每經(jīng)記者｜王佳飛    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

“靠營(yíng)銷手段和技巧產(chǎn)生回款越來越難，產(chǎn)品是一個(gè)很重要的前提。”

日前，在每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的第十二屆價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)前瞻活動(dòng)“圖存求新”房地產(chǎn)新營(yíng)銷沙龍上，京投發(fā)展總策劃師戴嘉寧表示。

產(chǎn)品成立是前提

戴嘉寧認(rèn)為，如今的住宅產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)愈發(fā)明顯，建筑規(guī)劃方面的條件也越來越硬性。他表示：“營(yíng)銷是最后的結(jié)果，營(yíng)銷是需要最終的回款，但有很多前置條件，尤其今天靠營(yíng)銷手段和營(yíng)銷技巧產(chǎn)生回款越來越難，產(chǎn)品是很重要的一個(gè)前提。”

“產(chǎn)品同質(zhì)性這么強(qiáng)的情況下，作為營(yíng)銷人，首先要選好進(jìn)入哪個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)，大家會(huì)看到如今的各個(gè)項(xiàng)目，基本上都是很明確地瞄準(zhǔn)一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)去發(fā)力，這很重要。”

“以前是營(yíng)銷根據(jù)區(qū)域定產(chǎn)品，先要研究這個(gè)區(qū)域找競(jìng)品，對(duì)比宏觀、中觀和微觀的競(jìng)品，然后考慮供給、需求，還要考慮二手房，但是近兩年，尤其是產(chǎn)品成立變成了前提。目前的產(chǎn)品環(huán)環(huán)相扣，同質(zhì)化這么嚴(yán)重，戰(zhàn)場(chǎng)這么清晰，如果產(chǎn)品不成立就別做，就算放棄區(qū)段也別做。”

轉(zhuǎn)型“用戶企業(yè)”

對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展，戴嘉寧認(rèn)為，高品質(zhì)建筑和智慧建筑是大勢(shì)所趨。“現(xiàn)在的消費(fèi)者越來越成熟，高品質(zhì)健康建筑的效果也不錯(cuò)，比如我們?cè)跓o錫的項(xiàng)目效果就很好。”

戴嘉寧表示，智慧房地產(chǎn)分為多個(gè)層次：“第一個(gè)層次是智能家居，第二層次是智能建筑，第三個(gè)是智慧社區(qū)，最高層次是智慧城市。在營(yíng)銷過程中，可以清晰地告訴消費(fèi)者如何將智慧建筑、智慧社區(qū)和智慧城市連接呼應(yīng)。”

“從營(yíng)銷角度來講，我們近年來在進(jìn)行從傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)向‘用戶企業(yè)’的轉(zhuǎn)型，例如我們?cè)诒本┳隽寺W公園，即將重新開園。”

“慢閃公園中有家很有格調(diào)的咖啡廳，呼應(yīng)了首店經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)因?yàn)榫薮蟮捏w量很難有用戶黏性，但是我們做了慢閃之后，很多人有興趣，愿意到我們的公園去。我們的新項(xiàng)目即將開盤，設(shè)置有班車，目前采取預(yù)約制，已經(jīng)很火爆了，雖然這和我們的銷售沒有特別直接的關(guān)系，但是有益于讓用戶本身成為渠道，這也是我們的努力方向。”

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖