每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

隨著房地產行業進入深度調整，越來越多的房企紛紛入局代建行業。

中指研究院發布的《2024年1—3月房地產代建研究報告》指出，2023年代建新簽規模同比增速超50%，今年以來代建行業發展仍在加速，目前已有超過90家房企涉足代建領域。不過行業集中度向頭部企業傾斜明顯，今年一季度TOP5代建企業新增代建規模占比達到了58%。

另據克而瑞統計，今年一季度，代建中標項目總計達118個，相比2023年同期的89個增加32.6%，增量創下近年單季度最高，特別是相比2023年下半年熱度明顯回升。

《每日經濟新聞》記者注意到，代建行業除了傳統的住宅代建外，還在向大型綜合體代建、康養產業類代建、政府保障房代建等領域拓展。如今年3月中原建業中標南信陽市平橋美好未來社區政府代建項目，今年1月華潤置地以837.48萬元中標羅湖區文化館新建工程全過程代建項目等。

在4月18日舉行的首屆中國房地產代建峰會上，中國房地產業協會代建分會會長、綠城中國董事會主席張亞東表示，在房地產去金融化、投資端去中心化的大趨勢下，憑借專業化輕資產的特質，代建將成為鏈接投資與消費的重要平臺。“從當前的經濟形勢來看，代建模式的發展可以更好地承接保障性住房建設，紓困保交樓、城中村改造等各項任務，也能夠為地方政府、城投、央國企、金融機構等多方主體提供更專業、高效共贏的解決方案。”

頭部企業規模“遙遙領先”

今年以來，代建行業呈現出較為迅猛的發展勢頭。

據克而瑞數據，今年一季度，TOP20企業新增簽約面積達3464萬平方米，同比基本持平。有7家企業一季度新增簽約面積超200萬平方米（合計2312萬平方米），占TOP20企業新增簽約面積的66.8%。

不過，頭部代建企業的新增簽約規模依舊遙遙領先。其中，藍城集團以新增簽約面積547.8萬平方米排在首位，緊隨其后的藍綠雙城和旭輝建管的新增簽約面積分別為494.5萬平方米和336萬平方米。

從增速來看，藍城集團、融者共創（興元建設）、旭輝建管擴張迅猛，一季度簽約面積同比增速相對較快。其中，融者共創（興元建設）一季度代建新增簽約面積同比增長120.4%至244.6萬平方米，在各家企業中位于前列。

此外，一季度代建中標項目總計達118個，相比2023年同期的89個增加32.6%，增量創下近年單季度最高，特別是相比2023年下半年熱度明顯回升。三四線城市是代建增量的主要來源，占比近六成。

 

相較于房地產主業，代建行業集中度更高。據克而瑞數據，截至2023年末，TOP30企業代建總合約建筑面積已超7億平方米。其中超過5000萬平方米的有5家，合計面積達4.12億平方米，占TOP30企業總規模的55%。

“代建頭部企業由于入局較早，前期積累了大量的經驗，規模依舊保持高位。而新進入企業較多并且規模較小，企業規模分布整體呈現‘長尾效應’。”中指研究院分析認為。

記者觀察發現，不同于房地產行業，目前代建行業中民營企業的占比較高。中指研究院企業研究總監劉水表示，房地產代建有輕資產、低負債、抗周期等特點，這也是為何房企積極進軍代建業務的重要原因，而代建也屬于當前政策倡導的新發展模式的重要方向。此外，在當前市場環境下代建依舊保持高增速，也充分表明其發展呈現出更好的成長性和抗周期性。

按照業務模式劃分，代建行業通常可以分為商業代建、政府代建和資本代建。其中，商業代建主要包括住宅、辦公樓、商業綜合體等，通常是代建公司主導項目的設計、建造、管理、銷售等，商業代建通常也占據了代建企業業務的較大比重。而政府代建項目以經濟適用房、安置房、拆遷房為主，包括施工、分銷等過程均受項目所有人控制，從而導致政府代建的利潤率通常要低于商業代建。

據克而瑞數據，今年一季度代建企業新簽約項目中，商業代建占比高達75%，政府類代建項目占比為25%。

“未來代建行業將會有四大主要發展方向，包括代建企業自身的管理及品牌優勢；滿足政府民生共建類開發需求，代建服務為政府提供公共產品；滿足自用型物業開發和經營管理需求；以及滿足行業融資方式改變及資金收益提升的需求。”金地集團副總裁、金地管理董事長郝一斌在首屆中國房地產代建峰會上表示。

代建業務開始向全產業鏈拓展

在2023年業績發布會上，多家房企管理層表示看好代建業務，認為代建仍有很大空間。

據億翰智庫統計，2021年末，涉足代建業務的企業尚不足36家；而到了2023年末，進入代建領域的企業已超過90家。而隨著代建賽道入局者增多，未來的競爭格局也將愈發激烈，加速規模擴張將成為代建企業重要的方向。

2013—2023年代建業務新增建面走勢（萬㎡）來源：億翰智庫

在張亞東看來：“代建與房地產更像是廚師與餐館，大家會發現專業的廚師和餐館做的飯更好吃、質量更好、需求更多、市場更大，這就引來了更多的廚師分離出來形成了餐飲的服務業，形成了店多則隆市的局面。”

記者注意到，除了傳統的住宅代建外，代建企業也在不斷向大型綜合體代建、康養產業類代建、政府保障房代建等領域衍生，試圖把代建“蛋糕”做得更大。

中國房地產研究院院長陳晟表示，目前國內代建行業的動作模式可以分成三類：一是通過自身資本，二是通過自身建設能力，三是通過自身運營能力。如今代建市場的機會越來越多，不同企業間也有不同打法，各種代建模式已經延伸至商業、文旅、園區物流、TOD等，開始向全產業鏈進行拓展。

在代建企業拓展的業務中，包括政府的保障房、保租房等業務，以及城市更新催生的舊寫字樓、商場等項目的專業化升級改造需求等。同時，由于各地文旅市場的火熱，帶動各地區加快配套建設，如酒店、度假樂園、城市地標建筑等項目的升級改造，已成為不少代建企業拓展業務的重要方向。

今年3月19日，遠洋建管發布消息稱，已簽約北京石景山舊鍋爐房城市更新項目，將為委托方提供項目的市場調研、項目定位、規劃方案、立面及景觀設計、成本測算等項目前期顧問服務。

3月28日，金地管理中標杭州貝殼圣都新居住體驗中心全過程代建項目。“該項目的順利打造，有利于提升公司在家裝業委托方中的專業口碑，強化公司在商辦代建領域的品牌影響力。”

藍綠雙城則把方向瞄準了紓困類項目，提出了“共建”新模式，通過“項目股權變更+紓困基金導入+品牌置換和管理置換+重啟操盤”等組合方式對變量項目進行紓困，并已成為部分城市“保交樓”環節中重要參與角色。

而綠地集團則把代建方向投向了文旅行業。3月19日，綠地集團與重慶市銅梁區人民政府簽署戰略合作協議，簽約打造重慶銅梁文旅標桿項目，將重點圍繞銅梁文旅產業、現代山地特色高效農業、高新產業園建設等系列項目開展合作。而合作方向則是通過代建+基建+運營等多種方式，在銅梁區打造玄天湖度假區、安居古城、巴岳農莊等一批標桿合作項目。

“目前代建行業的企業在業務布局上各有側重，代建十強企業基本都有自己的一些特色和各自深耕細分領域，這是比較好的一個現象。一個行業要想良性發展，不要單純地去搞價格競爭，應該在把不同的賽道做出自身的特色。”克而瑞集團董事長丁祖昱在首屆中國房地產代建峰會上表示。

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