每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

“我們是公司統一安排居住在城中村的，現在因為統租不得不搬離，跟房東協商后，退了押金并補償了一個月房租，我們現在打算搬回公司宿舍住。”6月4日下午，正在搬家的租戶謝萍向記者介紹道。

統租，顧名思義即由相關單位對城中村房源進行統一改造，然后對相關設施進行配套升級，再對外出租。

但是，計劃的好事因為深圳城中村租客的種種疑慮引發了輿論關注。

在此之前，深圳已對多個城中村進行整治和改造，之所以此次引起廣泛關注，主要有兩點，一是統租范圍偏大，二是引起了部分租戶較大反彈。

6月5日，據深圳發布官微，深圳市住建局相關負責人公開回應稱，全市城中村整治提升劃分為綜合提升類、產業配套類、特色發展類、控制引導類和基本保障類等5類。其中，僅部分綜合提升類、產業配套類城中村涉及城中村保障性住房規模化品質化改造提升。其余類別均不涉及城中村保障性住房籌集。

“城中村保障性住房規模化品質化改造提升由政府主導籌集，改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平，即便個別房源因改造成本高、投入較大、建筑結構復雜，也必須嚴格控制成本、嚴格控制價格、嚴格加強價格監督。”

對于這一權威回復，城中村的租客是否知曉，是否理解，是否按有關部門的要求進行了落實，《每日經濟新聞》記者實地探訪了深圳的城中村進行調查。

并非全村統租、與第三方公司簽約

6月4日下午，深圳南山區西麗街道城中村，頂著33攝氏度高溫，不少租戶選擇了搬家離開。

今年5月底，這里不少租客收到來自房東的通知，稱因村內進行統租，要求6月30日前搬離。

該則通知引發村內不少租戶擔憂，他們的擔心主要集中在孩子上學、短期難以找到合適房源、租金上漲等問題。

6月3日，村街道辦發布《致居民朋友的一封信》，其中提到，“不限期搬離；能給予拆遷補助；能保障學位。”

街道辦在村里各樓宇張貼的回復 每經記者 陳榮浩 攝

6月4日下午，記者來到這一城中村時，各種紅底白字的標語映入眼簾，“統租改造，受惠于民，造福于民”“政企攜手，業主共建”等等。

不過，這次并非全村統租。在村里擁有兩棟大樓的房東李華向記者介紹道，“這次統租采取自愿模式，房東與第三方公司溝通，自愿簽訂合同，不過我這兩棟樓都沒有簽。”

對于為何沒參與統租，李華也向記者說出了自己的顧慮。

“第三方公司給到的租金比現在稍微高一點，但并不是政府出面跟我們簽合同，而是與第三方公司簽，如果中間我們突然收不到房租又該去找誰？此外，我們把樓授權給第三方公司后，第三方公司是否會拿我們的資料和房子去貸款，這又是一個風險。另一個就是基礎配套，馬上要通地鐵了，周邊配套也在逐漸完善，未來只會越來越好租。”

而李華口中的第三方公司，非網傳的深圳安居微棠住房租賃投資控股有限公司（市屬國企人才安居集團旗下的城中村租賃公司，下稱微棠），而是“深圳市深匯通投資控股有限公司”。據企查查，該公司為南山區國資局所屬全資國有企業。

記者在調查過程中還了解到，并非所有統租樓棟的租客都如愿拿到了補償金，能否如愿拿到這筆錢，很大程度上取決于房東意愿。

在村里從事個體生意多年的一位租客向記者表示，“要是碰到比較摳的房東，他就不愿意補貼。我們那邊幾棟樓有3個房東，另外兩個房東都給搬遷的租戶補貼了，但我們房東就是不愿意補，我們也沒辦法。”

從房租情況來看，雖說已經有不少房源被統租，但仍有不少房東在招租。目前單間的價格普遍在800-1000元不等，一房一廳價格在1000-1300元不等，兩房一廳的價格在2400-2600元不等，在南山區價格偏低。不過，該城中村附近暫無地鐵，距離較近的茶光地鐵站，還得坐7站公交。

統租背后的大生意

6月5日，深圳市住建局相關負責人回復媒體稱，“城中村是很多來深建設者包括低收入群體的落腳點，城中村保障性住房規模化品質化改造提升是我市保障性住房建設籌集渠道之一。實施城中村保障性住房規模化品質化改造提升的目的，就是要更好解決來深建設者住房問題，讓他們住上更高品質、更加安全的房子。”

2021-2027年，全市將累計新增建設籌集保障性住房100萬套（間），覆蓋約350萬-400萬人。預計到2035年，全市保障性住房覆蓋人群將達到約500萬人，約占全市常住人口的26%。

俯視城中村 每經記者 陳榮浩 攝

在深圳的房地產市場，城中村一直都是“濃墨重彩的一筆”。

綜合珊瑚數據“城中村助手”以及公開資料，深圳擁有約360平方公里城中村建筑，約占20%土地?積，居住著超過1000萬人口。也正因此，城中村是統租的重要對象。

在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，統租城中村是深圳多渠道公共住房供應的重大創新，貫徹了國家提出的超大特大城市穩步推進城中村改造，也是存量盤活的重要渠道，而且也符合高質量發展，供給側改革和積極探索新模式。

但在推進該項工作時，也容易碰到各種“疾風暴雨”。

“太快了，就會導致工作方式上存在瑕疵，比如對現有租戶的大規模清退，必須以更高的租金統租，導致房源供應短期內急劇減少，而搬離的租客需要尋找新居所，需求短期內釋放，不利于穩定租金。”李宇嘉說。

李宇嘉建議，通過統租這種模式，要合理評估其綜合影響，然后合理確定規模。即便還要統租，也要控制節奏、控制規模，特別要做好相關配套保障政策的安排，杜絕對租金的拉動。此外，與其大規模補貼，不如把錢用在城中村所需的短板上，即少統租改室內和樓棟，多改造周邊公共設施。

目前深圳已推出了不少通過改租城中村樓宇方式的“保租房”。微棠小程序顯示，目前微棠已在龍華、寶安等多個區域推出了微棠社區，其中龍華是推進速度較快的區域，在南源新城、橫嶺村、元芬村等多個城中村均有部署。

據企查查，微棠背后股東有兩家，一家是深圳市安居鼎豐管理有限公司，占比51%，其股東是深圳市人才安居集團；另一家是深圳愿景明創管理咨詢有限公司，持股49%，2021年貝殼曾對該公司投資7億元。

據《每日經濟新聞》記者此前探訪微棠社區了解到，將城中村的房子改造成“保租房”，一般對安全、功能、性能等維度都有一定要求，通常都是安排好水電、空調等設施，基本屬于拎包入住，從外觀上看，也會與其他樓宇有顯著區別。

而從改造后的租金水平來看，基本與同片區同類型精裝房源相當，價差約10%。以元芬村微棠公寓為例，該樓棟20-25平方米租金為1299元/月，25-35平方米一室一廳為1869元/月，40-60平方米兩室一廳為2799元/月。

對于翻新后是否會造成成本大幅提升，若以后不靠財政補貼，該模式是否能夠持續等問題，6月5日下午，一位房地產業內人士向記者介紹，“套間的租金確實可以做到不漲，但是房子面積會相應變小，比如25平方米的房子變成20平方米，通過室內設計提高空間使用率，這樣房源數變多了，承載租客變多了，總體上還能保持財務平衡，是可以讓租戶做到同等體驗的。”

記者注意到，去年1月時，深圳市住建局曾聯合多單位舉辦保障性租賃住房小戶型設計大賽，設計理念就是在“方寸之間”發揮創造力。

（應受訪者要求，文中謝萍、李華為化名）

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝