每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

“相比新房市場，目前東莞的二手房市場回暖要更為明顯，不少自住買家經過一段時間觀望后，發現不少二手住宅價格已到了可接受范圍，選擇在年后出手。”

在東莞從事房產中介工作的小魯告訴《每日經濟新聞》記者，目前東莞樓市整體還是降價跑量的趨勢，部分新盤推出清棟、清盤等活動，相比開盤價格優惠明顯。而二手房市場因為降價幅度更大，整體成交情況要好于新房市場。

據合富研究院數據，3月東莞新房成交1531套，環比2月上漲37%，但同比下滑52%；二手房網簽1920套，環比增加1.2倍，但同比去年同期仍下降達五成。

東莞中原地產研究院執行院長車德銳4月10日通過微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，當下東莞整體的市場仍呈現出較為明顯的“以價換量”趨勢，價格下探導致部分購房者的觀望態勢，也使得東莞樓市“小陽春”成色不足。“之所以有數據上的好轉，本質上還是因為2月份基數太低，整體來看，東莞樓市還是處于一種低位運行的狀態。”

東莞厚街某在建樓盤 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

成交處于低位回升，頂多能稱為“弱陽春”

多位地產行業人士在接受記者采訪時表示，目前東莞房地產市場整體處于低位回升的趨勢，尤其是春節以來，不少剛需客戶結束觀望入場，加之東莞首套房貸利率下調，整體帶看量和成交均有所回暖。但從整體市場行情來看，目前東莞市場仍然只算得上結構性回暖，分化較為明顯，且大量房源存在較為明顯的議價空間，尤其在二手房市場表現更為明顯。

“從企業角度來說，當然是希望‘小陽春’早點到來，但目前東莞的行情頂多只能算得上‘弱陽春’。當前東莞樓市成交還處于歷史低位，雖然3月以來成交出現了低位爬坡，但這種回暖只是局限于濱海灣、松山湖等熱門區域，屬于結構性的。”某房企華南莞惠區域營銷負責人向記者表示。

該營銷負責人還表示，目前多數房企的營銷策略，基本是以抓去化及回款為主，甚至在部分熱門樓盤，集團還會分配其他策劃協助項目營銷。“隨著今年以來東莞新增供應減少，預計市場這種結構性回暖還會持續一段時間。”

記者從中原地產獲取的東莞一季度新盤網簽排行榜顯示，東莞新盤成交較好的區域主要集中在濱海灣、松山湖、虎門等區域，成交排名前五的樓盤分別是濱海潤府、金地青云峰、松湖潤府、南部灣萬科城5期和金眾柏悅公館。

來源：中原大數據

而且值得一提的是，今年東莞的供地也比往年出現了大幅減少。

3月29日，據東莞發布的《東莞市2024年度建設用地供應計劃》顯示，東莞今年僅計劃掛牌出讓6宗住宅用地，相比2023年的33宗計劃大幅減少。這6宗宅地分別為：東城主山社區1宗、東莞CBD南城2宗、火煉樹1宗、塘廈龍背嶺2宗。

“目前東莞樓市的成交數據呈現出了復蘇趨勢，但從絕對的成交量來看仍然處于底部，這在一定程度上反映出東莞今年的‘小陽春’起步比較低，整體的復蘇的含金量并沒有過往那么強勁，處于低位回暖的情況。如果接下來市場需求端未能正常復蘇，這波樓市‘小陽春’或難以持續。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，

新盤讓利“搶收”，二手房成交更勝一籌

目前，雖然東莞也有部分熱門樓盤開啟了降價讓利模式，想要以價換量，但購房者對于這種讓利似乎也變得更加謹慎。

記者在采訪中了解到，一方面因為東莞的二手房量價齊跌，使得新房的降價優勢并沒有那么明顯；另一方面，目前東莞二手房掛牌量較大，成交情況也明顯優于新房。

據中原地產研究院數據，截至4月8日，東莞當月二手房累計成交459套，新房累計成交275套。另據貝殼找房，截至4月11日，東莞的二手房掛牌量為71622套。

記者通過公開渠道獲悉，在東莞新盤中，包括南城的德天凱旋府、虎門的南部灣萬科城5期等樓盤，均推出過各種讓利活動。如德天凱旋府加推項目曾打出了低至2.88萬元/平方米的優惠均價；南部灣萬科城5期均價約2.5萬元/平方米，在售建面約143平方米的房源最高特惠甚至高達130萬元。

“東莞二手房整體價格下跌是比較厲害的，不少樓盤從高點算下來已經跌了將近四成。隨著價格下跌，加之本身二手房掛牌量大，這也就導致了二手房成交情況要顯著優于新房，這種情況從去年8月開始就一直維持。”車德銳告訴記者。

據安居客數據，截至4月，東莞二手房掛牌均價為1.96萬元/平方米。而東莞的二手房均價高點出現在2023年2月，彼時均價為2.32萬元/平方米。

近三年東莞二手房價格走勢 數據來源：安居客

在車德銳看來，包括深圳、廣州、東莞等在內的部分大灣區城市，目前的房地產市場已經進入到了存量市場。比如廣州和深圳，早在2006年其二手房成交量就高于新手，現在只不過是又恢復了以前的存量行情，這是市場發展的客觀規律，當市場保有量達到一定程度時，就會出現這樣的結果。

“目前東莞新房供應量是大幅下滑的，按照這樣的情況去推演，預計東莞新房的供求關系在明年年底可以達到平衡。達到供求平衡后，市場就會開始企穩跟穩步回升。”車德銳表示。

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝