5· 17樓市新政滿月觀察 | 三線城市房價降幅趨穩，多城二手房價格已低于三年前

每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

“在洛陽買房的客群還是以本地人、改善型需求為主，目前二手房單價普遍在8000多元，而三年前（2021年）二手房均價達上萬元。今年洛陽二手房價格每個月的變動幅度比較小，市場開始趨于平穩。”

6月18日，河南洛陽當地的房產中介小劉告訴《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者），洛陽房價也是遵循“外圍先跌、老城區補跌”的邏輯，預計核心城區洛龍區房價跌過一輪后，洛陽房價就基本見底了。

就在6月17日，國家統計局公布5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，而5月17日央行發布的系列房地產金融政策（以下簡稱5·17新政）也剛剛滿月。

從70城商品住宅銷售價格變動情況來看，5月份，各線城市商品住宅銷售價格環比下降、同比降幅略有擴大。其中，35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.8%，降幅比上月擴大0.2個百分點；二手住宅銷售價格環比下降0.9%，降幅與上月相同。

多城二手房價格低于三年前

雖然三線城市房價整體走勢仍在下降，但降幅逐漸趨于平穩。

每經記者梳理國家統計局數據發現，目前三線城市的房價呈現出兩個較為明顯的特征：一是多數三線城市的房價相比三年前已出現明顯下跌，且整體價格處于低位；二是三線城市新房價格大多高于二手房價格。

以江蘇揚州為例，據房天下數據，截至6月18日，揚州新房均價為15256元/平方米，二手房均價為11903元/平方米。而三年前（2021年7月），揚州二手房價格為16085元/平方米。今年1~5月，揚州二手房月均價格差分別為59元/平方米、58元/平方米、291元/平方米、129元/平方米，整體上趨于平穩。

揚州二手房房價走勢 來源：房天下

再以山東煙臺為例，6月以來該市的二手房均價為9894元/平方米，新房均價為10451元/平方米。而三年前（2021年7月），煙臺二手房均價為10819元/平方米。

不過，過去一年煙臺二手房價格表現相對平穩，月均價格波動未超過50元/平方米。2023年9月，煙臺二手房均價為10322元/平方米，2024年6月均價為9894元/平方米。

煙臺二手房房價走勢 來源：房天下

每經記者根據房天下數據統計了15個典型三線城市目前二手房價格與三年前價格的對比情況。整體來看，除三亞、揚州、無錫、秦皇島、徐州等長三角城市或旅居城市的二手房價格超過萬元外，其他三線城市的二手房價格均低于萬元。

在部分三線城市首付10萬元以內，就有不少可選二手房房源。小劉向記者推薦了一套洛陽南昌路68.54平方米二居室，業主掛牌價為58萬元，首付僅8.7萬元（相當于15%首付），加上各種稅費和中介費用，總共開支成本約11.2萬元。

此外，從三線城市的房價波動情況來看，在記者統計的15個典型三線城市中，二手房價格相比三年前均出現了普遍下滑。

不過，值得一提的是，多數三線城市新房價格普遍高于二手房價格，這與部分一二線城市形成鮮明對比。過往部分一二線城市的新房之所以熱銷，一個重要原因便是新房與二手房形成價格倒掛，即二手房價格遠高于新房價格。但在多數三線城市，新房和二手房價格倒掛現象并不普遍。

數據來源：房天下（每經記者制圖）

仍在持續優化房地產政策

為拉動市場，近年來不少三線城市不斷出臺各種購房激勵政策。尤其是5·17新政后，三線城市已基本落地央行的相關政策，即降低首付比例、取消房貸利率下限、下調住房公積金利率。此外，部分城市還在繼續優化住房公積金政策、發放購房補貼等。

以惠州為例，6月17日，廣東惠州發布公告，擬由政府選定的專業化國有企業作為收購主體，以合理價格收購在惠州市行政區域征集已建成未出售的商品房用作保障性住房。此前的6月13日，山西大同也發布通知，支持非居住存量房屋改建為保租房，國有平臺公司等可收購非住宅商品房用作人才公寓。

“惠州通過國企下場收購商品房當作保障性住房，其主要目的是緩解房企經營壓力、穩定市場預期，加快房地產市場的企穩恢復。”中指研究院華南分院研究總監楊永俊向每經記者表示，據中指研究院數據，截至2024年5月底，惠州新房庫存量近1309萬平方米，去化周期超30個月。

記者梳理發現，優化住房公積金政策，是三線城市普遍采用的措施之一。如山東菏澤6月17日發布通知，住房公積金繳存人員使用公積金貸款購買高品質住宅的，最高貸款額度上浮10萬元：夫妻雙方正常繳存住房公積金的家庭，最高貸款額度為70萬元；單方正常繳存住房公積金的家庭，最高貸款額度為50萬元。

發放購房補貼也是三線城市鼓勵住房消費的主要措施。6月13日，據“邯鄲住建”微信公眾號消息，對購買新建商品住房的購房人按照成交價的1%給予購房補貼；對到企業入職的高校畢業生、生育二胎及以上家庭、60歲及以上老人購買新建商品住房的，購房補貼額再上調0.5%；6月5日，揚州發布樓市新政，購買新房最高可補貼1.5%，三孩家庭公積金最高可貸202萬元。

值得一提的是，今年5月份以來，長三角地區包括杭州、南京、蘇州、合肥等二線城市先后開始執行“購房即落戶”政策，這也被市場稱之為二線城市新一輪的“搶人大戰”。受此影響，部分三線城市的潛在購房者開始向二線城市流動，其中流向長三角城市的較多，這也在一定程度上造成部分三線城市房價繼續下行。

“目前在揚州買新房，大專以上學歷最高可享1.5%的購房補貼，此外還有公積金貸款利率下調等政策。雖然支持政策挺多，但如果對比周邊其他更高能級的城市，揚州的政策并不算勁爆。”6月19日下午，揚州當地房產中介小徐告訴每經記者，長三角包括杭州、南京、蘇州等二線城市基本可以買房落戶，這也對周邊三線城市的樓市形成了一定分流作用。

另據中銀證券數據，目前三線城市的土地成交建筑面積仍排在各線城市前列，但土地溢價情況不如一二線城市。此外，從土地成交樓面價來看，截至今年5月，二三線城市的樓面價同比增速均是下滑，僅一線城市仍在上漲。

截至今年5月底，一、二、三線城市今年累計土地成交建筑面積分別為0.2億平方米、1.3億平方米、2.9億平方米，同比增速分別為-27.1%、-24.4%、-15.4%；累計成交總價分別為1208.4億元、2669.8億元、2187.2 億元，同比增速分別為-25.9%、-30.3%、-27.3%；平均土地溢價率分別為4.84%、4.01%、2.99%；住宅類用地平均成交樓面價同比增速分別為103.1%、-49.4%、-38.6%。

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖