每經記者｜包晶晶    每經編輯｜魏文藝    

“融合跨界、文化意識、社會責任、新生代和老齡化、數字化，既是目前商業地產復蘇的痛點和堵點，也是未來發展趨勢的關鍵詞。”

3月2日下午，由每日經濟新聞主辦的“商業觀點談”線下沙龍在上海舉行。沙龍以“重回煙火氣”為主題，聚焦消費復蘇，尋找商業新密碼。

在話題討論環節，高力國際零售房地產服務董事陸遜表示，商業地產走入發展的瓶頸期并非由疫情直接導致，而是在長期大量的供應之下，每一個商業載體都不可避免地受到挑戰。

高力國際零售房地產服務董事陸遜 圖片來源：每經記者 崔晟 攝

商業地產復蘇的痛點和堵點

陸遜認為，商業地產走入發展的瓶頸期并非由疫情直接導致，而是長期大量的供應之下，每一個商業載體都不可避免地受到挑戰。“這是來自國際形勢，來自疫情影響，來自之前將近10年一直積累下來的供應量過大、同質化競爭的狀態，正好在這個點上爆發了。”

“商業體里，大家最先關注的奢侈品、然后慢慢轉向輕奢，再到快消、餐飲，實際已經出現了逐步的變化。”

陸遜表示，“從我們的視角來看，這些變化可以分為兩個維度：一是可支配收入，二是購買力。事實上在一線城市中，北京和上海的人均可支配收入排名前兩位，但是上海的購買力在全國排在第五位，北京排在第七位。這意味著，一線城市的生活壓力導致在可支配收入允許的條件下，人們的購買意愿出現下滑。”

為什么近期文化類品牌會頻頻開店？陸遜認為，事實上在早些年，這些品類的開店意愿一直是有的，但從業主角度看，他們付租能力很低。而優質場地一定會給像ZARA、H&M這樣的快銷品牌，因為早些年他們是有品牌號召力的。但現在ZARA、H&M閉店多了，怎么來填空？

另一個影響線下商業回暖的因素是線上零售的擴張。

“疫情期間線上銷售增長超過30%的品類，如黃金珠寶增長將近60%，餐飲線上成交增長將近50%，服裝增長達33.7%。另外像裝修裝飾材料、家居、煙酒、汽車等，全都通過上線上來滿足，這些都是付租能力很強的業態，如果他們的增長全都到了線上去后，線下出現的空白如何填補，是需要深思的。”陸遜表示。

商業地產未來發展五大趨勢

據高力國際觀察，商業地產已經開始轉變，并且在未來發展趨勢中將呈現五大方面的熱點，即融合跨界、文化意識、社會責任、新生代和老齡化、數字化。

“最首要的趨勢是融合。”

陸遜解釋道，“融合包括兩層意思：第一層是線上線下融合，線上已經形成了完整的生態系統了，而對于線下，包括未來的服務也好，商家庫銷比的提升也好，都是有利好的；第二層是品牌本身的跨界，這是一個非常強的趨勢，未來整個零售、消費形態可能會改變，商家按照消費目的性打造商業環境，不論是跨界的體驗式場景也好，融合的運營手段也好，要考慮的是如何去實現。”

文化意識則是商業地產未來發展的第二大趨勢。“以往我們對品牌的認同是價格便宜不便宜、質量好不好、服務好不好，但未來品牌背后的文化更值得挖掘，而且會有越來越多的Z世代年輕人開始關注這個品牌的企業操守和企業文化，包括狹義的ESG，節能、環保、減排等屬于消費者的文化意識，這也是品牌升級迭代需要關注的焦點。”

“第三個趨勢是目前眾多品牌已經意識到的企業責任，也就是廣義的ESG，包括社會、環境、治理。”

陸遜表示，企業和商場對可持續發展的關注將成為整個市場的驅動力。與前兩代消費者相比，關注環保和公益的企業更容易獲得新生代消費者的關注，他們對此有一種共情認知。

“第四大趨勢來自品牌細分最重要的源頭——新生代和老齡化。”陸遜認為，以前商場開業只需重點關注主力消費群即可，如18~35歲最主力群體和15~55歲是次主力群體，但現在的關注點已從越來越小到越來越老，因為消費主動權都在他們手里，所以從新生代到老齡化的怎么去細分，包括服務的細分和品牌文化的細分，也是一個非常重要的點。

數字化的呈現是商業地產未來發展的第五個趨勢。“一是關于整個品牌（或商場）對外的傳播，二是供應鏈的整個環節或者管理體系的升級,三是在于整個數字化在終端場景中的應用。”

陸遜表示，在商業地產回暖進程中，數字化扮演了極為重要的角色，但從當前的運行情況來看，如何打通技術成為亟待解決的問題。事實上，現在很多購物中心是做不到數字經濟支撐整體流程的，盡管是未來的大趨勢，但仍然需要時間落地。

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封面圖片來源：每經記者 崔晟 攝