每經記者｜肖世清    每經編輯｜馬子卿    

1月24日，央行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》（以下簡稱《通知》）。為促進房地產市場平穩健康發展的決策部署，充分發揮經營性物業貸款作用，滿足房地產企業合理融資需求，《通知》明確，2024年底前，對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，支持全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，發放經營性物業貸款用于償還該企業及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券，可有效改善房企流動性狀況。

央行、金融監管總局表示，下一步，將依法合規開展經營性物業貸款業務，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

不得用于購地、新建項目或其他限制性領域

據悉，通知所稱經營性物業貸款，是指商業銀行向持有已竣工驗收合格、辦妥不動產權證書并投入運營的綜合效益較好的商業性房地產的企業法人發放的，以經營性物業為抵押，實際用途投向物業本身或與房地產相關領域的貸款。商業性房地產包括但不限于商業綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等，不包括商品住房、租賃住房。

另外，《通知》明確經營性物業貸款可用于承貸物業在經營期間的維護、改造、裝修等與物業本身相關的經營性資金需求，以及置換借款人為建設或購置該物業形成的貸款、股東借款等，不得用于購地、新建項目或其他限制性領域。

經營性物業貸款在發放前應明確貸款用途。2024年底前，對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，還可發放經營性物業貸款用于償還該企業及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。

商業銀行要根據承貸物業經營狀況、評估價值，以及借款人及其集團公司的償債能力、信用狀況、擔保方式等因素，合理確定經營性物業貸款額度。

《通知》要求，經營性物業貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的70％。商業銀行應結合承貸物業經營情況等因素，按照市場化原則，與借款人協商確定貸款利率及還本付息方式。經營性物業貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應早于承貸物業產權證到期日至少5年。

商業銀行應強化貸款審批、發放、收回全流程管理

在風險管理上，《通知》指出，商業銀行應將經營性物業貸款納入對借款人及其所在集團客戶的統一授信管理，強化貸款審批、發放、收回全流程管理，切實保障信貸資金安全，支持通過銀團貸款模式分散風險。

商業銀行應加強貸款投放后的管理，嚴防貸款被挪用；及時對物業經營及價值情況開展跟蹤評估，嚴密監測借款人及集團公司經營、財務、信用、擔保、融資變化等重要信息，全面掌握各種影響貸款安全的風險因素，并采取針對性的風險緩釋和保全措施等。

一位接近央行的人士告訴記者，經營性物業貸款是商業銀行現有的一類貸款品種，主要投向已開發完成并投入運營、可產生持續現金流收益的經營性物業資產，如商業綜合體、購物中心、寫字樓等。

該人士稱：“目前，大型房企多持有一些優質的經營性物業資產，但可獲得的抵押貸款規模有限，且不能用于償還房企債務。該政策出臺有利于大型優質房企快速盤活存量資產，緩解資金鏈緊張。”

他還表示，相比于項目建設階段發放的房地產開發貸款，經營性物業貸款額度較高、期限較長，且用途相對靈活。《通知》明確，經營性物業貸款既可用于承貸物業在經營期間的經營性資金需求，也可用于置換借款人為建設或購置該物業形成的貸款、股東借款等，但不得用于購地、新建項目或其他限制性領域。

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