每經記者｜甄素靜    每經編輯｜魏文藝    

“深圳昨天二手房網簽量，好像是今年的峰值。”10月25日早間，深圳鏈家研究院院長肖小平在社交平臺上分享道。

據深圳市住房和建設局數據，10月24日深圳新房共成交83套，住宅為63套；二手房共成交220套，住宅為174套。深圳房地產中介協會認為，受政策寬預期的影響，深圳二手房市場前期需求集中釋放，本周交易量小幅回調，但二手房在售量（近5.8萬套）亦創下歷史新高。

174套雖然已是今年二手房的日成交峰值，但當下深圳二手房市場活躍度仍亟待提升。買家與賣家都被困在市場谷底，反復、猶豫。與此同時，還在不斷攀升的掛牌量，將出售壓力分散到業主、開發商、中介等各方參與者身上。

房子從去年掛牌到了今年，佟文仍沒能幸運地成為機構統計成交中的一分子，而價格相較去年掛牌出售之初已一降再降，她的置換計劃也被一再擱置。

中原地產華南區總裁兼深圳中原董事總經理鄭叔倫通過微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，深圳二手房掛牌量持續上漲，特別是政策組合拳之后，上漲幅度進一步加大。一方面是因為置換客戶置換意愿增強，此外還有部分客戶對未來房價上漲預期不足，想趁利好出手。

二手房在售量近5.8萬套創新高

最近，佟文通知中介，將房子掛牌價又調低了十萬元，這也是佟文這三個月來第三次調價。除了調低價格，她還不斷地向中介和有意向看房者表達著自己賣房的決心，并拿出最大誠意：交易時可以自己來贖樓，并承擔贖樓費用。

隨著掛牌時間的推移，佟文買房的信心也在不斷降低。與小區鄰居一樣，她不得不將改善住房需求的計劃暫時擱置，在買房過程中也有中介向佟文提出過低價賣低價買的建議。“這個沒錯，但是低太多了，都換不起了。”佟文說，急售的房子業主也不會等，身邊也有鄰居先訂了房，現在賣房一直被壓價。

按照深圳最新的購房政策，家庭或個人在本市無房且有過房貸記錄，無論是否結清，再次購買普通住宅需要付五成首付，非普通住宅則需要支付六成首付；如果在深圳有一套住房，再次購買普通住宅則需要七成首付，非普通住宅則需要八成首付。對于有改善需求的佟文來說，需要支付更高的首付，因為老房子一直未賣掉，她只能先觀望著。

圖片來源：肖小平微博截圖

肖小平在社交平臺上表示，這個月深圳的二手成交呈現明顯的“兩頭多”現象：一兩百萬的小房子，一兩千萬的大房子成交多。這兩類房子，一個是議價率大，一個是議價金額大。前者動不動議價率10%以上，后者動不動降價一兩百萬元，都能對買方構成比較大的沖擊。“前幾天成交了一套小房子，業主報價175萬，成交153萬，議價率接近13%。”

深圳市房地產中介協會根據公開在售二手房源量數據統計顯示，截至10月23日，深圳全市共有57944套有效二手房源在售，較上周增加661套，在售量創歷史新高。其中，寶安較上周增加186套，有效在售10272套；龍崗較上周增加120套，有效在售15384套；福田較上周增加109套，有效在售9006套。

圖片來源：深圳市房地產中介協會

“現在大部分二手房是參考價賣，或者比參考價低。”深圳某中介門店資深經理呂陽告訴每經記者，他之前帶看過的南山區珠光地鐵站附近一套房源，最后是比參考價低80萬元的價格成交的。

“但即便這樣也不好成交。”呂陽認為，現在市場政策落地的預期在，買賣雙方都怕踩空而猶豫不決，這也降低了他們帶看推售的積極性。

每經記者翻看呂陽的朋友圈發現，租單和新房中夾雜著少量的二手房信息，基本都顯著地標出“急售”“低于指導價XX萬”等醒目信息。

“深圳二手房成交量仍處低位”

“深圳整體的二手成交量并未出現明顯改善，月成交量不足3000套，處于低位。”

鄭叔倫表示，從趨勢來看，成交量未能放大，將導致深圳二手房掛牌價格回落，掛牌量將保持穩中有升。若有政策刺激或將進一步明顯增長。受行業下行等因素影響，樓市信心短期難以出現扭轉，成交量難有明顯增長，依然將保持低位。

在市場深度博弈時，二手房買賣雙方都在觀望、反復和猶豫。在不少中介人士看來，當下做新房市場更具性價比，付出才能看得到回報。肖小平就告訴每經記者，他們公司9月業績第一名的店長上臺領獎時分享說：“這個市場，得新房者得天下。”

呂陽也向每經記者表達了同樣看法。在接受記者采訪時，呂陽剛剛帶客戶看了龍華和光明的新房回到店里。“因為急賣的開發商跳點傭金給到了三點五，而之前很不好買的房子，傭金才給到三個點。”呂陽調侃地說，現在賣掉一套新房的收入頂過去干半年，而上一次他成交二手房還是在今年年初。

“年內，鑒于眾開發商庫存及財務狀況持續承壓，多數新盤料將在中短期內繼續加大營銷活動及價格優惠力度，為達成年度銷售目標并緩解其流動性壓力，眾開發商或加快推盤節奏。而第四季度，一系列利好政策的持續落地，有望推動市場預期逐步改善，進而向需求端傳導，整體成交規模預計有所回升。”

第一太平戴維斯華南區研究部負責人謝靖宇向每經記者分析認為，“目前一手住宅市場整體購房情緒仍在低位徘徊，季度供求指標在回落。短期內供應壓力或令市場競爭更趨激烈，各板塊項目資產表現仍將承壓。”

據第一太平戴維斯統計，2023年第三季度，開發商繼續加大項目價格優惠力度。受福田及南山若干大體量新項目于本季集中開盤推動，核心區域季度成交面積占總量比重環比提升11.7個百分點，深圳全市新房成交均價亦因此環比上升4.9%，至69380元/平方米。

2023年8月1日-10月24日深圳新房和二手房成交情況 來源：深圳市住房和建設局

不過，深圳市住房和建設局數據顯示，國慶假期后，深圳新房和二手房周成交量呈現上升趨勢，單日成交量在近3個月以來出現了峰值。

鄭叔倫認為，四季度開發商沖業績，將迎來大量新房供應。特別是新房內卷越來越嚴重的當下，開發商折扣越來越大，熱門區域剛需、改善戶型價格相對二手房有明顯優勢，對剛需、改善客戶吸引力大。“剛需改善是市場主力，因此對二手市場沖擊不小。”

（應受訪者要求，文中佟文、呂陽為化名）

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封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖