每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝    

香港擬創新推出“地花”模式，引發市場廣泛關注。

據香港文匯報7月31日報道，香港特區政府正在推動北部都會區發展項目，未來會在區內收回大量私人農地和棕地作發展。

香港特區政府發展局局長寧漢豪表示，正構思以“地花”模式將未平整的土地推出招標，以加快推出多層工廈用地，又不排除以綠化地安置受發展影響的棕地作業者。

所謂“地花”模式，是指將已經確定土地用途、但還未完成土地平整的用地提前招標，讓投資者提早入場，縮短土地開發周期，提高土地使用效率。

據悉，香港特區政府之所以要推出“地花”模式，與加快推進新片區的發展進度有關。如香港北部都會區，目前是香港重點發展片區之一，但整體面積較大，若按照過往的開發模式，將大為延后片區發展的時間。

《每日經濟新聞》記者從香港特區發展局官網了解到，目前香港特區政府正在審議《2022年發展（城市規劃、土地及工程）（雜項修訂）條例草案》（以下簡稱草案），草案中提到，“從9月1日起，香港屆時可拆墻松綁精簡城規、收回土地條例，縮短生地變熟地的時間。”

擬構思“地花”模式

事實上，此前香港的不少樓市做法被內地所借鑒，比較典型的包括“樓花”和“公攤”（2013年時，香港廢除了該政策）。

“樓花”是指開發商在樓盤還未完工前就向購房者提供預售合同，以買入未來的房子；“公攤”則指在計算房屋面積時，除了套內面積（即房屋內部可使用的面積），還要加上一定比例的公共區域的面積，比如電梯井、樓梯間、門廳過道等。

這一次，香港再次構思了一種“地花”的玩法，旨在推動包括北部都會區等新片區的快速發展。所謂“地花”，就是讓還未完成土地平整的用地提前招標，讓投資者提前入場，在一定程度上縮短了土地開發周期。

據香港商報網報道，寧漢豪表示，按照過往的方式，需要土地平整后才推出招標，而“地花”概念是將已確定土地用途，但未完成平整的用地提早招標，讓投資者提早入場。當政府進行土地平整時，投資者同步進行設計和融資等前期工作，待土地到位后，就可馬上展開建筑工程，預料多層工廈及新田科技城用地可率先采用“賣地花”模式招標。

至于“地花期”有多長，寧漢豪認為，提前一至兩年是較合適的時間，若多過兩年則可能未必容易成功招標。

來源：香港特區政府發展局網站 

每經記者從香港發展局官網了解到，目前香港正在審議《2022年發展（城市規劃、土地及工程）（雜項修訂）條例草案》，該草案若審議通過，將大幅縮短新發展片區“生地”變為“熟地”的時間，該周期將由13年縮短至7年，而一般項目可由6年縮短至4年。“發展局和相關部門已經著手現有行政指引或制定新的指引，該《條例草案》預計于9月1日前生效。”

該草案中還提到，“當我們提前進行收地安排時，從前是先完成規劃，才作收地安排的咨詢和發放補償，但現在既然是同步進行，即比原先的預算提前進行，其實地政總署是需要檢視他們現時的工作資源，讓他們可騰出人手去提前處理。”

據了解，北部都會區屬于香港特區政府提出的一項重大發展戰略，包括元朗區和北區兩個地方行政區，面積約300平方公里。香港特區政府擬將該區域打造為以國際創科新城為主題，集優質生活、新興經濟和文化休閑于一體的綜合性發展區域。

而從項目進展來看，新田科技城內的落馬洲河套區正興建三棟大樓，河套區以外首批新田創科用地2024年動工。而洪水橋和元朗一帶，首批多層工業大廈用地2023年推出，商業用地2026年完成平整。

據香港特區政府新聞網，未來會全速造地建屋，目標是十年內完成平整四成新發展土地和落成四成單位，并提高發展密度，住宅用地最高地積比率為6.5倍，商業用地則為9.5倍。

業內：成效有待考驗

以深圳的土地掛牌為例，一般會在土地交易中心網站上披露掛牌項目的土地位置、土地現狀、土地價格等，且出讓土地的項目多為已經平整的土地。

這也是與香港擬推的“地花”模式不同的地方，內地的招標多數都是在土地平整后進行招標，而“地花”則是在土地平整前就進行招標。

來源：深圳公共資源交易服務平臺

在業內看來，上述兩種招標方式各有優劣勢。通過“地花”方式可以讓投資者盡早入場，縮短土地的開發周期；但同時對項目參與方的實力有較大要求，參與方實力不雄厚，可能導致業主拒絕平整，或企業若在參與項目后自身又出現流動性危機，可能導致業主房子拆了，又難以獲得相應補償。

財經評論員張雪峰8月1日通過微信向每經記者表示，與內地的招標土地方式相比，“地花”模式的主要區別在于時間點和土地狀態。內地的招標通常發生在土地規劃和平整完成后，而“地花”模式則在土地規劃確定但平整尚未完成時就進行。另外，“地花”模式更需著重考慮對受發展影響的棕地作業者的安置問題，以保障社會公平和利益的平衡。

“像舊改、城更，涉及的利益體較多，參與方不僅需要實現利益協調和矛盾解決，同時對自身資金需求也很高。以深圳來說，不少參與舊改的企業多為央國企，就算不是央國企，通常也會引入國有平臺公司或者金融機構等。”

一位深耕大灣區市場的房企人士7月31日向每經記者表示，若香港施行“地花”模式，在土地未平整前就讓企業進場，將更為考驗企業的實力。“香港與內地市場不一樣，本地開發商多為私企，這對那些本地市場的頭部開發商更具考驗及機遇。”

中原地產華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫通過微信告訴每經記者，香港的土地分為生地與熟地，過去一直沿用的做法，是特區政府把生地進行“三通一平”（指在土地開發時進行的通水、通電、通路及土地平整）后變成熟地，就可以交給開發商去發展。

“而香港這次提出‘地花’概念，打破了傳統框框。至于成效如何，因為屬于首創，世界上還沒有類似情況，實在難以評估。”鄭叔倫表示，“三通一平”工程涉及政府多部門及跨部門合作，所以特區政府一直負責。現在把這個工作交給開發商，是不是效率會更高，還需要時間的考驗。

值得注意的是，此次香港特區政府探索的“地花”模式，從推行的具體步驟來看，與深圳的“舊改”模式有一定相似之處。

以深圳的舊改為例，主要采用的是政府引導、權利主體參與及社會力量協同的方式。比如要對某個小區進行拆遷、改造，一般是先由政府制定城市更新規劃、政策和標準，然后由權利主體人（一般包括土地使用權人、建筑物所有權人、物業權利人等）自主申報城市更新項目，參與項目規劃設計和搬遷補償安置，享受項目帶來的收益；最后由開發商、金融機構等多方力量的合作或委托，承擔城市更新項目的實施主體角色，負責項目投資建設和運營管理。

從具體的參與情況來看，參與深圳舊改或者城更的開發商，同樣也是在房子還未拆遷之前，就介入到規劃設計和搬遷補償安置環節，與香港的“賣地花”模式有著異曲同工之處。

【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：每經記者 張建 攝