每經記者｜包晶晶    每經編輯｜魏文藝    

上市第二年，全力破解TOD大題的中駿商管（HK00606，市值1.700港元，市值34.26億港元），在行業下行背景下仍交出了頗具亮點的答卷。

報告期內，中駿商管收益由2021年的約12.301億元減少3.9%至2022年的約11.824億元；母公司擁有人應占溢利減少約25.9%至2.081億元。不過，來自基本商業物業管理服務的收入由2021年約1.868億元上升約30.0%至約2.428億元，占其總收入約20.5%。

2022年，中駿商管總簽約商業物業（包括購物中心及寫字樓）40個，總簽約建筑面積約為500萬平方米；在管建筑面積同比增長9.2%至約170萬平方米；在管項目17個，同比增加1個。

《每日經濟新聞》記者注意到，中駿商管對TOD模式的探索和實踐已經開始落地開花，盡管多地陸續開業的“世界城”并不在報告期內，但從目前開業的項目招商率、出租率及梯隊項目儲備來看，其正在逐步走向此前提出的“做有質量的規模化”的方向。

近年來中駿商管營收情況 數據來源：企業年報

部分商業項目延期開業

中駿商管上市兩年，經歷了新冠疫情及房地產行業下行影響，線下商業艱難擴張。

不過，從營收來看，2022年中駿商管來自基本商業物業管理服務的收入由2021年約1.868億元上升約30.0%至約2.428億元，占其總收入約20.5%。

2022年中駿商管旗下僅有位于山東濰坊的高密中駿世界城（去年12月31日開業），這也意味著中駿商管必須接受營收與利潤表現平平的成績單。報告期內，中駿商管實現毛利潤4.3億元，母公司擁有人應占溢利約2.08億元。

中駿商管方面表示，“毛利率減少主要是由于較高毛利率的商業物業的開業前管理服務收入大幅減少所致。”

同時，中駿商管旗下部分擬開業商業項目也被迫延期。今年3月，中駿商管位于北京西長安和唐山的兩座中駿世界城接連開業，且均以100%招商率、99%開業率和高客流高銷售額取得了亮眼成績，也在一定程度上證明了中駿世界城的品牌影響力。

2022年中駿商管營收情況 數據來源：企業年報

另一方面，中駿商管的“超級TOD模式”正在經受市場檢驗。

超級TOD開發模式，即通常以軌道交通站點為中心，對周邊400-800米（即5-10分鐘步行路程）為半徑進行高密度開發，打造集工作、商業、文化、教育、居住等為一體的混合功能區，公共化配置土地資源和公共資源。從另一個層面看，TOD模式對中駿商管的長周期運作能力、資金實力、融資能力等都是極大考驗。

以位于北京西部經濟圈核心位置的北京西長安中駿世界城為例，其在商業與交通空間交互過程中的“零換乘”概念，構建了TOD4.0“站、城、人一體化”的新形態模式。其重點打造的首店矩陣，包括萬達影城、卡通尼、永輝超市、芳竹園（北京首店）、GoodLand•YINER（華北首店）等，也嘗試為TOD引入一體化深度體驗。

再如在山東布局的首個世界城——高密中駿世界城，定位于聚焦滿足年輕人“高性價比+新潮生活提案”的城市綜合體。“項目品牌組合的市場貼合度和開業客流超出當地市場預期，提振了合作伙伴對中駿世界城的品牌信心。而高密中駿世界城更為本集團于環渤海經濟區開業的第一座購物商場，為本集團于中國遼闊版圖的業務擴展走好具有戰略性的一步。”

未來4年開業21座世界城

從商業布局來看，2021年開業的4座中駿世界城分別位于長三角、大灣區和中西部地區，而目前中駿商管的大部分儲備項目位于北京、上海、杭州、福州、蘇州、合肥、南昌等地，總計近400萬平方米的開發體量，其進一步聚焦一二線城市的戰略意圖極為明顯。

事實上，在2022擴張變緩的情況下，中駿商管的主要業績來自存量商業綜合體及住宅物業管理。“中駿世界城于年內總品牌調整達20%以上，其中泉州中駿世界城全面調整招商，吸引國際名表和知名運動、女裝、網紅餐飲將首店入駐。”

年報顯示，2023-2026年，中駿商管計劃開業21座中駿世界城及一個寫字樓項目，簽約建筑面積合計約326萬平方米。

2023年中駿商管計劃開業的世界城 來源：企業年報

此外，中駿集團住宅開發規模的急劇收縮也對中駿商管帶來巨大影響。

報告期內，中駿商管的住宅物業管理服務分部實現總收入約7.866億元，同比增長約17.9%；在管建筑面積約2400萬平方米，同比增長約15.2%；在管項目為149個，同比增加21個；簽約建筑面積約4,320萬平方米，同比增長約6.7%。

中駿商管另一大業務板塊世邦泰和物業，2022年從單一的住宅產品轉向多元化、規?；l展，形成了涵蓋別墅、花園洋房、高層住宅、酒店式公寓、SOHO、商業城市綜合體、寫字樓、公建類項目、特色主題小鎮等多元服務業態。

“商業物業管理受到中駿集團最近逐漸減少購買土地的影響，公司于2022年的開業前管理服務收入大幅減少。”中駿商管的管理層坦言，“有鑒于此，本集團將會減低對中駿集團單一房地產開發商的依賴性，積極爭取為其他房地產開發商的購物商場提供優質的開業前管理服務，補足來自中駿集團的收入減少，并輸出中駿商管品牌高質量的管理模式。”

對于2023年，無論是商業項目還是物業板塊，中駿商管董事會主席黃倫頗為看好，“2023年，市場逐漸復蘇、行業開始向好。我們要以更高的目標追求和更好的執行力落實到每一個項目的經營過程中，通過精細化運營，提高對商戶的服務效率，管理好商業資產。”

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封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖