上海49平方米老破小“1元起拍” 是噱頭還是“大坑”？

每經記者｜包晶晶    每經編輯｜陳夢妤    

市場價六折買房？大膽點，“1元起拍”上海老破小！低價撿漏拍賣房，突然就沒那么香了。上海產權的2室1廳住宅，起拍價只要1元，臨近競拍日，也只有一個人報名。

日前，阿里拍賣平臺發布了一則特價房拍賣公告，一套位于上海市崇明區產證面積48.77平方米的住宅，起拍價僅1元，加價幅度2000元或整倍數。該房屋并非法拍房，而是房主李先生委托廣州琛博拍賣行進行掛拍。

根據公告介紹，該房產位于崇明鎮中心位置，產權清晰，可正常交易過戶，小區配套商業街、銀行、超市、商店、公園、鎮政府機構、警民之家，距離西沙濕地、明珠湖度假區、天鵝苑等景區僅需數分鐘。

根據每經品房小程序估價，該房源估價約105.3萬元。目前58安居客購房平臺上該小區共有9套房源在售，掛牌價格在48萬元~50萬元不等，按照目前僅1人參拍的情況下，極有可能以低于當前二手房掛牌價成交。

除了所有過戶稅費由買方負責，這樣的拍賣是否還有其他隱形費用？“沒有保底價，拍出多少錢就多少錢成交，另外再付4.5%傭金和服務費。”廣州琛博拍賣行有限公司項目聯系人范先生7月13日在電話中回應記者。

但他也強調，“1元起拍不意味著1元成交，要看實際參拍人數量和出價，有時候拍到20萬元、30萬元都有可能。”

1元起拍是噱頭？

上海房產拍賣市場近期確有“變涼”趨勢。

京東法拍自營服務商藍鯨法拍顯示，上海5月份只有25套房產進入掛牌拍賣階段，最終成交15套（成交率60%）、撤拍3套、流標2套、暫緩5套，套均參拍人數為7.2人，而6月復工后的兩周內，法拍房僅上架3套。

根據藍鯨法拍成交數據，上海5月份成交的房產，2套8折以下，占比13%；5套為八五~九折成交，占比33%；九折評估價成交6套，占比40%；評估價以上，成交2套，占比13%。粗略計算，九折以下成交占比達到46%。

《每日經濟新聞》記者在阿里拍賣平臺也發現，6月份上海地區該平臺共成交了8套住宅，其中一套總價超2000萬元的高端住宅高出評估價460萬元、另一套高出評估價87萬元，其余均為低價成交。

在這批低價成交的住宅中，黃浦區內環一套房屋成交價格僅368萬元，而市場評估價為614萬元，相當于不到6折買了一套內環房產，折合單價9.5萬元/平方米。

7月13日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進通過微信告訴記者：“1元拍賣說明當前房屋買賣遇到了壓力和阻力，所以會有這類奇葩做法或新奇操作，1元起拍是吸引購房者的噱頭。”

嚴躍進提示，“1元起拍的房產，要注意其背后是否有其他貓膩和負債，防范認購后背負了新的成本。其實對于購房者來說，要對一些新奇的銷售和房產交易模式保持距離，現在市面上可以選擇的、價格公道的房產也比較多，不一定要通過此類拍賣方式購房。”

“1元起拍”特價房并非新事物。根據阿里拍賣平臺信息，就在5月28日，崇明區洪中新村7號樓一套44.44平方米住宅以30萬元成交，當初起拍價也是1元。

購買法拍房需謹慎

法律界人士對于購買法拍房、拍賣房尤其持謹慎態度。

7月13日，上海市光明律師事務所律師付永生在微信告訴記者：“法拍房價格相對略低，但也存在如原房東賴著不走、長期租賃合同、稅費過高等風險。根據‘買賣不破租賃’原則，新的房東獲得了產權，如果原租客租約沒有到期，租金按期支付給新房東，新房東也難以提前收房。新房東要么等待租約到期，要么補償租客一筆錢，才能收房。”

“如果原房東賴著不走，新房東需要起訴到法院，由法院強制執行，而如果法院執行力度不大，新房東也難以收房。有的法拍房，原房東負債累累，相關的稅費根本繳不起，那么原房東的稅費也要由新房東來承擔。為了避坑，一定要做好前期工作，充分調查房屋情況和研究法院公告內容。”

“對于非法拍房源，根據《拍賣法》第18條、第27條、第61條的規定，拍賣行要對委托人提供的材料核實，有權要求委托人說明是否存在租賃、抵押等瑕疵。如果拍賣人、委托人不如實說明的，要承擔責任。當然，如果拍賣行明確說明不保證真偽或者品質的，拍賣行不承擔責任。所以，拍賣行拿出來的房源，委托人說明也要仔細研究稅費、租賃關系、能否實際交房等風險。”付永生補充說。