每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

“投資人要看到企業資產價值的創造。”

談及華潤有巢成功發行首批保租房公募REITs，華潤置地長租公寓REITs平臺總經濟師王戈宏指出。

2023年4月18日，觀點指數研究院召開以“煥新機遇”為主題的“2023觀點租賃圓桌”和“不動產破局與重構·2023觀點資本圓桌”兩場專業論壇，現場同時發布“卓越指數·2023住房租賃卓越表現”研究成果。

觀點指數發布的《2023住房租賃發展報告》顯示，過去一年里，受政策推動，住房租賃行業快速發展。截至2022年底，泊寓、冠寓以及招商伊敦已開業房間數分別為16.66萬間、11.6萬間以及2.68萬間，已開業規模較2021年底分別增長4.45%、9.43%以及7.49%；相寓、魔方公寓在營房源規模分別為25.7萬間和7.62萬間，較2021年底增長1.58%和0.4%。對比企業過往規模增速可以發現，租賃企業不再盲目尋求規模的增長。

“從數據上看行業爆發了，但是爆發也帶來了很多競爭。”樂乎集團創始人、CEO羅意說，“剛需、白領仍然是未來市場最大的需求。企業很難做到標準化產品，所有項目都是一個打法，‘卷’帶來的后果就是分化，包括客戶的分化、機構的分化還有城市內部板塊的分化。”

對于剛需和白領的市場需求，魔方生活服務集團首席戰略官胡鼎指出：“更高的精神文明需求才是年輕人更需要的，所以魔方在未來已來的時候打造出他們想要的生活。這種情況下，魔方關注的就不只是安全，更多的是體驗。”

高速發展的長租公寓資產也再度受到投資機構關注。

“退出是容易的，因為沒有退不出的項目，只有退不出的價值。”瓴寓國際CEO張愛華強調，募和退就是資本運作，要做資管離不開投資，投完了不動產，要有能力把產品打造出來，后面還必須做好運營管理，缺一不可。

而對于當前住宅市場復蘇中凸顯出的行業天花板，住宅房地產出現了怎樣的投資新格局？應該構建怎樣的風險化解范式？AMC與房企合作如何落地？

中城投資助理總裁馮雄杰闡釋了一個新思路：“在當前形勢下，可以通過債務重組、資產抵債等一系列手段，來解決項目的歷史問題。通過重整程序的法定性，統一暴露項目的所有債務。同時，鎖定項目資產，解決項目所有債務，對不良資產的資金、資產等生產要素重新構建。要做好各方利益的協調，只有各方利益形成合力，才能把不良資產盤活，提升價值。”

北京金誠同達（上海）律師事務所高級合伙人賀國良則指出，未來將是重的越重，輕的越輕，風險管控極為重要。

“不良資產處置是從快到慢、從破到立，前者是指以前的單一資產處置，可直接通過拍賣兌現，而現在項目的盤活要求完全不一樣。過往有資金就可買下這個項目，現在還要求強大的專業服務能力。”賀國良表示。

在AMC與房企合作機遇層面，瑞威資管副總裁、特殊資產事業部總經理趙永華坦言，“房企要轉變觀念，在保交樓、保民生大環境下，AMC需要調整戰略方向。未來房企的投資重點之一是保障性住房以及長租公寓。同時，房企競爭的賽道是高端房地產，主要就是綠色低碳、環保、智能環境好的住宅。另外，未來那些產業發達的都市圈中心城市，以及特大城市是競爭重點。”

封面圖片來源：觀點供圖