每經記者｜夏子博    每經編輯｜賀娟娟

隨著地產行業遇冷，資本市場對物業管理行業的熱情早已今非昔比，但這對國資物企似乎并未造成多大影響。

日前，曾于去年9月“遞表”港交所的西安經發物業股份有限公司（以下簡稱“經發物業”）收到中國證監會境外發行上市備案通知書，擬發行不超過1916.68萬股境外上市普通股并在香港聯合交易所上市。

同一時期，來自深圳、長沙的地方國資物企——深業物業、泓盈服務也獲得上市備案，而在物管企業IPO日漸趨嚴情況下，地方物企仍普遍較為依賴關聯方，存在區域集中度過高、市場競爭能力待檢驗等問題，其“闖關”能否順利仍有待進一步觀察。

第一大客戶占收入近3成

經發物業成立于2000年，是陜西老牌物企，其實控人為西安經開區管委會，受益股份達90.17%。根據中指院的統計，按2022年陜西省在管建筑面積計，經發物業在2022年物業服務百強企業中排名第一，市場份額約為1.7%。

與其他兩位赴港上市的國資物企相似，經發物業的收入來源、業務結構中政府及公共資源占大頭。

據此前遞交的招股書，截至2023年6月30日，經發物業已訂約管理的項目有138個，包括政府大樓、教育機構、醫院、居民社區、辦公大樓及產業園，總合約建筑面積為1490萬平方米，其中總建筑面積1340萬平方米已由經發物業管理。

2020年—2022年及2023上半年（以下簡稱：報告期內），經發物業實現收益分別為4.77億元、5.94億元、7.07億元、3.91億元；期內利潤分別為2663.2萬元、3115.5萬元、3743.9萬元、2521.6萬元，算是比較穩定。

經發物業大部分收入來自城市服務，報告期內收入分別為2.75億元、3.42億元、4.10億元、2.31億元，分別占同期總收入的57.6%、57.6%、58.0%及59.2%。

招股書顯示，該公司的客戶主要包括公共機關、物業開發商、業主、住戶及租戶。

報告期內，公司向前五大客戶提供服務獲得的收益占總收入的比重分別為55.6%、49%、46.4%和41.4%。其中，向單一最大客戶西安經開區管委會提供服務產生的收入占比分別為39%、33.9%、31.8%和29.0%，撐起了公司1/3左右的收入來源。

圖片來源：經發物業招股書

此外，經發物業母集團西安經發控股是公司的第二大客戶。報告期內，公司自西安經發控股獲得的銷售收入分別為4077.7萬元、4540.5萬元、5259.6萬元和2264.7萬元，分別占總收入的8.6%、7.7%、7.4%和5.8%。

西安經發控股同樣為公司提供大量物業管理項目儲備。報告期內，經發控股集團開發的物業全部由經發物業管理，占公司在管總建筑面積的約61.2%、53.3%、46.1%及39.9%，且在過往記錄期間，經發物業在經發控股集團開發的物業的中標率為100%。

地方國資物企上位

實際上，由于房地產市場環境變化以及開發商流動性危機拖累，不少物管企業出現資金被關聯方挪用、輸血，資本市場對物管行業的熱情已今非昔比。

據中指院統計數據，當年港股物業服務行業總市值縮水32%，2023年繼續縮水49%，到2023年底已不足2000億元；IPO熱情同樣遇冷，2022年成功在港股上市的物企只有6家，到了2023年，成功上市的物企僅有潤華服務和眾安智慧生活。

在行業整體不佳下，地方國資物企反倒成為了沖刺IPO的主力軍。

京城佳業（北京國資）、魯商服務（山東國資）、蘇新服務（蘇州國資）三家國企分別在2021年到2022年間上市，但在上市首日均出現不同程度破發，其中魯商服務下跌幅度達到25.17%。

而本輪遞表的三家國資物企，同樣由地方政府大幅控股。企查查顯示，2023年2月遞表的深業物業，實際控制人為深圳國資委，最終受益股份52.61%，同年6月遞表的泓盈服務則穿透股權后由長沙國資委100%控股。

而觀察三者業務模式，普遍深耕地方，且手握大量政府相關項目，主打的是“城市服務”。即是由物業公司等專業性機構提供的城市物業服務，包括但不限于環衛綠化養護、基礎設施運維、公共空間運營等。

圖片來源：經發物業官微

長沙泓盈服務2022年在管的城市服務項目達148個，其中4個照明系統運營項目、142個停車場運營項目及2個市政環衛項目；深業物業同樣也是政府單“大戶”，其招股書顯示，截至2023年6月30日，其“城市及產業園服務”收入占比為45.1%。

目前，業內觀點普遍認為，物業行業會向高質量方向精進，物業仍有抗周期性等優勢，城市服務、IFM（綜合設施管理）等業務前景依然廣闊，頭部物企公司對于“城市服務”賽道亦開始搶占先機，而不可否認的是，具備國企、央企基因的企業更具備資源優勢。

硬幣的反面？

在政府資源這枚“硬幣”的反面，則是由于“關聯度過高”造成的區域集中度過高，以及市場競爭能力仍待進一步檢驗問題。

根據招股書，泓盈服務2020—2022年從大股東長沙城發集團及其聯系人（按項目來源劃分）獲得的總收入分別為2.12億元、3.03億元和3.49億元，分別占其總收入的76.2%、70.2%及66.0%。目前泓盈服務管理的63個項目中，有62個都位于湖南省，僅有1個項目位于江西省。

深業物業的獨立性相對較高，獨立第三方的收入普遍占比超過50%，但毛利率要顯著低于向關聯方提供的服務。

據招股書，深業物業報告期內毛利率分別為15.1%、13.0%、14.4%及15.8%，其中向關聯方提供服務的毛利率分別為23.0%、20.2%、22.0%及22.9%，向獨立第三方提供服務的毛利率分別為9.2%、8.0%、9.0%及11.0%。

在此期間，深業物業曾被證監會問詢，要求出具境外發行上市備案補充材料，其中涉及公司依法設立且合法存續、股權清晰的相關情況、是否存在被控股股東或其他關聯方資金占用的情形等方面，同時需承諾上市募資不會流入房地產領域。

圖片來源：VCG41N1214725082

而經發物業同樣被業內有所質疑，其三成左右收入來自間接控股股東西安經開區管委會，但卻在招股書中被算作獨立第三方是否合理。

《每日經濟新聞》記者注意到，上述三家地方國資物企，在招股書中都披露了部分上市籌資所得款用于收購計劃。例如，泓盈服務“擬用于物色物業管理服務供應商及城市服務提供商的潛在戰略收購機會。”；深業物業“計劃用于進行戰略投資及收購，與選定企業結成戰略聯盟”等。

經發物業在招股書中披露，對于未來計劃及所得款用途，除了繼續參與競標外，公司預計將一部分資金用于收并購，選擇標的將主要聚焦于西北地區（包括陜西與新疆）。此外，還包括以新能源汽車替換用于提供城市服務的汽油車（如掃路車及垃圾車），以及進一步開發智慧物業管理系統等。

當下，國資物企明顯具備更強發展韌性，回旋、調整空間更為寬裕，在這個時間點選擇沖刺IPO，目的或在于謀求上市公司地位，進一步聚合資源，便于整合集團或相關國資業務以拓展業務空間，提升自身“造血”及市場競爭能力。

對此，記者聯系經發物業方希望了解相關情況，但對方表示目前不太方便說。

封面圖片來源：VCG41N1214725082