每經記者｜包晶晶    每經編輯｜魏文藝    

2022年開年，深圳樓市便遭當頭一棒。

先是新年“第一盤”安聯尚璟府開盤10天僅認購一套，緊接著“最強網紅盤”華潤城潤璽二期竟然啟動了“全民營銷”——全民經紀人推薦新客戶成功認購、簽約并網簽備案的，享有5000元/套稅前獎勵。

而就在1年多前，華潤城潤璽一期開盤，1171套房源吸引了上萬組客戶，凍結資金高達339.05億元，開盤僅13個小時便告房源售罄，被稱為“最強網紅盤”。而上月華潤城潤璽二期開盤推出1024套房源，意向購房客戶僅1486人，開盤17.5小時后仍有200套住宅未售。

從火爆的“萬人搶房”到“千人選房”還剩200余套，最后又演變成介紹返現、打折促銷，這個“最強網紅盤”項目為何僅僅一年后便熱度驟然逆轉？

如果說華潤城潤璽遇冷除了市場原因，還有其每平方米高達近14萬元的價格因素，而本月2日開盤的安聯尚璟府項目，均價5.19萬元/平方米，開盤10天也只有1套房源簽訂了認購書。

豪宅項目降溫、普通樓盤滯銷，這一年深圳樓市經歷了什么？

為了讓樓市回歸理性，深圳可以說“下了猛藥”。去年2月份，深圳率先在全國推出二手房成交參考價政策，使二手房市場驟冷，月均成交量縮水八成。而整個2021年，深圳二手房成交量創近15年來新低。二手房交易量萎縮帶來的“流動性困局”，以及新房二手房價格倒掛逐步縮小，共同為深圳新房市場降溫埋下了導火線。

房地產市場短期看金融、中期看土地、長期看人口。

2021年深圳土拍熱度仍然不減，成交宅地規模比2020年增長了兩成多，更具資金實力的央企國企在土拍中成為主力軍，為中長期發展繼續奠基鋪路。

但2021年全年深圳新引進人才較2020年減少了5萬人。2021年5月“七普”人口數據出爐后，深圳落戶門檻迅速收緊、并調整了落戶補貼，人才引進增速回落和政策收緊也為深圳樓市遠期發展帶來了不確定性。

值得一提的是，深圳上一次出現豪宅滯銷現象還是在8年前。彼時，四個一線城市的房價經歷了一輪長達11個月的報復性上漲后，從2014年下半年開始，全國房地產市場進入了漫長的調整期。

也就在那時候，深圳不少開發商為挽救銷量紛紛以低價開盤，但一手豪宅市場成交卻一落千丈，不少項目滯銷。2014年前4個月，深圳最熱門的豪宅項目深圳灣一號僅成交6套，另一豪宅深業上城也只成交了18套。

與此同時，類似“炒房客直降400萬加拋盤”現象在當年陸續涌現。僅在三四個月之內，一線城市房價便終結了環比兩位數上漲的熱潮，迅速轉入深度下跌周期，二三線城市緊隨其后。

2022年深圳樓開年遇冷，或許只是樓市降溫的開始。2021年末的成交暖風能否繼續吹到2022年樓市尚無法斷言，未來深圳能否再次成為全國樓市反彈的領頭羊更難以預料。

不過，中指調查上月對全國城市居民的置業意愿調查顯示，超六成受訪者有購房置業需求，占比較前一月提升15個百分點。伴隨著政策定調放松，市場預期引導逐步顯效，計劃購房置業需求出現止跌回升趨勢，市場悲觀預期逐步減弱。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網-500528238