房產?博鰲觀點 | 高力國際鄧懿君：商業地產市場正在復蘇，個別領域恢復到基本面還需一兩年

每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文藝    

今年上半年，國內商業市場迎來復蘇。宏觀層面，相關部門和城市出臺了不少政策意見，優化營商環境，促進消費商業的發展。其中，明確提出有限支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目。

物流投資運營也迎來“資本及時雨”。據觀點指數收錄的倉儲業主要融資事件有15起，披露總金額達317.7億元。部分倉儲企業通過設立公募REITs、進行IPO或設立不動產私募基金等方式來降低杠桿水平，打通Pre-REITs基金到公募REITs之間的通道。

作為在中國市場發展超過30年的商業地產咨詢機構，高力國際對此有何判斷和分析？8月8日，在觀點機構主辦、每日經濟新聞等聯合主辦的2023博鰲房地產論壇上，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了高力國際中國區董事總經理鄧懿君。

高力國際中國區董事總經理鄧懿君 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

NBD：今年以來，您在零售商業市場的觀察中，看到哪些趨勢和特點？

鄧懿君：零售商業市場的復蘇表現是很直觀的，但是這種復蘇是來之不易的，經歷過三年非常困難的市場時期，終于看到消費的信心慢慢得以恢復。特別是餐飲娛樂等業態方面復蘇同步帶動，商場氣氛逐漸好轉。

NBD：從企業角度而言，當前商業地產發展的重點是什么？如何抓住當前經濟和消費恢復的機遇？

鄧懿君：其實商業地產分為多個維度，首先一般老百姓可能會說如果出來創業，可以在商場里開個店。但是對圈內人來講，從投資端、開發商到運營方，三個主要的行業參與者都有不一樣的機遇。

比如說社區商業或者是一些老化的商業項目，可以去探索城市更新和改造的可能性。如果配合未來的消費趨勢，設計和產品落后了，卻是資方在大城市尋找的機會。

對于開發商來講，過去三年是比較困難的，經營商場遭受過各種各樣的挑戰。現在開始從商場的人流和消費力慢慢恢復，就要考慮到，除了將房子租出去以外，能否提供更多的附加值給商戶，給到終端消費者，讓人流量不斷。

所以會看到很多開發商都在開發會員APP，其實都是讓流量到商業體以后，可以變成復購的客戶。這意味著下次再來，你會看到大型商場都很在意，所謂的從私域流量到運營方，也和開發商差不多。

因為輕資產運營在商業中是比較新的板塊，我們會看到一些傳統房企，以前以重資產去建商場來運營，如今都走向輕資產進行品牌管理輸出，而且這種方式可以規模化。輕資產運營方如果有真正的能力，去找資方或是硬件改造是比較可靠的方式。面對眾多存量資產，如果開發商沒有運營能力，完全可以由資方來做輕資產運營。

NBD：物流地產也是一個值得關注的領域，此前快速增長，并吸引各家企業進入，為何近期這方面的需求量減少了？

鄧懿君：這兩年疫情影響下，消費被壓制了，也導致物流成本上漲，以及整個供應鏈成本上漲，變成整個行業利潤下降。再加上早年留下來的某些地區的供需失衡，就會變成現在看起來是倉庫很多空置在外面。所以我們覺得，首先要從我們的購買力入手，包括社會消費額和網上消費額，特別是網上消費額的比重和增長，其實是每年都看得到的。

為什么倉儲也困難，租金下跌，是因為供大于求，所以就要等基本面恢復，用存量倉庫慢慢的需求增長來填充，才會回到一個比較健康的基本面，我們覺得還需要有一兩年的時間。

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封面圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝