每經記者｜陳利    每經編輯｜陳夢妤    

?“大家都擔心房子違規，以后被拆，不敢買”。

昆明滇池邊，前有1.99億樓王只剩一堆建筑垃圾《1.99億樓王只剩建筑垃圾 昆明滇池違建繼續強力拆除》，又有綠地、寶能、金地等一大批知名開發商的項目正“瑟瑟發抖”。

繼滇池東岸、南岸5大板塊開啟規劃調整前期工作后，昆明市日前又發布了滇池西岸、北岸的規劃編制采買公告，計劃對環滇區域9大板塊，約7萬畝土地進行規劃調整，從規劃源頭對“環湖開發”、“貼線開發”進行整改。

環滇開發再踩剎車！

7萬畝地要改規劃

8月18日，昆明市自然資源和規劃局發布關于《環滇池臨湖區域西岸及北岸段控規梳理》規劃編制專項資金購買服務的計劃，擬出資196萬元，選擇相關單位梳理及編制滇池西岸和北岸區域規劃。主要涉及4大板塊，包括滇池西岸海口片區、滇池西岸北段片區、草海片區、度假區海埂片區等4大板塊，總面積約2187公頃（約3.28萬畝），其中建設用地面積約1875公頃。

根據購買計劃，承接方需完成7大工作內容，包括梳理臨滇池區域控制性詳細規劃，結合環滇池生態功能建設要求，完成拆、改、留分析底圖。

早在7月29日、8月6日，昆明市就連發了多條關于滇池流域規劃編制的招標公告，計劃對滇池三個半島、斗南、度假區大漁片區、晉寧古滇、晉寧大灣區共5大板塊進行規劃調整，范圍共2533公頃。

加上這次采買計劃，滇池沿岸9大板塊約4720公頃（約70800畝）都要進行規劃調整，基本囊括了滇池流域大部分區域。

事實上，今年5月24日，昆明市自然資源和規劃局就曾發布一份“關于暫停滇池周邊部分地塊審批的通知”，稱根據中央環保督察組反饋意見，為避免滇池周邊“貼線開發”現象繼續蔓延，對滇池周邊部分地塊暫停辦理審批事項通知。

“一個大型房地產項目”

值得一提的是，即將進行規劃調整的草海、度假區海埂、古滇等片區均是近年來昆明房地產開發的熱點區域。

特別是作為滇池重要組成部分的草海片區，近幾年“崛起”迅猛，重塑了昆明“富人區”版圖，從2015年至今先后開發建設地塊已達42個，占地2463畝，建筑面積475.9萬平方米。

尤以草海5號地塊為甚，堪稱“一個大型房地產項目”，地塊內數個項目同時開工建設，總面積達90萬平方米，其中40萬平方米是解決5號地塊5000多名原住民的居住問題。而如果剩余兩個項目也全部建成，25公里的草海岸線房地產開發就將實現沿湖“全覆蓋”。

具體來看，據《每日經濟新聞》此前報道，2013年，綠地以高達1.1萬元/平方米的樓面價在草海片區拿地，也就是如今的綠地·海珀瀾庭；2018年，草海片區推出面積約1291畝土地，被金地、中鐵諾德等拆分拿下，即如今的中鐵諾德山海春風、金地·云海一號；2019年11月，寶能斥資55.45億元斬獲約596畝地塊，最高樓面價15922元/平方米，刷新昆明樓面價紀錄，即寶能·滇池九璽。

環滇某項目懸掛的標語 每經記者 陳利 攝

不過，這些曾經“寸土必爭”、“寸步不讓”的項目現在有可能面臨調規整改。

根據2015年11月17日，昆明市人民政府發布的《關于滇池分級保護范圍劃定方案的公告》，對滇池一、二、三級保護區具體范圍、環湖路和滇池面山界線進行了詳細規定。

其中，一級保護區指滇池水域及保護界樁向外水平延伸100米以內的區域，但保護界樁在環湖路（不含水體上的橋梁）以外的，以環湖路以內的路緣線為界。疑似一級保護線內非滇池保護項目除之前被中央環保督查組點名的諾仕達古滇名城水軍府、精品濕地相關設施、古滇大碼頭外，還包括培星東岸高爾夫球場、高海路龍門段臨湖別墅群、濱湖半島臨湖別墅群。

滇池二級保護區指一級保護區以外至滇池面山以內城鄉規劃確定的禁止建設區和限制建設區，及主要入湖河道兩側沿地表向外水平延伸50米以內區域。包括諾仕達古滇名城長腰山別墅群、未來城五漁邨建筑群。

三級保護區，指一、二級保護區以外，滇池流域分水嶺以內的區域。疑似三級保護區內“貼線建設”的項目（對滇池三級保護區內“貼線建設”的項目，一律依法依規嚴格控制，堅決削減總量，降低開發強度）。包括草海片區昆明文旅城、綠地海珀瀾庭、金地云海一號、中鐵諾德山海春風、寶能滇池九璽、華夏瀾臺府等以及東岸片區云南城投山海灣、山海薈、藍光中國花田國際度假區和大漁片區的錦藝滇池湖岸、北大資源紫境府、佳兆業藍楹灣、綠地滇池國際健康城、海倫堡滇池府等。

需要指出的是，今年5月藍光中國花田國際度假區被群眾投訴涉違反《滇池保護條例》，昆明市呈貢區水務局受理投訴后進行回復，表示此項舉報“部分屬實”。

“大家都在等”

如今，被混凝土填滿的長腰山、滇池面山的二級保護區正在努力恢復生態。

根據8月12日昆明滇池管理局發布的《晉寧區長腰山滇池二級保護區生態環境督察整改工作組方案》執行情況公告，長腰山滇池二級保護區以內的古滇名城·湖景林苑A區、B區共有542套房完成整改，收回注銷商品房購銷合同備案號321套，已收回注銷不動產權證證號282套。

其中，湖景林苑B區二期47棟144套建筑2021年5月11日全部完成整改，并于2021年6月4日完成植樹綠化。

湖景林苑B區一期(望海居)36棟(套)建筑2021年6月8日全部完成整改，該區域完成商品房購銷合同網備注銷11套，完成不動產權證注銷7套。

湖景林苑A區一期(觀瀾島、白鷺洲)和湖景林苑B區一期(林語曦)共131棟(362套)平穩有序完成整改，完成商品房購銷合同網備注銷310套；完成不動產權證注銷275套。

滇池龍門別墅群已經進入拆除階段。

至于草海片區被指“貼線開發”的項目，此前7月記者在走訪時，寶能·滇池九璽、金地·云海壹號等項目尚處于正常修建與銷售中，記者日前了解到的最新信息也依舊是“正常銷售中”。

而涉及到兩個疑似“貼線開發”項目的融創，目前則處于停工整改階段，暫未對外進行銷售。一位接近云南融創的業內人士告訴記者，“現在政府的具體整改方案還沒出來，大家都在等。”

環滇房價“大跳水”

持續的環保整治也讓曾經堅挺的環滇區域房價迎來了一波“跳水”，古滇名城項目首當其沖。

日前，古滇名城推出春風小院一期特價洋房，原價13000元/平方米，現價只要8300元/平方米，單價直降4700元/平方米，降幅約36%。據了解，古滇名城本次共推出約100套特價房源，戶型125-126平方米，要求全款支付。

“長腰山整改事件后，古滇名城的房子沒人敢買，開發商只能降價，希望快速回籠資金。”昆明德祐一門店中介張敏（化名）告訴記者，我們也向很多客戶推過，但“大家都擔心房子違規，以后被拆，不敢買”。

據張敏透露，為快速回款，早在今年7月，諾仕達集團在呈貢新區開發的七彩云南第壹城就開始了大促銷，“以前最高能賣到1萬元/平方米的公寓，特價僅4800元/平方米起，相當于半價。”

不僅是古滇名城，滇池沿岸多個項目均出現了降價。如滇池東岸位于呈貢斗南片區的綠地海之城，高層正常售價約12000元/平方米，按揭一口價9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，單價足足降了3000-3500元/平方米。

事實上，目前整個滇池板塊的成交均價都出現了下滑。據昆明克而瑞數據顯示，7月昆明草海片區、滇池海埂片區、滇池會展、斗南、大漁片區新房成交價環比6月均呈下降趨勢，且降幅不小。

具體來看，西山區滇池板塊7月成交均價18930元/平方米，環比下跌20.94%；呈貢大漁片區成交均價13098元/平方米，環比下跌0.89%；會展中心板塊成交均價17853元/平方米，環比下跌9.23%。

“受今年滇池環保整治以及金融政策不斷收緊影響，昆明今年整體樓市不理想，房企資金壓力普遍比較大。”一頭部房企云南區域相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，為完成全年業績，目前昆明很多房企已從第三季度開始沖刺，“預計此后除了環滇項目外，還會有更多項目推出優惠措施”。

封面圖片來源：每經記者 陳利 攝