng)過1個(gè)多小時(shí)、153輪競(jìng)價(jià)后，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)以總價(jià)32.1億元拿下思明區(qū)將軍祠2024P01地塊，折合樓面地價(jià)6.27萬元/平方米，溢價(jià)率達(dá)40.79%，創(chuàng)出廈門島內(nèi)樓面價(jià)新高；而在上海今年首批次土拍中，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)聯(lián)合中鐵建以總價(jià)49.75億元，拿下了浦東北蔡楔形綠地地塊，溢價(jià)率為10%。

“近期，從中央到地方，樓市支持政策密集出臺(tái)，一定程度上提振了市場(chǎng)信心，但政策落地效果，仍需時(shí)間檢驗(yàn)。這也意味著，短期銷售回暖再傳導(dǎo)至企業(yè)投資，同樣需要修復(fù)階段。因此，房企短期內(nèi)投資意愿難有大的提升，謹(jǐn)慎和聚焦仍是主旋律。”克而瑞分析指出，在調(diào)整土地質(zhì)量、優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)、精準(zhǔn)供地的背景下，央國(guó)企和地方城投是土地市場(chǎng)的中堅(jiān)力量，隨著投資戰(zhàn)略的高度聚焦，核心地塊的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈發(fā)激烈。