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誰曾想，這個院門前雜草半腰高的地方竟然是曾經的“中國十大豪宅”——深圳東部華僑城天麓。

6月30日，《每日經濟新聞》記者實地探訪發現，該項目距離2號線終點站鹽田站約15分鐘車程，主打聯排和獨棟別墅。項目周邊除了道路就是山林，并未看到成熟的商業配套，此前規劃的商業街目前也未有店鋪入駐。

坐落于半山的豪宅 每經記者 陳榮浩 攝

一些房源處于長期無人居住狀態，部分別墅的外墻皮都已脫落，經久失修，院子跟門前的雜草已長至半腰高。此外，因項目地處大俠谷、茶溪谷、云海谷、大華興寺等旅游景區，項目周邊偶爾還能看到部分觀光游客。

“目前還在售的主要是天麓3區的產品，均價6萬-6.5萬元/平方米，面積在100-150平方米不等，此外聯排別墅的花園屬于贈送，一樓花園也有100多平方米。目前三區大概還有40套可售房源?！爆F場工作人員表示，這個價格已經比前幾年低了很多，所以還有很久以前買了這房子的業主不是很滿意。

這佐證了阿里法拍這幾天一套房距離首拍降價265萬元但依然流拍的事實。

價格比10多年前還低？

近日，阿里法拍一套223平方米的天麓3區萊茵莊園46棟A501房產流拍，起拍價為558萬元，折合單價2.52萬元/平方米。

該房源最早在2018年9月就曾上架，先后6次流拍，起拍價也由最開始的823萬元降到了現在的558萬元，降幅達265萬元。2019年3月時，該房源的評估總價則是1175萬元。

來源：阿里法拍

對于天麓以前的售賣價格，上述工作人員表示并不知情。不過公開資料顯示，天麓在2008年開盤時的價格為7.5萬元/平方米，每套總價達到2000萬-3000萬元。也就是說，10多年過去了，項目每平方米均價反而便宜了1萬多元。

天麓3區萊茵莊園46棟A501房產評估報告??來源：阿里法拍

目前該豪宅的指導價為5.5萬元/平方米。

也就說，如果按照拍賣價2.52萬元/平方米計算，不僅比開盤均價跌去了80%，該價格也僅相當于指導價的5折。

記者在阿里法拍查詢天麓的過往拍賣記錄了解到，近5年來天麓共有60次拍賣記錄，但整體看成交的并不多，多數被拍賣的房源都以“本場已流拍，無人出價！”而草草結束。

從該小區近期的成交情況來看，6月12日，219.32平方米的天麓6區31棟502房產以597.7萬元成交，折合單價2.72萬元/平方米；去年10月9日，245.32平方米的天麓3區51棟1號房產以1553萬元成交，折合單價6.33萬元/平方米。

前述工作人員則舉例，“跟大梅沙最近的天麓5區，有幾套別墅是業內頂級設計師設計的，除了品質一流，購房者購買這里的別墅，還相當于買了一個山頭，不過這些別墅價格是以億為單位的。”

記者注意到，鏈家網上天麓掛牌的項目并不多，未超過10套，也沒有前述億級豪宅。

來源：鏈家

但與相關中介詢問，對方還是會告知業主的真實掛牌價。比如天麓6區一套223平方米的4室2廳，業主掛牌價980萬元，折合單價4.39萬元/平方米；而一套天麓7區的5室3廳獨棟別墅，面積為353.35平方米，參考價1944萬元，但業主的實際掛牌價為7000萬元，折合單價19.81萬元/平方米。

部分樓門前的雜草 每經記者 陳榮浩 攝

樓王的沒落

公開資料顯示，東部華僑城位于深圳鹽田，沿山而筑，可俯瞰大梅沙全景，占地近9平方公里，是華僑城（SZ000069，股價6.08元，市值498.7億元）投資35億元開發的世界級度假旅游目的地、首個國家生態旅游示范區，由酒店、文旅、地產等板塊組成。

據深圳房地產信息網顯示，天麓共分為4個地塊分8區開發，主打的是洋房和別墅，整體規劃了大峽谷、茶溪谷、云海谷三大主題區域。其中天麓的住宅產品，單價最高的當屬2009年入市的天麓8區，曾以13萬元/平方米單價晉升深圳樓王。

記者注意到，自2007年天麓1區開盤后，至今15年時間過去了，這期間深圳不少片區房源上漲迅猛，但相對而言天麓的房價并未呈現太大變化。甚至2017年時，還曾有網友發帖，宣稱愿意降價1000萬元售賣天麓8區獨棟別墅。

“深圳鹽田、大梅沙的濱海豪宅火熱的年頭已經很遠了，一二十年前曾有很多富豪在這邊扎堆，也被諸多投資者稱為深圳東部的黃金海岸線，不過后來香蜜湖、深圳灣等豪宅片區崛起，來這邊買豪宅的相對就變少了?！痹谏钲趶臉I多年的資深經紀人羅鵬6月28日下午通過微信告訴《每日經濟新聞》記者。

項目售樓處 每經記者?陳榮浩 攝

看到鹽田區豪宅無人競買，一位深圳地產自媒體創始人在其粉絲群評論道，好的自然風景有時候也“有毒”，它不僅能打動人，也很容易坑人，豪宅同樣離不開城市資源，單純的山水就是荒郊野嶺；有了城市資源加持，山水才會真正變身為豪宅區。

記者|陳榮浩

編輯|程鵬?陳夢妤 蓋源源?

校對|王月龍

封面圖片來源：網傳視頻截圖

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