每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

住房租賃市場正在逐步進入高質量發展階段。

寵物友好型公寓、社群平臺打造、智能化場景應用……集中式長租公寓不斷拓展服務邊界、提升服務水平和居住品質，以期在市場中掌握主動權。年輕人對居住方式需求升級和城市化進程的推進，也推動長租公寓行業從最初的居住落腳，升級成享受生活、社交娛樂的重要平臺。

2022年12月中央經濟工作會議明確指出“解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設”，中央對住房租賃市場發展定位的頂層設計，推動了相關支持政策的加速出臺，自上而下地堅定了各方的決心與信心，引導企業積極參與市場建設，住房租賃市場逐步進入高質量發展階段。

長租公寓企業正在構建全域品牌產品線，以滿足多樣化的租房需求，同時，企業也發現，相關增值服務正在成為新收入、新利潤的增長點，但是增值服務潛力在哪里？要真正實現增值服務對利潤的有效提升還有哪些路要走？

日前，《每日經濟新聞》記者走訪了部分集中式長租公寓和專家，尋找長租公寓增值服務的核心競爭力。

居住體驗是增值服務的基礎

位于閔行區浦江鎮的方隅公寓，是一家開業4年的集中式長租公寓。

“搬家、保潔、網絡升級、健身私教服務，沿街裙房商鋪出租，如便利店和即將開業的洗車房等，內外聯動形成增值服務的閉環。”店長鄭欽仁介紹說。

一樓空間預留了一塊空地，據鄭欽仁介紹，作為閔行區人才公寓，這里將是黨建服務中心和人才落戶的便捷辦理窗口。

行業人士認為，集中式長租公寓是一個對運營精細度要求極高的行業，利潤要一點一點地做出來。

方隅公寓上海浦江店 每經記者 包晶晶 攝

據記者觀察，方隅公寓浦江店設置了大面積公共空間，落地窗、智能馬桶和帶烘干洗衣機等硬件的配備意味著成本的上升，在一線城市4500元起租金之下，增值服務收入非常關鍵。

中指研究院物業總經理牛曉娟對《每日經濟新聞》記者表示，在當前經濟和行業形勢下，長租公寓面臨的三大最核心痛點，即深入了解客戶需求、實現服務的個性化和差異化，以及借助智慧化工具為業務優化提供支持。

“一方面要深入了解客戶需求，可以通過市場調查、客戶滿意度調查等方式，深入了解客戶需求和痛點，根據不同客戶群體的特點和需求提供定制化的服務。例如，針對年輕群體，推出共享空間、智能家居技術應用等；針對家庭用戶，提供家政服務、親子活動等。另一方面，要持續強化企業的運營能力，可以借助智慧化工具收集并分析增值服務的運營數據，了解客戶需求和滿意度，為業務優化提供依據。根據分析結果調整服務內容、流程或價格，以實現更好的運營效果。”牛曉娟指出。

對于前兩項痛點，方隅方面回應記者采訪時表示，目前客群畫像是極具流動性、富有上進心，棲居在一二線城市的年輕個體，以及意見領袖、資深高管等高收入人群，他們享受著與城市繁榮同步的生活，渴望更優質的事物。對此，方隅也一直在努力——不斷突破邊界，營造豐富場景，通過萌寵活動、公益活動、跨界活動等，在各個維度為客戶創造更多元化、更前沿的租住生活。居住體驗是增值服務的基礎，將住客日常消費鎖定在公寓內形成閉環，從而進一步提升利潤空間。

方隅公寓內部 每經記者 包晶晶 攝

基于對客群的認知，方隅在公寓產品中規劃了中庭陽光草坪、萌寵樂園、公區氧吧閱讀，住客可以參與多樣的文化、藝術、休閑活動以及社群互動。

“還是以服務為核心，我們浦江店樓宇面積2萬平方米左右，公共區域2000平方米，比例接近10%，和周邊其他公寓產品相比優勢非常明顯。”鄭欽仁說。

搭建完善的“投融建管退”資管體系

中指研究院報告指出，隨著住房租賃市場的快速發展，越來越多企業涉足長租公寓領域，開啟了租賃市場大浪淘沙的過程。憑借金融機構背景，金融系運營機構在資金實力、資金成本等方面具有明顯優勢，助力企業合作、收并購等業務開展，更容易實現規模擴張。

方隅方面透露，從決定要做長租公寓開始，就決定要配合基金管理業務來進行，這是建立方隅整個業務體系的前提。在2022年第四季度，方隅通過項目協助業主取得預期投資收益，跑通“投融建管退”資產管理生命全周期。截至目前，方隅運營的長租公寓重資產規模已經超過180億元。

克而瑞指出，最直接展現的是住房租賃企業的開業規模及管理規模。隨著行業相關制度的不斷完善，不論是最開始的創業系，還是后來的房企系、國家隊，近兩年都在追求規模上的突破。更大的規模，代表著這個住房租賃企業對自身發展未來向好的預期和發展動力。

對于長租公寓行業的發展，方隅判斷，“未來將有越來越多企業、品牌涌入這條賽道，我國住房租賃行業已經進入資管時代，能夠做好資產管理的住房租賃企業，才能享受政策、金融的紅利，進一步鞏固規模和市場。‘以始為終、以退為投’的原則基礎是，首先要先在思路上理清脈絡，然后付諸實踐，搭建完善的‘投融建管退’資產管理體系。”

封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝