每經記者｜張文瑜    西安    每經編輯｜賀娟娟

“變革中前行”是2023年本土諸多房地產從業者的共識。

土拍市場火熱，土地成交規模、出讓金與搶購現象均有所增長，上半年土地成交面積創下全國第一的好成績。招商、龍湖等全國性房企加大在西安拿地步伐，陜建地產集團、高科地產等本土地產企業亦在發力。

“交付”和“穩”仍是房企高頻關鍵詞，“第四代住宅”概念掀起本土樓市新風潮。房價結構性上漲分化、房企產品內卷，購房者觀望情緒仍較重，但政策導向持續寬松，放開限購和收緊落戶政策后，前期積壓需求進一步釋放，短期成交量突飛猛進。

2023年西安樓市整體成交量相比略升，市場地位穩居全國前三，二手房市場成交則達到市場高位。

進入2024年，雖然春節返鄉置業情況不及預期，但節后熱度有所提升。西安當地鏈家的一位置業顧問曉輝告訴《每日經濟新聞》記者。“從初五開始基本每天成交量都是二三十套（平臺），咨詢量也比年前漲了一倍，并且熱度應該會持續到三月。”

土拍市場略有升溫

中指研究院發布的數據顯示，2023年西安土地市場成交量價規模持續下滑，但從全國排名來看，2023年西安出讓房地產開發用地規劃建筑面積2040.59萬㎡，同比去年上漲兩位，位居全國第四。土地出讓金方面，2023年西安房地產開發用地出讓收入1005.9億，同比去年下滑14.47%，位居全國第八。

比較亮眼的是2023年上半年，西安土地成交面積創下全國第一，成交面積高達949萬平方米，同比增長9%。

每經記者：張靜 攝

空間分布上，2023年1-12月西安宅地成交樓面價前十地塊，除一宗位于曲江外，其余九宗全部位于高新區，且2宗為年底成交。

拉長時間線來看，自2021年三季度以來，西安土拍市場快速降溫，2022年多以底價成交，城投托底明顯。2023年土拍略有升溫，土地成交規模、出讓金與搶購現象均有所增長，熱門地塊出現觸項搖號、溢價率提升以及多家企業競爭的現象。

如3月保利以土地最高限價276700萬元搖中高新區絲路軟件城約119畝宅地，樓面價13972元/平方米，溢價率14.91%；4月南通亞倫地產搖得高新區絲路科學城62畝地，成交總價165000萬元，土地單價2649萬元/畝，樓面價14191元/平方米，溢價率15%……

2023年12月初，招商、保利、中海、中建、中鐵建、中交、中鐵、越秀和龍湖等十幾家知名房企競拍高新區絲路科學城50畝地，最終被招商以13.89億元拿下；年底最后一宗土地出讓中，保利、招商、中海、越秀、港中旅、中鐵建、綠城、中建多家房企報名競拍高新區絲路科學城約111畝地，最終溢價15%觸發搖號，由越秀地產摘得。

每經記者：張靜 攝

不難看出，國企央企成為土拍的絕對主力。

易居研究院研究總監嚴躍進向記者表示，對于總價相對可控的一些城市地塊，企業拿地積極性會比較高，最終引發觸頂、搖號現象。部分房企加大在西安的投資，一方面說明房企看好西安的這個城市發展投資，提前拿地搶占市場先機；另一方面也是西安土地性價比高，比較匹配企業當下資金狀況。

二手房交易同比增加84.58%

土地市場的熱度與樓市回暖程度高度相關，樓市的企穩，一定程度上帶動了土地市場回溫。

從交易情況來看，2023年西安整體成交量相比略升，市場地位穩居全國前三。

尤其是9月西安房地產新政陸續出臺落地，包括進一步優化調整限購范圍，二環以外區域取消限購；全面推行“帶押過戶”，落實好換購住房退稅優惠政策；西安市戶籍居民家庭購買首套、第二套住房取消落戶時間限制等，政策的影響使得西安樓市成交量明顯增加。

幾乎同一時間，二手房成交量加速出售掛牌，新房供應大幅上漲，有超過50個新入市項目在9月底集中放量，為成交熱度提供了先發優勢。

2023年全年，西安的新房成交面積上漲17%左右，成交面積僅次于成都、杭州；成交金額上漲了25%左右，成交金額排在全國第七；二手房累計成交98723套，同比增加84.58%，市場成交達到歷史高位。

嚴躍進分析稱，西安2023年新房市場和二手房成交量在全國都屬于表現不錯的城市，尤其是二手房表現不錯說明西安房地產市場形勢還是比較健康的，也和西安整個購房潛在需求有關系的。對于企業拿地會有一些積極的信號意義，另外二手房交易規模大，也會轉變為2024年購買新房的量，所以說對開發商潛在去庫存也有積極作用。

每經記者：張靜 攝

不過，曉輝向記者透露，“去年放開限購和收緊落戶政策以后，短期成交量確實突飛猛進，但持續性不強，下半年外地購房人群占據主力，本地客戶以改善性住房為主。”

從實際購買情況來看，教育資源還是影響購房者決策的頭號因素。如2023年西安銷冠盤萬科東望，周邊分布著雁塔實驗小學、綠地浐灞小學、西安第七十八中學等優質教育資源，是許多購房者選擇的主要原因之一。

“目前教育還是第一，再就是位置和區域發展確定性，接下來就是價格和產品，優惠和品牌這些屬于輔助因素，對新房的話品牌因素可以往前排一排，尤其是交付能力強或能夠提前交付的品牌。剛需目前選擇二手多一些，改善還是選擇產品更新的新房多一些，客戶其實都是同一批客戶。”曉輝告訴記者。

據每經記者了解，2023年西安二手房去年主要是“以價換量”。在整體市場大環境下，新房價格還在持續上行，二手業主置換比較多，降價換成交，撬動改善杠桿。還有就是部分開發商暴雷造成剛需客戶對新房交付的擔憂，轉而購買二手房。

打開某二手房交易平臺發現，目前西安二手房90—140㎡面積段房源最多，其次是60—90㎡；單套總價100——200萬價格段房源最多，其次是100萬以下。許多房源都打著“同小區最低價”“x天降價xx萬”的標簽。

企業集中度上升

根據中指研究院監測顯示，西安TOP10房企2023年1-12月實現總銷售額超過1100億元，和去年TOP10企業市場集中度相比，2023年TOP10企業集中度繼續上升。

從具體銷售情況來看，2023年招商、保利、萬科、金地、中海、龍湖、綠城、陜建等品牌是市場的絕對主力，占據市場供應的60%，成交量達到75%左右。

其中，萬科東望單盤成交60億，坐穩了2023年西安銷冠盤的位置。中海學仕里、保利天匯、保利云谷天匯、綠城全運村、綠城海棠三章、陜建雁南朗境、龍湖青云闕、龍湖云河頌產品系列基本屬于四五十億梯隊。

此外，單盤對房企業績貢獻作用明顯。如萬科東望貢獻了萬科在西安銷售業績的47.62%，保利天匯項目共計貢獻了保利40.52%的銷售額，中海學仕里項目共計貢獻了中海43.65%的銷售額，天地源永安華府項目共計貢獻了天地源59.39%的銷售額，中糧奧體壹號項目共計貢獻了大悅城49.81%的銷售額。

西安某樓盤現場

在曉輝看來，教育、交通優勢疊加社區生態服務，是單盤盈利能力突破的關鍵。

還有一個現象是，國企央企占據絕對優勢，西安TOP10房企榜單中絕大部分為國企。

相較2022年銷售業績榜單變化來看，2023年TOP10企業銷售額門檻提升近20億元，百億銷售額以上的房企有6家，較去年增加2家。并且TOP10榜單中，出現了陜建地產集團、高科地產兩家本土國資房企面孔。

2023年，陜建地產集團總銷售面積為54.1萬㎡，總銷售額為86.6億元；高科地產總銷售面積為35.5萬㎡，總銷售額為78.6億元。天地源為唯一上市房企，排名雖然略有下降，但2023年銷售額達到69.5億元，天地源永安華府項目也是2023年熱門樓盤之一。

在本土從業者看來，2024年會是“猥瑣發育”的一年，存在著剛需消費者覺醒和改善客戶改善升級的雙重推動。官方更注重保留現有人口人才的居住幸福度，新市民主要引導向三環外就業上學，推動城市骨架的拉伸。但整體改善情況還要受限于居民可支配收入，同時二手房價下跌導致購房者觀望情緒嚴重。

不過，購房需求不會消失，只會積壓，最后在合適的時間節點釋放，這也是每次新政策出臺或重要節假日都會出現短期市場火爆的原因。

就像2月原本是房地產市場的傳統淡季，但今年開工以來，找曉輝咨詢的客戶反而多了起來。“從初五開始基本每天成交量都是二三十套（平臺），咨詢量也比年前漲了一倍，節后這個熱度應該會持續到三月，因為下個月還有很多新盤會上。”