2022上市房企半年考：超6成企業歸母凈利下滑，部分區域型房企業績逆勢增長

每經記者｜劉頌輝    每經編輯｜魏文藝    

A股和H股222家涉房企業，有近四成公司“擠”在了8月份最后兩天才交出2022年上半年的業績答卷。這是根據Wind金融終端統計的房地產行業類數據，另外還有少數公司的業績報告“爽約”。

房企業績報告姍姍來遲的背后，與上半年商品房銷售市場低迷不無關系。Wind統計顯示，有107家上市房企營業總收入同比負增長，136家企業的歸母凈利潤出現同比下滑。

不過，當增速放緩成為房企的普遍現象，業績上漲成了行業的少數派，依然有人在堅持，并且繼續看好房地產。在今年的中期業績發布會上，包括碧桂園總裁莫斌、旭輝控股董事局主席林中、越秀地產董事長林昭遠和綠城中國董事會主席張亞東在內的房企掌舵人紛紛發聲，表達了對房地產市場和企業的期待。

就連4年前最早喊出“活下去”的萬科董事會主席郁亮，9月7日也向包括《每日經濟新聞》在內的媒體記者表示，近期在全國調研了100多個項目，看到了基層發出的點點“微光”。所以，壓力再大也要堅持走下去。

超六成房企業績滑坡

或許讓俞錦不曾預料到的是，近兩年在上海大舉拿下的項目，還沒有起到抵御行業周期的效果，大名城在上半年的銷售金額和凈利潤就出現雙雙下滑。作為公司董事局副主席兼總經理，他只能在業績會上連連解釋。

與去年同期相比，今年上半年不少房企的業績下滑嚴重，有的甚至由盈轉虧。Wind統計顯示，約61%的房企歸母凈利潤出現下滑，品牌企業也未能幸免，下滑的比例超過100%的包括上坤地產、建業地產、富力地產、陽光城、首開股份、遠洋集團、中南建設、榮盛發展、金科股份、三湘印象、中華企業、世茂股份和上實發展等。

數據來源：Wind、華泰研究

從營收來看，上半年約52%的房企同比出現增長，包括美好置業、蘇州高新、中交地產、金融街、宋都股份、迪馬股份、招商蛇口、保利發展和華發股份等。增速最高的美好置業，實現營業收入約26.15億元，同比增加250.97%；歸母凈利潤則虧損了約3.2億元。

華泰證券研報顯示，上半年房企銷售增速首次轉負，新推貨值占比下降，加大了去化難度。總體銷售商品提供勞務收到的現金同比下降34%，其中，龍頭、中型和小型房企分別同比下降31%、40%、33%。報告期內，房地產市場景氣度持續低迷，除6月受疫情回補和房企沖量能夠提供部分支撐外，整體市場呈現供需兩弱態勢，成交保持低位，各梯隊房企銷售和回款均受到較大壓力。

“2022年是地產行業充滿挑戰的一年，銷售市場的預期、轉弱需求疲軟、價格下滑，讓行業的每一位參與者都備感壓力。市場快速下行，行業進入寒冬，適者生存的環境對企業的競爭力提出了更高要求，各參與方都在努力恢復地產行業脆弱的信心，也需要每一個參與的主體更加努力。”碧桂園總裁莫斌在8月30日的業績發布會上如是說道。

據克而瑞地產研究中心發布的數據，上半年，TOP10房企銷售額跨過千億元規模的僅有8家，多數企業的銷售目標完成率不足全年40%。具體來看，碧桂園以銷售額（全口徑銷售額，下同）2469.9億元排名行業第一，保利發展以2102億元排名第二，萬科以額2096億元排在第三位。排名四到八位的分別是中海地產1375億元、華潤置地1210億元、招商蛇口1188億元、融創中國銷售額1127億元、金地集團銷售額1006億元。

8月30日，在每日經濟新聞主辦的第十二屆價值地產年會前瞻活動“圖存求新”房地產新營銷沙龍上，合生創展集團華北大區營銷與資產經營中心總經理孟祥熙表示，按照當下的實際情況，快銷盤的銷售周期一般不超過2年，房企更需要快速收回現金流，更注重銷售后的資金回籠。

降負債與抓回款

今年的房企中期業績會上，降低負債和現金回款是無法繞開的主題。

從凈負債率的指標來看，A股100家房企中，招商蛇口、新城控股、榮安地產、大名城、中華企業已降至50%以下，分別為48.96%、48.37%、34.89%、32.44%、38.55%。港股上市房企中，凈負債率降至50%以下的房企包括碧桂園、萬科、華潤置地、中梁控股、綠地香港、大悅城地產、瑞安房地產、華僑城、九龍倉、美的置業和上置集團等。

“我們希望中期凈負債率能夠趨向50%，?期希望降到30%左右。”在8月30日的旭輝控股業績會上，旭輝控股CFO楊欣表示，上半年通過多方努力，公司的境內負債占?有所提升，“隨著未來公司管理層的規劃，境內外負債可能會進?步趨于平衡，從?有效地對沖匯率波動的影響。”

數據來源：Wind、華泰研究

半年報顯示，旭輝控股實現營收297.2億元，歸母凈利潤7.3億元，合同銷售金額達631.4億元。截至6月底，公司的凈負債率78.5%，較上年末增加15.7個百分點。

在現金流和債務方面，截至6月末，綠城中國的凈負債率為71.5%，剔除預收賬款后的資產負債率71.8%，現金短債比為2.3倍，賬面銀行存款及現金632.21億元。

上半年，綠城中國的銷售回款情況良好，2022年新拓項目當年的轉化率達到60%，綜合回款率較2021年底提高4個百分點至110%，處于行業高水平。“董事會下達的銷售任務是：保底版3100億元，挑戰版3300億元，”綠城中國執行董事及副總裁李駿在8月26日的業績會上表示，“絕對有信心完成3100億元的保底目標，如果下半年市場能進一步回暖，回暖情況比較好，有望完成3300億元目標”。

現金回款被房地產企業視為開發運營的關鍵一環，就像是電子競技角色里的“回血”，沒有回款的銷售，相當于無效銷售。

瑞安房地產主席羅康瑞表示，“2022年的市場環境極具挑戰性，在把握市場機遇的同時，我們一直致力于保持嚴格的企業管治標準，實現公司業務的可持續發展。”

報告期內，瑞安房地產錄得溢利7.79億元，其中股東應占溢利總額4.5億元，凈負債率為48%。截至報告期末，公司擁有現金及銀行存款共129.75億元。

不再唯規模論英雄

不過值得注意的是，在上半年房地產行業持續下行之下，一些區域型房企雖然規模不大，卻表現出較強的韌性。

以創立于杭州的眾安集團為例，Wind統計顯示，上半年眾安集團的歸母凈利潤同比增長率達到1007.47%，在港股122家涉房企業中排名第二；營業總收入的同比增長率146.79%，銷售毛利率33.99%，高于行業內很多品牌房企。

據半年報披露，眾安集團實現收入50.78億元，毛利17.26億元；確認銷售金額47.44億元，同比上漲188%。從各區域的銷售額來看，杭州是銷售額增速的主要貢獻區域，銷售額占比達26.51%，其余區域包括浙江義烏、紹興、溫州以及安徽淮北等。

值得一提的是，在杭州市今年首批集中供地中，眾安集團共拿下5宗土地，僅次于另兩家杭州房企濱江集團和綠城中國。上半年眾安集團共斬獲7宗土地，新增土儲總建面52.39萬平方米，新增貨值105億元，其中有6宗地位于杭州。

數據來源：Wind、華泰研究

中指研究院數據顯示，2021年眾安集團總銷售金額為273億元，排在全國房企第113位。不過，中指研究院在今年8月31日的研報中提到，在不以規模論英雄的當下，“精而美”的眾安集團無疑是中型房企中的杰出代表。

再以上海本地國企上實城市開發為例，上半年共實現營收68.09億港元，同比增長48.74%；歸母凈利潤1.26億港元，同比增長134.04%。其中，在北京西釣魚臺和上海上投新虹兩個項目中的營收占比約73%。

上實城市開發方面介紹，上半年公司投資力度較大，總共新增6宗地塊，均位于上海臨港新片區，建筑面積28.1萬平方米，總投資金額38.9億元。按全口徑銷售金額計算，投銷比達85.3%。截至今年上半年，公司擁有的項目分布于11個內地一二線城市，土儲相對充足，足夠未來3~5年發展。

上海中原地產市場分析師盧文曦9月14日接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，相對于以往追求規模擴張的房企而言，區域型房企在本輪市場調整期，憑借自身優勢和對區域的熟悉程度，受影響的程度更小一些。

“并不是這些穩健的中小房企業績過快增長，只是在大型企業停下腳步的背景下，其存在感被凸顯出來而已，”盧文曦認為，對同等級規模的房企來說，下一步的重點應該是繼續深耕重點城市，同時要防范資金杠桿風險，將產品和業務線做精做強，未來才能在資金實力雄厚的國央企和品牌房企的競爭中贏得一席之地。

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封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖