每經記者｜劉頌輝  包晶晶    每經編輯｜魏文藝    

“無論是商業出圈還是破圈，商業的創新始終是永恒不變的話題。”

近日，天津現代集團總裁張剛在接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示，“商業資產在跨界全周期管理之中，有兩個容易被忽略的管理部分——計劃管理的節奏和資產類型的結構。在資產管理的不同時期，如何把資產價值做到最大化，非常考驗運營者。既要懂資本，又要懂資產，還要懂商業，三者皆通才能很好地實現商業資產的全周期管理。”

作為商業地產界的“實力戰將”，張剛在就任天津現代集團總裁之前，曾任新加坡凱德商用總經理、香港中信資本副總裁、藍光文商旅集團董事長兼總裁，有著逾22年商業資產行業高層管理工作經驗。

天津現代集團總裁張剛 

如何突破資產證券化的瓶頸

2020年，張剛成功操盤上海藍光中心“類REITs”發行，成為當年國內成功發行的首單資產證券化產品。時隔3年，該單產品從底層資產的高價值、高收益，到資管產品的整體設計，以及投資方的雙GP操盤、運營方的梯度分成模式，對當下商業資產管理行業仍然有著重要的借鑒意義。

從藍光上海中心“類REITs”的成功發行，到今年10月26日首批4單消費基礎設施REITs項目獲得證監會和滬深交易所同時受理，行業經歷了相當長的試水期。2023年下半年，公募REITs開始加速多元化擴容，但對于大部分商業地產企業而言，審批端、項目端、需求端仍然面臨諸多挑戰。

“對于很多市場化的企業而言，還是面臨著諸多資產證券化的瓶頸，這是一個行業課題。”

張剛給出了實踐建議：在當前的階段，不管是類REITs、私募REITs，還是公募REITs，形式雖有所不同，但都歸結為由資產經營收益決定資產價值的邏輯，都需要“整體設計、分階段實施”。

“在‘投資-開發-運營-證券化退出’的全周期管理的整體認知基礎上，從投資可行性落地開始后的所有操作環節和對關鍵指標進行校對糾偏，通過管理的規范性和體系化支撐，企業根據自身資質、資產情況、運營狀況等因素，可以選擇適合自身的資產證券化模式去推進實施。”

商業運營應當“以終為始”

回到商業運營的本質上來，觀點指數認為，企業管理層需要對市場前景做出準確預判，并在此基礎上制定適應自身發展的戰略。同時，增強項目運營能力，運營好旗下的優質資產，才能實現長期健康可持續的發展目標，在商業道路上走得更穩、更遠。

對此，張剛表示。“商業運營應當‘以終為始’，核心邏輯首先要基于運營的項目精準定位，再對建筑設計、空間功能、氛圍營造、業態結構、服務特色等方面開展工作。”

新項目如此，更新的項目升級換代更是如此。天津現代旗下的樂賓百貨，曾是一家傳統的老百貨商場，在沒有國際一線奢侈品牌加持的背景下，緊扣年輕消費者的消費趨勢，經過不斷資產升級改造之后玩出了新花樣。如商場一樓好幾個只有幾十平方米的黃金珠寶店鋪，年銷售額均超過億元。同行業擁有眾多奢侈品牌的綜合商業體，在這個細分市場上也無法與之抗衡。“買黃金珠寶到樂賓”已然成了年輕人首選消費目的地，樂賓百貨也成為天津潮流商業地標。

“原因是什么？首先是精準定位；其次是選擇優勢業態和品類結合新媒體的線上線下互動，與時俱進打造與眾不同的體驗感，圍繞消費者的消費變化不斷創新。”

在張剛看來，無論是樂賓百貨的成功升級轉型，還是天津國際金融中心、四季酒店的高質量運營，都離不開資產價值管理。“資產價值管理的重點是運營創造價值，價值獲取、價值創造、價值支撐、價值傳播是有機的，一旦形成體系，將會對資產管理行業產生極大的助力。”

封面圖片來源：觀點網