每日經濟新聞 2023-06-29 08:36:58
每經記者｜包晶晶 劉頌輝 每經編輯｜陳夢妤 孫志成
在上海，如果只能買一套學區房，你怎么選？
“明珠。”一個300多人的家長買房群，不少人給出了同樣的答案。
盡管經歷了中考改革、多學區劃片等政策調整，部分學校仍然是家長心目中的“白月光”。但即便如此，學區房“最強陣地”還是在市場下行中失守了，部分溢價過高的學區房，“價格已經回到了5年前”。
“現在的行情就是在擠水分，政策也在給學區房擠水分。”明珠小學對面我愛我家的經紀人張凡對《每日經濟新聞》記者表示。
7次置換
入手后遇上暴漲行情
崔喆是上海崇明區人，早年間他在一家國企工作，后來辭職自主創業。
在過去10余年里，崔喆7次置換房產，將家從浦東新區的陸家嘴搬到三林，再到前灘。大戶型洋房換成小學區房，終于把女兒送進了華東師范大學第二附屬中學前灘學校的大門。
他曾在浦東新區東明路上的尚東國際名園有一套100平方米左右的洋房，從家里往西穿過兩條街，即上海戲劇學院附屬浦東新世界實驗小學。
原本崔喆想著讓女兒在這所小學讀書也算合適，不過以后初中只能上對口的楊思中學，這對比浦東新區兩所名校進才中學和明珠中學，就有些差距了。
2018年，陸家嘴地產在前灘商務區開發的東方逸品項目開盤，項目對口浦東新區公辦九年一貫制的華二前灘學校，直線距離不到800米。彼時，為了項目對口的優質學區，不少居住在陸家嘴的市民開車趕到東方逸品參與搖號。
崔喆一家考慮再三，也參與了項目開盤活動，且幸運地中簽一套小戶型房源。到女兒上小學一年級時，他們一家人在前灘租下一套房，徹底從居住11年的地方搬走。
在崔喆買房后不久，上海學區房的價格一路狂飆，領漲上海二手房市場。上海鏈家官網顯示，2019年，東方逸品項目兩套已成交的88平方米二手房均價約11萬元/平方米，2020年漲至13.67萬元/平方米，最高單價達到16萬元/平方米。而據上海網上房地產數據，該項目共656套房源，開盤均價在8萬元/平方米左右，兩年內房價幾近翻番。
同樣的暴漲行情在黃浦區也曾出現。黃浦區瑞金二路的五金新邨是1976年建成的5層板樓小區。上海鏈家官網顯示，2019年底，該小區一室一廳房源成交均價約9.72萬元/平方米。兩年之后，同戶型房源成交價達到14.65萬元/平方米。
不過，崔喆表示：“我已經將名下的房產處置掉，買到了前灘浦江海德的大戶型房源。”
兩年內從近15萬跌到約10萬
2021年初，《每日經濟新聞》曾報道“上海個別學區房單周漲幅近4成”的現象，當時對口明珠小學的“老破小”朱家灘小區單價已經飆升至130952元/平方米，“秒殺”隔壁世茂濱江豪宅，而單周價格漲幅更是高達39.4%，是世茂濱江漲幅的10倍。
時隔兩年，朱家灘小區從最高峰接近15萬元的掛牌單價一路回落，一季度成交均價已經在10萬元/平方米上下徘徊。按照單套50平方米計算，房東到手價少了200萬元不止。
而從門店展示的最新價格來看，朱家灘小區掛牌單價已經回落至10萬元以內，同樣對口明珠的泉東小區，掛牌單價只有9萬元出頭。?
明珠小學附近中介門店掛牌信息?每經記者 包晶晶 攝
據張凡透露，目前掛牌的學區房價格還能談。他舉了個例子，一位房東掛牌420萬元賣明珠學區房，置換初中的學區房，掛了半年，最后還是找到一套降價50萬元急售的學區房，自己的房子也立馬降價50萬元求成交。
不僅是“明珠學區”，梅園地區憑借“福外+建西”雙學區，一直是浦東學區房焦點。當時房東頻繁跳價、買家加價搶房，經紀人唐林對記者說，那一波熱潮里，不少房東撤銷了掛牌，待價而沽。
但雙學區的熱度大，溢價高，縮水幅度也就更大。
“梅園房價降得很厲害，最高峰單價賣到20萬元出頭，甚至有掛25萬元的。”唐林說，“我當時的客戶，一直覺得18萬元的單價太高了，堅持了很久還是買下來，但現在小戶型只能買到13萬-15萬元/平方米了。”
“學區房已陷入買賣低谷期，純粹想投資的話，不建議入手了。”去年9月，黃浦區南昌路一位從事房產交易的中介人士曾告訴《每日經濟新聞》記者，“一些老破小除了有個學區概念，成交已接近非學區房的價格。2021年踩點買入學區房的，現在掛高價都賣不出去。”
在前文所述的五金新邨小區，記者看到，三幢居民樓之間牽搭著電線，灰白色的墻體上布置各種管道。由于人口居住擁擠，一些人家將衣服和洗漱用品都擺到了弄堂里。樓房間距太緊湊導致一樓的房子采光不足，南面的天井被房東改造成房間后，屋子里更加顯得昏暗無光。
五金新邨小區?每經記者 劉頌輝 攝于 2022年9月
去年9月，該小區產證面積39.6平方米的一樓一室，掛牌價620萬元。時隔一年，據貝殼找房，面積39.45平方米的一室一廳，掛牌價已經降到520萬元。
另據金耀豪宅門店的負責人向記者介紹，前灘尚峰名邸一套47平方米學區房，去年掛牌價格868萬元，房東因急需打新大戶型房源，將總價降到780萬元出售。
記者在鏈家官網注意到，被稱為上海一二手房倒掛最嚴重區域之一的前灘商務區，今年2月初，熱門學區房樓盤浦江海德掛牌一套二手房，房東調價兩次，價格從1730萬元降到1640萬元；3月初，浦江海德又掛牌一套二手房，房東在兩個月里調價3次，價格從1700萬元降到1500萬元。
學區房溢價比例會縮水到10%左右
究其原因，上海近年來推行的教育均衡政策讓學區房降了溫。
上海社會科學院2022年9月發布的《上海藍皮書-上海社會發展報告（2022）》顯示，民辦學校搖號政策實施后，市民對優質公辦學區房需求增加。2020年3月上海市學區房的找房熱度增加60%，高于普通小區，主要是由于公辦學校的確定性相對更高，一些處于中上等水平的學校對口的學區房重新成為家長們關注的對象，使得購房需求增加。但研究也發現，中考改革減少了人們對學區房的需求。一些區實施了多學區劃片政策，增加學校與住房之間對口的不確定性，對抑制學區房炒作有顯著影響。
華東師范大學東方房地產研究院執行院長胡金星去年9月20日在接受記者電話采訪時曾表示，房地產本身不是獨立的市場，與交通、教育、政策和人口導入等多個方面相關，一個變量發生改變肯定會導致市場信息的變化，從而影響需求量。
上海中原地產市場分析師盧文曦對記者表示，“歸根到底，還是此前學區概念炒作太厲害，最熱時期學區溢價甚至占房價的20%左右，現在要把這些水分慢慢擠出來，從趨勢上看，溢價比例會縮水到10%左右。”
“近兩年學區政策有所調整，大家對學區房熱情也降溫了，后續學區溢價還會進一步收窄，但完全消滅溢價也做不到。”盧文曦說,“現在的學區房呈現一種新特點，帶有自住屬性的房子更加抗跌，而小面積純掛戶口的學區房風險更大，但畢竟已經有了較大跌幅，后續預計機會小幅震蕩構筑底部。”
（應受訪者要求，文中人物系化名）
記者|包晶晶 劉頌輝?
編輯|陳夢妤?孫志成 ?杜波
校對|盧祥勇
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