每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝    

終于不再停留于喊口號，保利發展（SH600048，股價15.57元，市值1864億元）開年首月就當上了“榜一大哥”。

在克而瑞發布的2023年1月中國房地產企業銷售TOP100排行榜中，保利發展一舉超越碧桂園，成為全口徑銷售榜、操盤金額榜雙料冠軍，“進三爭一”的口號不再是空喊。

數據來源：公司業績快報 IC photo 劉紅梅制圖

繼5年前宋廣菊時代提出“重回前三”后，“進三爭一”成為保利發展2022年的新目標。接棒宋廣菊擔任新一任保利發展董事長的劉平趕上了好時候，他在去年4月的業績說明會上表示，提出“進三爭一”目標，是有信心和底氣的。

“對于這一目標的理解，也不能簡單的、片面地理解成一個榜單上的排名，而是綜合實力的領先，是硬實力、軟實力都過硬的第一，目標要做到一流的核心競爭力、一流的行業引領力和一流的企業影響力。”

話雖如此，但榜單的反映是最直觀也是最實際的。回顧2022年，保利發展無論是在市場銷售、投資拿地上都盡顯沖鋒姿態，沖上“榜一大哥”并非一蹴而就。

去年營銷效果較為明顯

去年因頻頻在多地打響價格內卷之戰，保利發展在市場上被冠以“價格刺客”的名號。以武漢市場為例，漢陽區保利庭瑞閱江臺去年9月初現房每平方米降價近6000元，這一降價幅度引來同行反對，后被政府責令整改，并暫停銷售。隨后，武漢保利發布退款聲明：打折促銷銷售行為無效，3天內全額退款。

在營銷上，保利的搶收力度也十足，去年在佛山、東莞的多個新盤都打出“收樓再供樓”、首付12個月長分期等營銷活動。

效果是顯而易見的。自去年4月，在每日經濟新聞聯合中指院推出的每經·上市房企銷售金額月榜中，保利就已經開始穩居前三甲。到了9月，保利超越萬科坐穩TOP2，這一座次一直延續至2022年12月。

年度情況也大體一致，據克而瑞統計的2022年中國房地產企業銷售TOP200排行榜，保利發展2022年全口徑銷售金額達到4573億元，僅次于碧桂園，排名較2021年提升2位，操盤榜稍低于萬科排名TOP3。

具體到區域市場，據中指研究院數據，保利發展在川蓉、佛山、合肥、大連、南京等地均摘得2022年房企銷售業績冠軍，其中在川蓉、合肥、南京等地都是新晉冠軍。

去年在投資拿地上，大型央企如保利、華潤、招商和中海等都相對積極，拿地銷售比都在0.3以上。雖然拿地金額同比下滑28%，但保利仍以1350億元的拿地金額超越華潤、招商，坐穩榜一位置。

截至2022年三季度，保利發展共有在建擬建項目795個，在建面積13926萬平方米，待開發面積6605萬平方米。

可供對比的是，同期萬科在建項目總計容建筑面積約9305.2萬平方米，權益計容建筑面積約5842.8萬平方米；規劃中項目總計容建筑面積約3685.5萬平方米，權益計容建筑面積約2335.0萬平方米。

據中指研究院數據，2022年保利發展、華潤置地和招商蛇口分別以2240億元、2219億元和1584億元占據了新增貨值榜單前三位。

去年末拋超百億定增計劃

進入“劉平時代”后，保利發展從內到外都更“快”起來。據其官微披露，2022年上半年，保利發展成立地產管理中心、產業管理中心、風險管理中心，整合戰略投資中心，進一步優化組織架構，快速響應市場變化。

當然從財務報表上看，保利相較于“利潤王”中海還是稍有遜色。2022年度業績快報公告顯示，保利發展預計2022年實現營業收入2811.1億元，同比減少1.37%；歸母凈利潤183億元，同比下降33.17%。利潤的減少主要系房地產項目竣工交付并結轉收入，同時受項目結轉毛利率、權益比例等下降的影響。

值得注意的是，在去年12月30日，保利發展拋出了不超過125億元（含）定增募資計劃，這也是房企定增開口后，目前為止公開的最大融資規模定增。

本次募集資金凈額將用于廣州保利領秀海、西安保利天匯等14個房地產開發項目和補充流動資金。保利發展表示，本次非公開發行的目的一方面是響應“保交樓、保民生”號召，積極踐行央企社會責任。另一方面，公司擬通過本次非公開發行，改善自身資本結構，降低資產負債率，減少利息支出壓力，從而提高公司的盈利能力和抗風險能力，進一步提高公司綜合競爭力，增強公司應對未來市場變化的能力，實現股東利益最大化。

不過，這次募集資金到位后，其產生經濟效益需要一定的時間，預計短期內保利發展基本每股收益、稀釋每股收益及凈資產收益率等指標將可能出現一定程度的下降，短期內即期回報將會出現一定程度的攤薄。今年2月8日，保利發展非公開發行A股股票的申請已獲中國證監會受理。

去年11月，惠譽在一份評級報告中如此評價，“保利發展已成為中國第二大房企，銷售業績優于大部分房企……惠譽認為，保利發展有望繼續保持優于同業的表現，并在受困房企逐步退出之時搶占市場份額。”

2023年，龍頭房企座次的變化或許還不限于此，但可以肯定的是，保利發展的宣傳口號終于不止那一句“央企第一”了。

截至2月13日收盤，保利發展報收15.57元/股，股價下跌1.33%。

封面圖片來源：數據來源：公司業績快報 IC photo 劉紅梅制圖