每經記者｜曾劍    每經編輯｜陳俊杰    

1月末，格力地產（SH600185,股價10.32元，市值194.53億元）一紙業績預告引起業界關注。公司預計去年的凈利潤虧損23.86億元~28.63億元。公司巨虧的主要原因在于對開發的部分房產等計提資產減值準備。對于公司業績的變化，上交所迅速下發了監管工作函。2月10日晚間，上市公司在回復公告中表示，其前期對部分存貨項目的經營預期與市場實際銷售價格情況存在差異，擬將部分存貨項目加速銷售去化。

《每日經濟新聞》記者注意到，格力地產在上海開發的兩個項目出現“存貨的可變現凈值低于賬面成本”情形。其中，公司在上海浦東開發的錦云江悅項目的預售均價達到12.98萬元/平方米，但擋不住設計、材料、資金成本太高。

詳解計提存貨減值準備等原因

“基于房地產市場情況及公司各項目銷售計劃和銷售策略，公司2022年度預計計提存貨減值準備15.11~18.27億元，預計投資性房地產公允價值下降5.37~6.45億元。”格力地產在公告中表示。

格力地產指出，其去年存貨減值主要有四大原因：一是受新冠疫情及房地產市場持續下行影響，房地產市場成交規模及成交價格均出現大幅同比下滑；二是公司前期對部分存貨項目的經營預期與市場實際銷售價格情況存在差異；三是為加速存貨去化，加快資金回籠，公司新一屆管理層采取積極、靈活的營銷策略，擬將部分存貨項目加速銷售去化；四是為盤活公司資產，公司新一屆管理層適時調整項目定位，部分存貨項目處置方式發生變化。

值得一提的是，格力地產在去年10月回復上交所監管工作函時曾表示，公司開發產品主要分布于經濟發展程度較高的城市， 具有較高的市場溢價空間；部分項目用地取得時間較早，地價成本較低，去化良好，不存在明顯的減值跡象等。

對于前后判斷的差異，上市公司解釋稱：公司管理層前期對于相關區域房地產銷售市場發展趨勢預期過高，未能充分結合外部市場經營環境變化進行預判，經營策略調整不夠及時，導致對存貨減值的預估較為保守，一定程度上存在不夠謹慎的情形。公司高管團隊于2022年10月底完成了換屆，新一屆管理層在綜合考慮外部市場經營環境的不斷變化后，相應調整經營策略，因此對存貨減值的相關判斷發生變化和差異。

對于2023年，格力地產表示將加強房地產項目銷售的督導管理，加大力度去庫存、促回款，改善融資結構、加強資金管理，同時加快戰略轉型，夯實健康發展基礎。

預售均價近13萬元/平方米的浦東豪宅面臨虧本

《每日經濟新聞》記者注意到，格力地產計提涉及的地產項目合計有8個，其中2個位于上海、1個位于重慶，其余項目均位于珠海。上海的兩個項目均出現了“存貨的可變現凈值低于賬面成本”的情況。

以錦云江悅項目為例。該項目總建筑面積約52000平方米，業態主要以小高層住宅及高層住宅為主。項目于今年1月開始預售，預售均價為12.98 萬元/平方米；但即便如此，上市公司仍可能賺不到錢。

據悉，格力地產2014年取得錦云江悅項目土地的樓面地價成本約6.58萬元/平方米。公司計劃將該項目打造成為國際化標桿住宅項目，因此請了英國著名設計大師、普利策建筑獎得主理查德•羅杰斯親自主筆設計；基于公司對該項目的高端精品定位，項目為全鋼結構、梁板一體化住宅，并大量采用大面積開窗和較高層高的做法，為保證產品品質，采用國內外高端材料進行建造和裝修。

“項目設計成本較高、項目材料成本較高”之外，格力地產還稱，基于公司管理層對當地房地產市場中長期趨勢較樂觀的預判，錦云江悅項目取得土地至完成竣工驗收預計超過9年，項目成本中包含每年的資金利息成本，樓面資金利息成本約4.10萬元/平方米。

上海雅悅美筑項目的情況也與之相似。這個項目于2022年11月開始預售，預售均價為5.48萬元/平方米。不過，項目樓面地價成本約3.84萬元/平方米，樓面資金利息成本約0.74萬元/平方米；項目采用了國內外高端材料進行建筑和裝修，建造成本較高。

對于上述項目在前兩年未計提減值準備的原因，格力地產解釋稱，根據項目周邊樓盤的價格，公司此前預計新盤售價將達到或超過二手樓盤售價，銷售價格將不低于賬面成本，“前期預判與實際情況存在差異”。

封面圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅 攝