每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

雖然今年1月房企境內(nèi)外發(fā)債同比大降70%，但房企融資環(huán)境仍在持續(xù)改善。

春節(jié)剛過，多家房企便開啟密集發(fā)債模式。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計，截至2022年2月18日，已有包括綠城中國、中交股份、保利置業(yè)、金科股份、晉江城投、南寧城投、渝富控股、越秀集團(tuán)、亳州城建、重慶南部新城產(chǎn)業(yè)、碧桂園、濟(jì)南城建、華發(fā)集團(tuán)、深圳地鐵集團(tuán)、川發(fā)展、廣州開發(fā)區(qū)控股集團(tuán)在內(nèi)的16家房企密集發(fā)債，累計募集資金達(dá)312.75億元。

“隨著信貸端政策的邊際放松，房地產(chǎn)市場合理的資金需求正在得到滿足。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從發(fā)債房企也可發(fā)現(xiàn)，多為發(fā)展相對穩(wěn)健的國企、央企以及地方平臺，這些企業(yè)通常有地方及國資背書，往往信用評級較高，容易獲得發(fā)債申請。信貸端邊際放松后，未來極有可能將逐漸向民企溢出。

16家房企密集發(fā)債，總金額超300億元

春節(jié)前的1月份，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，房企境內(nèi)外債券融資累計約481億元，同比大幅下降70%。而春節(jié)后的這一波房企發(fā)債潮，可以看作是去年末政府端積極釋放金融利好信號，國內(nèi)融資環(huán)境適度調(diào)節(jié)在執(zhí)行層面的明顯改善。

從房企發(fā)行債券的利率來看，普遍在2.7%-8%。不過國企、央企的發(fā)債利率相對較低，如中交、保利等房企的利率均低于4%，而民企的票面利率則相更高。

其中利率最低的當(dāng)屬保利置業(yè)。2月15日，保利置業(yè)發(fā)布2022年第一期公司債券，募集資金不超過20億元，最低利率為2.7%。

相比較而言，2月16日，金科地產(chǎn)同樣發(fā)行了2022年第一期公司債，發(fā)行規(guī)模為不超過15億元，期限為4年期，最終確定票面利率為8%。

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

從房企此波發(fā)行公司債的目的來看，“借新還舊”為主要用途。如金科此次發(fā)布的15億元公司債，募集資金用于20金科01的回售本息；中交地產(chǎn)發(fā)行的30億元公司債券，募集資金用于償還到期公司債券；電建地產(chǎn)發(fā)行的10億元公司債，擬全部用于償還“19電建債”回售款。也有部分房企發(fā)債用于其他用途，如補充流動資金、項目建設(shè)、收購地產(chǎn)項目等。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，春節(jié)大假以來，不光房企發(fā)債速度有所增加，上交所處理企業(yè)發(fā)債的審批也在同步加快。

據(jù)上交所“公司債券項目信息平臺”披露的信息，最近幾日內(nèi)就有超20家房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)債進(jìn)展已變更為“已受理”或“已反饋”，離成功發(fā)債又近了一步。

僅2月15日，就有近10家地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)的公司債券項目進(jìn)展更新為“已反饋”，包括資陽城建、溫州城建、青島世園集團(tuán)、眉山發(fā)展、菏澤城投、太原龍城發(fā)展等。此前的2月14日，廈門住宅建設(shè)集團(tuán)、成都高新投資集團(tuán)、無錫太湖新城發(fā)展、上海張江集團(tuán)、廣州城建、上饒創(chuàng)新發(fā)展產(chǎn)投集團(tuán)等10余家地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)，也迎來了發(fā)債融資申請受理后的再一次進(jìn)展更新，當(dāng)前項目進(jìn)展均為“已反饋”。

此外，從發(fā)債企業(yè)的特征也可以較為明顯地發(fā)現(xiàn)，此波發(fā)債潮的主角仍然是國企、央企及具有國資背景的地方城建平臺。而民企相對要少一點，年后僅有碧桂園、金科等少數(shù)民企發(fā)行了公司債。

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

融資端持續(xù)回暖，未來或逐漸向民企溢出

對于年后的這波房企密集發(fā)債潮，市場人士認(rèn)為，這里既有針對房企融資端的政策呵護(hù)，也有宏觀層面基于基礎(chǔ)設(shè)施投資“靠前發(fā)力”的實際需求。

“隨著信貸端政策的邊際放松，房地產(chǎn)市場合理的資金需求正在得到滿足。從發(fā)債的房企也可發(fā)現(xiàn)，多為發(fā)展相對穩(wěn)健的國企、央企以及地方平臺，這些企業(yè)通常有地方及國資背書，往往信用評級較高，容易獲得發(fā)債申請。信貸端邊際放松后，未來極有可能將逐漸向民企溢出。”

嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)增長提出的貨幣政策為充分發(fā)力、精準(zhǔn)發(fā)力和靠前發(fā)力，這對不少地方平臺而言，信號是積極的，那些發(fā)展相對穩(wěn)健的房企，資金面也會變得更為寬裕。而一些債務(wù)壓力較大的房企，則相對自由度更弱，在此類融資端放松的時候，占據(jù)的優(yōu)勢也更弱。

“目前國家對房企融資端確實有許多優(yōu)惠政策，比如并購貸款不再計入‘三道紅線’相關(guān)指標(biāo)，以及地方城投類企業(yè)發(fā)行的基礎(chǔ)建設(shè)類債券、頭部企業(yè)的公司債，都比較容易通過。”某頭部房企高管在接受記者采訪時表示，為解決出險企業(yè)的風(fēng)險，地方政府還開始搭建平臺著手對接，為的就是讓地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，實現(xiàn)良性循環(huán)。

不過，上述房企高管也強調(diào)，“如果要說融資端的寬松政策對企業(yè)的影響，目前對發(fā)展較為穩(wěn)健的地產(chǎn)企業(yè)更友好一點，對部分中小民營房企的影響可能沒那么大。而那些債務(wù)風(fēng)險較大的房企，他們的融資壓力可能并沒有降低。”

對于目前地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展情況，申宏證券在研報中指出，目前對整個地產(chǎn)行業(yè)來說，利好多于利空，但企業(yè)間的分化仍然存在。具體表現(xiàn)為，隨著全國性的預(yù)售資金監(jiān)管意見的出臺，真正存在資金問題的房企預(yù)計仍然將是政策監(jiān)管的重點對象。而對于優(yōu)質(zhì)房企，監(jiān)管政策的整體友好度預(yù)計將有所提升。

申宏證券預(yù)計，2022年地產(chǎn)行業(yè)將形成“上壓下托”的政策態(tài)勢，以經(jīng)濟(jì)增長平穩(wěn)、不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險為底線，逐步小幅改善行業(yè)基本面，同時避免出現(xiàn)過大發(fā)力導(dǎo)致重走使用房地產(chǎn)刺激短期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的老路，政策仍將持續(xù)保持溫和向好方向。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

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