每經記者｜王佳飛    每經編輯｜陳夢妤    

購買端禮著之前，駱先生對這個樓盤還是挺滿意的。

“離我父母家挺近的，戶型還不錯，總價上也能接受，宣傳的容積率2.5，綠化30%聽起來也不錯，所以就選擇了這里。”

2022年6月，駱先生購買了端禮著一套130平方米、總價1400萬元的房子，但出乎他意料的是，這個小區2.5的容積率可能并不是他所理解的那樣。

2021年10月，首開和北京建工聯合以41.8億元和2.57萬平方米保障性租賃住房的代價，拿下了北京市豐臺區盧溝橋鄉萬泉寺村A地塊一級開發項目0616-0660、0616-0661、L05、WQS-02地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地、B4綜合性商業金融服務業用地。

但現在，0616-0660、0616-0661兩宗地塊的官方文件和宣傳資料卻引發了業主、開發商之間的爭議。

對于業主們的各種說法，4月10日，《每日經濟新聞》記者聯系了開發商方面，在表達采訪意愿后，對方表示“我們沒有什么可向您確認的”，隨即掛斷了電話。

隨后，記者也聯系上了端禮著相關負責人，并向其發去采訪意向，但并未得到回復。

 

一塊地？兩塊地？

駱先生一開始并沒有意識到容積率的問題，他表示：“有其他業主聽說容積率計算不對，就詢問了開發商，開發商3月8日首次向大家解釋了實際情況。”

所謂容積率，是指一個小區的總建筑面積與用地面積比率，又稱建筑面積毛密度。容積率的值通常以地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數來表示。例如，在面積為100平方米的地塊上，每層建筑面積100平方米，建2層，總建筑面積200平方米，容積率就是2；如果建3層，總建筑面積300平方米，容積率就是3。

一般來說，容積率越低，住宅的舒適度和品質越高，小區內樓層不高，綠化面積多，人口密度低，內部規劃合理，低容積率往往被認為是豪宅的標準之一。

3月8日，端禮著項目工作人員通過微信留言首次向業主們解釋，所謂2.5容積率的計算，是合并了端禮著小區北側0616-0660地塊的規劃用地面積。

但根據售房合同，端禮著小區僅包含0616-0661地塊，北側0616-0660地塊未被用于小區配建，而是被用于為萬泉寺回遷居民配建地上停車及綠地。

從北京市住建委的預售許可證信息看，項目確實只包括0616-0661地塊。

那么，為什么會出現這兩塊地歸屬的爭議？

根據業主們的說法，北京市規自委口頭同意將0616-0660地塊的建筑面積挪到0661地塊，因為兩塊地“統一核算指標”，記者在出讓文件中也看到了這句話。

“所以開發商就將兩塊地總計85399平方米建筑規模面積全部放在了0661地塊，開發商也承認所有建筑面積都在0661地塊。”

此外，在批復文件中，0616-0661、0660地塊容積率均為2.5。

根據業主提供的溝通會資料，端禮著小區北側0616-0660地塊為回遷居民停車場及綠地，不存在地上建筑面積，負責端禮著項目的工作人員所述的85,399.00平米“地上建筑面積”全部位于端禮著小區所在的0616-0661地塊。于2023年3月10日在北京端禮著項目售樓處下午2點-10點的業主維權中，項目公司法人代表也確認了這一點。

但如銷售合同所示，端禮著小區所在的0616-0661地塊的“規劃用地面積”僅為29,601.934平方米，基于一般理解0616-0661地塊實際算得住房容積率約2.885（=85,399平方米/29,601.934平方米），而非銷售時宣傳的2.5。同時，若0616-0660地塊被用于回遷居民停車場及綠地，而非為端禮著小區配建，則也可能造成基于一般理解端禮著小區所在0616-0661綠化率不足30%。

4月10日，《每日經濟新聞》記者以購房人身份咨詢了端禮著銷售人員，對方回復的也是：“項目容積率為2.5。”

項目公司回應“沒什么可確認的”

4月10日，《每日經濟新聞》記者聯系了北京怡璟置業有限公司（項目開發公司，下稱怡璟置業），在表達采訪意愿后，對方表示“我們沒有什么可向您確認的”，隨即掛斷了電話。

2021年10月，首開和北京建工聯合以41.8億元和2.57萬平方米保障性租賃住房的代價，拿下了豐臺區盧溝橋鄉萬泉寺村A地塊一級開發項目0616-0660、0616-0661、L05、WQS-02地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地、B4綜合性商業金融服務業用地。地塊土地面積43632.255平方米，建筑控制規模不大于101601平方米。

地塊緊鄰北京二環，距離麗澤商務區不足2公里，可謂寸土寸金之地。

后來，中海加入，三方共同成立了怡璟置業來開發項目。根據企查查，首開是該公司占比41%的大股東。首開是北京市場的頭部企業，公司資產總額超過1800億元，年銷售額超過1000億元，累計竣工面積逾5000多萬平方米，年開復工面積1100萬平方米。僅僅在北京，首開2022年便有492.4億元銷售額，排名第二位，僅次于中海的544.1億元。

2022年6月，端禮著拿到了第一張預售證，共406套房源被批準銷售，目前網簽239套，網簽單價超過11萬元/平方米。

該項目銷售人員在回答記者咨詢時表示：“目前房源已經不多，一些戶型要等業主清退再次銷售。”

根據北京市規自委公布的地塊資料，豐臺區盧溝橋鄉萬泉寺村A地塊一級開發項目0616-0660、0661、L05、WQS-02地塊包含互不連接的0616-0661、L05地塊部分和0616-0660地塊部分，以及WQS-02地塊部分。其中0616-0661地塊和0616-0660地塊中間有萬泉寺路相分隔。

根據地塊規劃，“0616-0660地塊配建100個機動車停車位，WQS-02地塊配建158個機動車停車位，專項用于豐臺區萬泉寺東路9號院1號樓和2號樓的回遷房居民停車使用。”

《每日經濟新聞》記者在場看到，端禮著0616-0661地塊部分正在施工中，其對面確實停著很多車輛。

駱先生說：“我認識大概三四十戶業主，3月11日、18日，我們去現場溝通了兩次，也希望能聯系到更多已購房業主。”

現在，業主們的訴求是：

1.恢復端禮著小區所在0616-0661地塊2.5的容積率、30%的綠化率等核心購房指標數值。

2.如果首開認為端禮著小區實際同時包含0616-0660地塊與0616-0661地塊，則請端禮著項目公司為已購房消費者在銷售合同中明確這一事實。

封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝