每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜魏文藝 易啟江    

■相關公司：招商蛇口（SZ001979，股價12.53元，市值969.71億元）

■核心競爭力：“前港-中區-后城”綜合發展模式，豐富的園區開發運營經驗，戰略資源優勢，兼具穩健及創新

■所屬概念：房地產開發

深圳蛇口海上世界項目夜景 來源：招商蛇口官微

2023年5月9日，每日經濟新聞與清華大學中國企業研究中心聯合在北京舉行“2023第七屆中國上市公司品牌價值榜發布會”，招商蛇口位列“2023中國上市公司品牌價值榜”第85名，較去年提升4位。

這正是招商蛇口作為招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，堅持以“產融創新，低碳先鋒，經營穩健”為特色，致力于成為“美好生活承載者”而鑄就的品牌價值和企業實力的體現。

在房地產行業逐步回歸理性發展的當下，房地產企業該如何適應行業新的發展模式？尤其作為頭部房企的招商蛇口，近年來為實現有高質量發展進行了怎樣的探索和實踐？

近日，招商蛇口董事長許永軍在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）采訪時，闡述了招商蛇口“跑贏大市”“好于同行”的解題之道。

談到房地產行業目前的變化，許永軍認為，“房地產行業的發展邏輯與過往相比，已發生顯著變化，企業需要不斷適應行業發展邏輯的變化。當前行業的運營邏輯已發生根本改變，‘三新一高’（即新發展階段、新發展理念、新發展格局及推進高質量發展）將成為房地產行業新的發展方向。”

許永軍表示，“‘安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏’，這種訴求一直沒有變過。對于致力成為‘美好生活承載者’的招商蛇口而言，仍有向上的巨大空間和良好發展基礎。”

歷經44載風雨“蓄勢蝶變”

對招商蛇口來說，歷經44載風雨，如今正蓄勢蝶變。

招商局是中國民族工商業的先驅，創立于1872年洋務運動時期。同時，招商局也是中國近代第一家股份制公司，曾組建了中國近代第一支商船隊，開辦了中國第一家銀行、第一家保險公司等，開創了中國近代民族航運業，帶動了其他許多近代產業的發展，在中國近現代經濟史和社會發展史上具有重要地位。

招商蛇口作為招商局旗下城市和園區綜合開發運營板塊的旗艦企業，前身可追溯至1979年創立的蛇口工業區。

彼時，蛇口工業區作為中國改革開放的試驗田，打響了改革開放“第一炮”，“空談誤國，實干興邦”“敢為天下先”以及誕生于此的“時間就是金錢，效率就是生命”等口號都由此風行全國。

誕生于這片土地上的招商蛇口發展至今，已經成為一家集開發業務、資產運營、城市服務三大類業務的綜合發展企業。從行業銷售規模來看，招商蛇口2022年以2926.02億元的銷售金額位居行業第六。

許永軍是近年來招商蛇口發展壯大的見證者。2015年，許永軍通過公開選聘從招商局物流調任招商蛇口，成為蛇口工業區吸收合并招商地產“重大無先例重組”上市的招商蛇口首任總經理；2019年，許永軍任招商蛇口董事長。

在3月21日招商蛇口召開的2022年業績發布會現場，許永軍與投資者及媒體代表相聊甚歡。他表示，“招商蛇口的管理層十分愿意跟大家進行充分交流，也十分珍惜每年與大家的交流機會，未來招商蛇口也不會辜負投資人的期望。”

招商蛇口2022年度業績發布會現場 來源：招商蛇口官微

行業發展邏輯已明顯改變

在現階段，行業內提到較多的一個詞是“有質量的增長”。但如何才算有質量的增長，從當下的需求來看，“運營”能力成為貫穿所有環節中的“必選項”，而這一點恰恰是過去二十年的城市化進程中最為稀缺的，高杠桿、快周轉稀釋了行業“精益管理”的密度與濃度。

“房地產行業的發展邏輯正發生明顯改變，未來‘三新一高’將成為房地產行業新的發展方向，這也將成為招商蛇口未來3到5年決策的依據。”

在許永軍看來，雖然房地產行業的發展邏輯已發生變化，但是以美好生活作為目標、尤其是空間生活的市場期望，需求量非常大。“上千年來‘安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏’這種訴求一直沒有變過。”

為了適應行業變化，招商蛇口適時進行了戰略調整。許永軍提到，招商蛇口通過系統復盤，對過往業務進行了重新劃分，歸納出了三大類核心業務，包括開發業務、資產經營和城市服務。其中，開發業務是以住宅為主的可售型產品，資產運營包括商業辦公、公寓、酒店、產業園區等持有物業管理與資產管理，而城市服務包括物業管理、會展、郵輪、康養等城市運營服務。

招商蛇口三大類核心業務 來源：招商蛇口官微

除了在業務上進行劃分外，招商蛇口也在持續推動“133341”戰略的落地，做強開發業務的基本盤，為非開發業務轉型培育提供資源支持。同時，充分利用REITS盤活存量資產，形成商業邏輯的閉環，助力資產運營和城市服務業務發展壯大，引領行業新發展模式。

年報顯示，在開發業務層面，招商蛇口2022年實現銷售面積1194萬平方米，實現銷售金額2926.02億元，銷售金額排在行業第六位。

招商蛇口2022年銷售情況 來源：招商蛇口2022年報

在資產運營業務方面（包括集中商業、寫字樓、產業園、長租公寓和酒店），招商蛇口2022年實現全口徑資產運營收入（未扣除租金減免金額）57.1 億元，實現EBITDA 30.4億元，分別同比增長6.2%和6.9%。

2022年招商蛇口資產運營業務情況 來源：招商蛇口2022年報

除了在業務上更為聚焦核心業務外，招商蛇口在內部包括管理、組織架構等方面也迎來新的調整。

“除了在業務劃分上進行調整外，招商蛇口在業務聚焦上也發生了改變。所謂的四個聚焦，是指區域聚焦、業務聚焦、管理聚焦和風控聚焦。”

許永軍表示，業務和區域聚焦，是為了積極把握空間布局的結構機會，把資源投向重點城市，在國家戰略重點區域聚焦，積極為產業集聚，以市場導向實現效益提升。而管理聚焦就是聚焦核心區域核心業務，進行人力資源、組織架構、激勵機制的優化調配，提升內部效率。

作為央企，招商蛇口一貫注重風險控制。市場給予招商蛇口最大的評價就是一個“穩”字，這也是招商蛇口好于同行、優于大勢的重要原因。而防風險的核心是從資產和負債兩端入手，嚴防流動性風險，負債端嚴守“三道紅線”。

來源：招商蛇口2022年報

房地產市場將持續分化

作為頭部房企，如何看待未來房地產行業的發展？

許永軍認為，2023年仍是房地產行業長效機制不斷完善的一年，市場的發展格局將進一步分化。

“如果從房地產行業的體量來看，這仍然是一個10萬億級以上的市場，行業的馬太效應依然明顯，頭部企業的市場機會也更強勁。尤其是在政策不斷加碼的背景下，政策底開始逐步顯現。從宏觀趨勢來看，行業將在新模式的引導下逐步回歸健康理性，而且還能走得長遠。”

許永軍表示，從行業發展格局來看，2023年是充滿希望的。政府重申了房地產仍是支柱產業，各地的利好政策也在頻頻出臺，正逐步推動房地產行業從高杠桿、高負債、高周轉的模式向新發展模式平穩過渡，這對行業來說也是一件好事。從現在房地產行業的情況來看，最艱難的階段已經過去。

2022年招商蛇口在主要城市的銷售排名 來源：招商蛇口2022年報

在過去一年，招商蛇口在不少城市的市占率逐步攀升，比如在上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市場占有率超10%；在上海、蘇州、合肥、南通排名TOP1；在深圳、南京、徐州則進入TOP3。

與此同時，招商蛇口的拿地投資力度也沒有放松。年報顯示，2022年招商蛇口在熱點城市累計獲取地塊56宗，總計容建筑面積約726萬平方米，總地價約1279億元。

2022年招商蛇口拿地情況 來源：招商蛇口2022年報

在中指研究院公布的2022年房企新增貨值TOP100榜上，招商蛇口以1584億元的全口徑新增貨值排在第三位；以1117億元的權益新增貨值排在第四位。

2022年房企新增貨值TOP8 來源：中指研究院

“我們對行業、對公司的未來發展充滿了信心。招商蛇口也將繼續抓實經營管理，努力為股東創造價值。”

此外，對于行業關注度較高的ESG領域，許永軍提到，“ESG領域同樣是招商蛇口關注的重要方向。”

首先在內部結構調整上，為了完善可持續發展治理架構，招商蛇口將“董事會戰略委員會”變更為“董事會戰略與可持續發展委員會”，強化董事會對可持續發展事務的決策權；成立橫向組織“可持續發展領導小組”，統籌管理ESG三個維度的可持續發展事務；在“可持續發展領導小組”之下，設立“可持續發展工作小組”，牽頭落實各項ESG工作要求。

2022年招商蛇口的綠色建筑數據 來源：招商蛇口官微

在具體實施方面，包括舉行招商蛇口業績發布會等重要活動和推進裝配式建筑等舉措，都是按照低碳或者零碳的標準在執行的。圍繞健康人居需求，招商蛇口還研發并打造“4+X”健康科技住宅體系，對健康人居環境的持續探索。

年報顯示，截至2022年末，招商蛇口累計建設綠色建筑認證項目431個，其中高星級綠色建筑占比達到66.82%。

開發業務是招商蛇口的基本盤

不同發展時期，對企業來說也有不同使命和目標。

在許永軍看來，開發業務是招商蛇口的基本盤，是規模和利潤的主要保障。當下招商蛇口需要做的是穩固基本盤，為”第二增長曲線“的培育提供緩沖和支持。

“我們的社區開發業務必須要穩住營收規模，提升利潤水平。將繼續堅持以銷定產，保持區域聚焦、城市生根，堅定執行以市場為導向，牽引公司資源的優化配置，持續提升我們在重點城市的市場份額。”

為此，2023年招商蛇口提出“計劃實現3300億銷售金額”的目標。

2023年招商蛇口銷售目標 來源：招商蛇口官微

此外，對于招商蛇口在資產運營方向的側重點，許永軍表示，資產運營業務作為招商蛇口重要的新動能和業務之一，將堅持雙百戰略，持續推進業務聚焦有進有退和主輔有別、輕重并舉的發展策略，堅定不移地實現百億經營收入目標。

“其中，集中商業、產業園區、長租公寓是招商蛇口資產運營的三個重要賽道，集中商業以能力提升為前提，聚焦核心市場，完成集中商業城市布局，夯實核心資產培育。”

而對于目前行業內盛行的“數字化”，許永軍也表達了自己的看法：“數字化也是順應時勢的一種舉動，主要是為了提高內部的管理效率和提升優化客戶體驗。招商蛇口現在也在積極推動園區、商業、公寓、文旅、健康等領域的產業數字化轉型。”

這種數字化轉型，并非只是一種單純的技術工具，而是通過數字化技術的應用和創新來為業務賦能，從房地產開發延伸至園區、商業辦公、公寓、健康等多個領域，通過數字化及資源整合的方式將上下游的不同元素串聯起來，最終形成一個閉環運營的“產業數字化生態圈”。

將充分利用REITS盤活存量資產

除了在發展策略上迎來調整，每經記者還注意到，招商蛇口還走在了公募REITs前列，招商蛇口同時擁有境內外兩個上市REITs平臺：蛇口產園REIT和招商局商業房托基金。

蛇口產園REIT在深圳證券交易所上市 來源：百年招商局官微

2021年6月21日，蛇口產園REIT正式于深圳證券交易所上市，首發資產為位于深圳市南山區蛇口網谷產業園的萬融大廈及萬海大廈。2022年9月28日，蛇口產園REIT正式申報擴募并新購入基礎設施項目， 擬購入資產為位于深圳光明區招商局智慧城的加速器二期資產。

談及招商蛇口在公募REITs的發展經驗，許永軍提到，“近期，我們與清華金融五道口聯合推出《構建不動產金融大循環》專著，主要是講中國REITs的實踐與探討，這也是招商蛇口在REITs方面的實踐總結。”

在行業重大變局時期，招商蛇口再次秉承先行先試的改革精神積極響應國家號召，身體力行REITs實踐，構建“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式與投融資機制，以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平，最終實現良性循環。

在新發展階段，走在高質量發展道路上的招商蛇口，正在穩行蓄勢，蝶變可期。

封面圖片來源：每經制圖