每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

3月23日，弘陽服務集團有限公司（HK01971，股價2.2港元，總股本9.13億港元）發布了2022年業績報告。

截至2022年12月31日，弘陽服務實現營收11.03億元，小幅下滑2.4%；毛利2.56億元，毛利率23.2%；凈利潤9386萬元，股東應占溢利9199萬元。

截至報告期末，弘陽服務在管項目285個，簽約建筑面積約54.83百萬平方米，其中在管建筑面積約為44.86百萬平方米，較2021年12月31日增長約23.28%。

非業主增值服務拖累營收

克而瑞物管在《2022-2023年度中國物業管理行業發展白皮書》指出，受疫情蔓延、上游地產行業整體下行、物企成本支出上漲等因素影響，2022年上市物企告別高增長、高毛利時代，凈利潤首次出現普遍下跌，甚至有部分物企出現虧損。

作為主營業務，物業管理服務板塊2022年為弘陽服務貢獻了8.35億元收入，占總收入的75.7%，同比增長10.8%。對比弘陽服務上市以來的3份年報數據，物業管理服務收入在總收入中的占比最高。

弘陽服務表示，由于社區增值服務從多賽道進一步轉為精選賽道發展，非業主增值服務面臨巨大挑戰。

報告期內，弘陽服務的非業主增值服務收入124.6百萬元，較2021年同期收入180.3百萬元下降30.9%；社區增值服務收入143.8百萬元，較2021年同期收入196.1百萬元下降26.7%。從財報披露看，非業主增值服務收入的減少主要是服務案場項目減少，社區增值服務收入減少的主要原因是車位銷售收入減少所致。

外拓加速 利潤有所下滑

值得注意的是，在2022年物企并購、外拓意愿普遍不強的背景下，弘陽服務在管面積還是同比增長了23.28%，并且加快了外拓腳步。

弘陽服務董事會主席曾俊凱在報告中透露，目前弘陽服務布局全國55座城市，在管項目285個，合約面積規模5,483.09萬平方米，較2021年增速4.24%；在管總建筑面積4486.4萬平方米，其中市場外拓面積達2140.67萬平方米，占在管建筑面積47.71%，較2021年增速11.78%。

但規模的增長沒能讓利潤同步上揚。截至2022年末，集團毛利2.56億元，同比2021年末下降了約20.0%。對于利潤的下滑，弘陽服務方面坦言，主要由于前述非業主的增值服務及社區增值服務的收入有所減少，而毛利率下降5.2個百分點至23.2%，則是由于上述兩項業務的毛利率下降所致。

另一方面，外拓加碼在一定程度上加重了弘陽服務的成本負擔。

盡管物業管理服務收入增長顯著，但在管項目數量持續增加，新增項目接管前期成本投入較多，同樣帶來了該板塊的毛利率下降。2022年，物業管理服務板塊毛利率22.2%，較2021年同期的25.6%下降3.4個百分點。

此外，從總成本上看，業務規模擴張帶來分包成本增加，令弘陽服務的銷售及服務成本達到8.47億元，較2021年同期809.6百萬元增長約4.6%。

展望2023年，弘陽服務預計物管行業規模仍將繼續擴展，但整體增速較2022年同期會明顯放緩。考慮到地產新盤竣工體量下行和并購量減少等因素，行業正在由擴規模向追求有質量的增長轉變。面對這一轉變，物管行業或將聚焦于服務質量提升、單盤盈利能力建設和品牌價值提升三大維度，在實現規模增長的同時提質增效。

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